民事案件
原告马福成诉被告甘南州塞纳商贸有限公司、马玉林等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
合作市人民法院        

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甘肃省合作市人民法院
民事判决书
(2018)甘3001民初456号
原告:马某X,男,现住甘肃省临夏市。
被告:甘南州塞纳商贸有限公司,注册地址甘肃省甘南藏族自治州合作市绍玛路。
法定代表人:敏某某,系该公司总经理。
被告:马某X,男,现住甘肃省临夏市。
第三人:中国工商银行股份有限公司甘南分行,住所地甘肃省甘南藏族自治州合作市碌曲东路18号。
法定代表人:苏晓明,系该行行长。
委托诉讼代理人:李某X,男,1971年10月21日出生,藏族,工商银行甘南分行职工,现住甘肃省合作市通钦街**号*栋*单元***室。
委托诉讼代理人:廉某X,男,1967年10月13日出生,汉族,中国工商银行甘肃省分行法律事务部职员。
原告马某X诉被告甘南州塞纳商贸有限公司(以下简称“塞纳公司”)、马某X,第三人中国工商银行股份有限公司甘南分行(以下简称“工商银行”)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年9月12日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告马某X、被告甘南州塞纳商贸有限公司、马某X,第三人中国工商银行股份有限公司甘南分行到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马某X向本院提出诉讼请求:1、判令二被告及第三人共同办理房屋产权证过户手续,一切费用由被告承担;2、如不能办理过户手续,判令解除房屋买卖合同,二被告承担连带责任退还购房款200万元、赔偿利息损失、违约金、房屋增值损失100万元;3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2015年2月2日,原告与塞纳公司(时为马某X为股东的一人公司)签订《商铺买卖合同》,约定塞纳公司将其自建的塞纳生态饭店中面积为206平米的一层商铺(当时出租给马某丙经营“占国牛肉面”)以210万元的价格卖给原告,并直接为原告办理产权证。合同签订后,原告依约支付了200万元购房款,剩余10万元作为办理产权证押金未支付。同时,塞纳公司向原告交付商铺并移交了商铺的出租权。后马某X将塞纳公司全部股权(不含已卖给原告的商铺)分两次转让给敏某某。2017年3月,被告塞纳公司却将已卖给原告的商铺的产权证直接办理在塞纳公司名下并在银行抵押贷款。原告认为,二被告违反合同约定,将房屋过户至塞纳公司名下,错误抵押给了第三人,应当将房屋产权恢复到原告名下。塞纳公司违约致使买卖合同无法履行,应承担违约责任,原股东马某X以转让股权方式恶意抽逃公司资金的方式损害原告利益,应与塞纳公司承担连带责任。第三人办理抵押时审查不严,导致了错误抵押,应当和二被告共同协助原告办理房屋产权手续。原告为维护自身合法权利,向人民法院提起诉讼,望判如所请。
被告甘南州塞纳商贸有限公司未提交答辩状,当庭口头答辩称,原告马某X提出的房屋产权的诉求与被告无关,是原告与前股东马某X之间的事情,敏某某购买塞纳公司时没有马某X,也和他们没有任何关联。办理房产证的事宜原告应该找马某X处理,敏某某在收购塞纳公司时的协议写明涉案两铺面与塞纳公司无关,属于马某X个人财产,我们在买卖时也说的很清楚了。
被告马某X未提交答辩状,当庭口头答辩称,原告购买塞纳公司的一楼商铺时我担任塞纳商贸有限公司的法定代表人,将一间一楼铺面出售给了原告马某X了。后来公司股权发生变更时,我与敏某某在协议时也写清楚了,被告塞纳公司最大的问题就是在银行贷款时将房产证一并抵押在了银行,现在原告无法办理过户手续。
第三人中国工商银行股份有限公司甘南分行述称,1、原、被告涉诉房产系我行合法取得抵押权的房产。2015年12月30日,我行向甘南州塞纳商贸有限公司发放贷款3500万元,该贷款由借款人以自有商用房作为抵押,(《房产权利证书》编号合房字第79**号,地址为通钦街道办事处东路M0147-01丘0001栋,面积共计11411.17平方米)并于同日办理了抵押登记,取得他项权利证(《房他证》合户字第38**号),该房产系我行抵押房产的一部分。2、我行接受塞纳生态饭店作为抵押物已尽到合理审慎的义务,没有过错。原、被告的纠纷不应该影响我行抵押权的效力。3、工商银行做贷前调查时即核实塞纳生态饭店的唯一产权人系塞纳公司,工商银行办理抵押贷款,接受涉诉房产时善意无过失,所以抵押登记办妥之日起,我行即取得了包括涉诉房产在内的全部塞纳生态饭店的抵押权。4、即使原告与甘南州塞纳商贸有限公司存在房屋买卖合同,也不应影响第三人抵押权的效力。
本院经审理认定事实如下:2015年2月2日,原告马某X与被告塞纳公司签订了《商铺买卖合同》,以210万元的价格购买了塞纳生态饭店一层面积为206平米的商铺,商铺购买时塞纳生态饭店整体房产并未办理登记,合同约定房产办理登记后由被告塞纳公司负责办理房产过户手续,同时扣除办证费用10万元,原告马某X付给被告塞纳公司购房款200万元。2015年7月、2017年3月,被告马某X分两次将甘南州塞纳商贸有限公司股权全部转让给了敏某某,2015年8月被告塞纳公司在合作市房地产管理局办理登记手续,办理合房字第79**号房权证中包含了原告购买的商铺,将原告购买的商铺办理在了被告塞纳公司的名下。后于2015年12月30日持塞纳生态饭店《房产权利证书》向第三人中国工商银行股份有限公司甘南分行抵押贷款3500万元,同时办理了抵押登记,并取得了他项权证。以上事实双方当事人当庭出示并提交了以下证据:1、原、被告身份证复印件;2、商铺买卖合同;3、商铺租赁合同;4、房产证平面图;5、股权转让协议;6、退股协议、退股补充协议;7、第三人法人证明函、身份证复印件;8、授权委托书;9、营业执照;10、固定资产支持融资借款合同;11、抵押合同;12、他项权利证书;以上证据经当庭举证、质证,双方当事人对证据真实性均无异议,本院予以采信。
本院认为,原告马某X与被告甘南州塞纳商贸有限公司签订的《商铺买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示,合同内容不违反相关法律法规的禁止性规定,合同依法成立并生效。被告塞纳公司与马某X违反合同约定,将已出卖的房屋错误登记在塞纳公司名下,致使原告无法办理产权证,应当承担违约责任。
第三人基于对房屋产权的信任设立抵押权,不属于恶意串通,抵押合同有效。被告甘南州塞纳商贸有限公司作为房产买卖合同的债务人应配合债权人完成房产过户登记,敏某某与被告马某X签写的《股权转让协议》中第三项中明确约定一层“占国牛肉面”“马成义手抓城”两间商铺不在转让协议中,就应及时向原告办理过户手续,因此二被告应继续履行房屋买卖合同。
综上所述,依法成立的合同受法律保护,原告主张二被告办理房屋产权过户手续,本院予以支持。原告主张解除合同,判令二被告赔偿损失的诉求,因原告已实际占有涉诉房产,并一直在收取房屋出租后的租金收入,且被告抵押行为未造成原告实际损失。其次,原告不能同时主张继续履行合同又主张解除合同,所以对原告要求解除合同、赔偿损失的诉求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同》第六十条、第一百零七条、《中华人共和国物权法》第十五条、第二十一条之规定,判决如下:
一、原告马某X与被告甘南州塞纳商贸有限公司《商铺买卖合同》继续履行,二被告及时为原告马某X办理房产过户手续;
二、驳回原告马某X的其他诉讼请求。
案件受理费30800元,减半收取15400元,由二被告负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于甘南藏族自治州中级人民法院。
审判员  张勇生
二〇一八年十二月七日
书记员  袁玉芳

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概要

基本信息

审理法院:合作市人民法院

案件类型:民事案件

审理程序:一审

裁判日期:2018-12-07

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