民事案件
李庆红与钟圣房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
广东省深圳市中级人民法院        

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广东省深圳市中级人民法院
民事判决书
(2016)粤03民终1933号
上诉人(原审被告、反诉原告):李庆红
委托代理人:蔡伟雄,广东华商律师事务所律师。
委托代理人:赵迪,广东华商律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告):钟圣
委托代理人:黄渭灏,泰和泰(深圳)律师事务所律师。
原审第三人:深圳市公园管理中心
法定代表人:田学根。
上诉人李庆红因与被上诉人钟圣、原审第三人深圳市公园管理中心(以下简称公园管理中心)房屋租赁合同纠纷一案,不服深圳市罗湖区人民法院(2015)深罗法民三初字第722号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案,现已审理终结。
原审法院经审理查明:一、2010年11月1日,钟圣(甲方)与李庆红(乙方)签订《茶艺馆租赁协议》,约定甲方将位于深圳市xxx区xxx路xx公园xx楼,见双方签章认可的图纸,面积为210平方米,出租给乙方用于茶艺馆用途;租金为10000元/月,水费为5.5元/立方米,电费1.5元/度;乙方于每月1日前缴纳当月租金及上月水电费,协议签订后,乙方向甲方缴纳相当于三个月租金的费用,其中二个月租金作为押金,另一个月租金作为合同签订后第一个月的租金;本协议从2010年11月1日起至2014年10月30日止,租期为4年,乙方必须按时向甲方缴纳租金,逾期每超一天,乙方向甲方缴纳1%的滞纳金,超过1个月,甲方有权终止合同;本租赁协议期内,如因政府或原出租方深圳市东湖公园管理处征收导致合同无法履行,乙方应无条件配合,甲方应退回所收的押金;协议生效期3个月为免租期,租金从2011年3月1日起计租。协议还约定了其他权利义务。协议签订后,李庆红向钟圣交付了2万元的押金及一个月的租金1万元,李庆红开始使用涉案房产。
2012年7月10日,公园管理中心组织钟圣、李庆红召开会议,记录《会议纪要》,主要内容:1、黄贝街道办事处认定合同甲方钟圣与乙方李庆红签订协议无效;2、派出所要求纠纷双方应走法律程序;3、合同纠纷双方必须遵守法律、法规,避免发生过激行为。
钟圣在庭审中陈述李庆红在2015年4月搬离涉案房产。
二、2000年5月30日,深圳市东湖公园管理处(甲方)与钟圣(乙方)签订《东湖公园东部山地种植苗木绿化合同》,约定甲方向乙方提供东部山地33600平方米;甲方同意乙方对该山地的使用期限为30年,时间从2000年6月1日始至2030年5月31日止。2009年10月22日,深圳市东湖公园管理处(出租方、甲方)与钟圣(承租方、乙方)签订《房地产租赁合同》,约定甲方将位于深圳市爱国路东湖一街11号东湖公园东部山地管理房1号房地产出租给乙方使用,租赁房地产建筑面积共计50平方米,有单位证明,无房地产证;乙方租用租赁房地产的期限自2009年11月1日起至2013年10月30日止。
2010年12月17日,深圳市机构编制委员会办公室作出深编办函〔2010〕343号《关于纳入市公园管理中心管理的市属公园名单的复函》,设立深圳市公园管理中心,统一履行深圳市属公园管理职责,包括深圳市东湖公园管理处在内的公园管理处予以撤销。
三、涉案房产无合法规划报建材料,亦未取得《房地产证》。
钟圣在原审起诉请求:一、李庆红立即搬出争议租赁房屋;二、李庆红支付钟圣拖欠租金490000元(自2011年4月2日起暂计至2015年4月2日,实计至李庆红搬出租赁房屋止);3、李庆红支付钟圣违约金147000元;4、李庆红承担本案全部诉讼费用。钟圣在原审庭审中撤销第一项诉讼请求。
李庆红在原审反诉请求:一、确认双方于2010年11月1日签订的《茶艺馆租赁协议》无效;二、钟圣返还已收取的租赁押金及首月租金共人民币3万元;三、钟圣赔偿已付三万元的利息损失,按人民银行同期贷款利率标准,从2010年11月1日起计算至判决确认给付之日止(暂计至2015年7月22日为9103元);4、钟圣承担本诉和反诉的全部诉讼费用。
原审法院认为,最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。涉案房产未取得《房地产证》,亦无合法规划报建手续,依前述规定,钟圣与李庆红签订的《茶艺馆租赁协议》为无效合同。李庆红要求确认双方签订的《茶艺馆租赁协议》无效的诉讼请求原审法院予以支持。《茶艺馆租赁协议》虽为无效合同,但李庆红使用了涉案房产,应参照合同约定标准向钟圣支付房屋使用费,李庆红主张其在2011年3月搬离涉案房产,但未向法院举证,原审法院不予认可,钟圣有权要求李庆红支付房屋使用费。关于李庆红提出诉讼时效的抗辩,原审法院认为钟圣主张租金,应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三款的规定,钟圣于2015年3月24日向原审法院提起诉讼主张权利,现钟圣没有证据证明其向李庆红主张过2014年3月24日之前的租金,故2014年3月24日之前的租金已经超过诉讼时效,对该部分租金原审法院不予支持。李庆红应参照合同约定标准向钟圣支付2014年3月25日至2015年4月2日的房屋使用费,共计人民币122666元。关于钟圣要求李庆红支付违约金的诉讼请求,原审法院认为《茶艺馆租赁协议》无效,钟圣要求按照该协议的约定支付违约金没有事实和法律依据,原审法院不予支持。李庆红要求钟圣返还已收取的租赁押金及首月租金人民币3万元的诉讼请求,原审法院认为《茶艺馆租赁协议》无效,钟圣应将收取的押金予以返还,但李庆红使用了涉案房产应支付相应的使用费,李庆红要求返还首月租金的诉讼请求原审法院不予支持。李庆红要求钟圣按照中国人民银行同期贷款利率支付已付三万元的利息损失的诉讼请求,没有事实和法律依据,原审法院不予支持。
据此,原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三款、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决:一、确认钟圣与李庆红于2010年11月1日签订的《茶艺馆租赁协议》无效;二、李庆红应自本判决生效之日起十日内向钟圣支付2014年3月25日至2015年4月2日期间的房屋使用费人民币122666元;三、钟圣应自本判决生效之日起十日内向李庆红返还押金人民币20000元;四、驳回钟圣的其他诉讼请求;五、驳回李庆红的其他反诉请求。案件受理费人民币10170元,由钟圣负担人民币8212元,由李庆红负担人民币1958元,反诉受理费人民币389元,由钟圣负担人民币199元,由李庆红负担人民币190元。
李庆红不服原审判决,向本院提起上诉称:一、本案的涉案房屋没有任何产权证明,也无任何规划许可的违章建筑,亦非钟圣所有,钟圣无权收取房屋使用费。本案涉案违章建筑位于深圳市xx区xx路xx公园xx号楼,权属归于公园管理中心,且公园管理中心在原审中明确承认该建筑为违章建筑,公园管理中心也未收取钟圣任何费用,原审将占有使用费判给钟圣,属于明显的事实认定错误。
二、本案涉案违章建筑一直由钟圣实际控制,目前一直空置,不存在房屋使用费。李庆红从签订违法建筑租赁合同后,因钟圣不能提供合法证件,装修完毕后无法开业经营,房屋一直由钟圣实际控制并一直空置。在李庆红与钟圣之间的租赁合同纠纷因无法协商一致时,钟圣在2012年5月12日纠集社会无业人员强行把李庆红赶出违章建筑至今并未实际使用(具体情况可见2012年7月28日深圳市罗湖公安分局黄贝岭派出所报案材料)。
三、《深(罗)1287683备案登记租赁合同》与《茶艺馆租赁协议》记载的违建面积不一致,应以备案登记的面积确定违建面积。本案涉案房屋属于违章建筑,根据《深(罗)1287683备案登记租赁合同》第一条的记载为50平米,而钟圣与李庆红的无效合同中却记载为210平米,钟圣也无证据证明涉案违章建筑为210平米,根据《城市房屋租赁管理办法》第十三条的规定,我国实行房屋租赁登记备案制度,应该按照备案登记的合同来计算实际面积。
四、原审判决既然认定李庆红与钟圣签订的《茶艺馆租赁协议》无效,不应按照无效协议的所谓的租金来计算所谓的房屋使用费。按照《罗湖区2014年房屋指导租金》的规定,东湖公园以南、东湖公园的租金指导价为:商业32元/平米、工厂24元/平米、仓库20元/平米,本案涉案违章建筑属于绿化用地既不属于商业也不属于工厂、仓库,按照实际情况计算价格应该低于仓库指导租金来计算占有使用费,且本案李庆红未占有、使用该违章建筑,不应支付所谓的占有使用费。
五、钟圣应返还李庆红已付叁万元本金及银行的同期利息损失,按人民银行同期贷款利率标准,从2010年11月1日起计算至判决确认给付之日止(暂计至2015年7月22日为9103元)。钟圣采取欺诈手段将没有建设工程规划许可、没有合法产权证明,无法用于商业经营的房屋“出租”给李庆红,拒不提供涉案房产给李庆红使用,造成李庆红订立租赁合同的目的根本无法实现,严重侵害了李庆红的合法权益,钟圣应返还李庆红已支付的三万元,并以三万元为基数按照人民银行规定的同期贷款利率标准支付利息。
李庆红补充上诉意见称:1、经向深圳市城管局查询,涉案违建房产始建于90年代初,钟圣并非房产所有人,钟圣窃取国有资产牟利,其无权收取违建房屋的占有使用费;2、涉案房屋无产权,无任何报建手续,也无消防验收,本身存在安全隐患,不具备使用条件;3、涉案租赁合同无效,不应按照无效合同的租金标准收取使用费;4、钟圣一直采取暴力手段,使李庆红无法正常使用房屋,李庆红并未实际占用涉案房屋。
据此,李庆红上诉请求:一、请求撤销(2015)深罗法民三初字第722号第二项、第三项、第五项判决内容;二、钟圣承担本案的全部诉讼费用及上诉费用。
钟圣答辩称:一、李庆红直至2015年4月2日仍占用钟圣的房屋,从事茶艺馆生意。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费,一般应予支持。考虑到租金水平是2010年双方约定的,现在过去5年,仍以该租金水平支付占有费,实际上对钟圣不公平。但本着息事宁人的态度,钟圣认可一审判决,没有上诉。双方曾发生过治安纠纷,足以证明占有事实存在,未支付租金事实也存在,只是双方对是否应支付租金产生分歧。
二、涉案租赁合同无效,但不代表合同中的一切条款当然不成立。双方在合同中确认涉案房屋面积为210平方米,该示意图上也有双方签字。李庆红主张以备案面积为准没有事实和法律依据,不应采纳。备案的合同仅是用于房屋租赁备案,约定的面积和租金标准是出于备案需要,且该合同是东湖公园与钟圣签订的,对本案双方当事人不具有约束力。
三、李庆红退还押金及租金的诉讼请求已过诉讼时效,依法不应得到支持。双方已于2012年7月10日确认合同无效,但到2015年7月,李庆红才提起反诉要求退还租金、押金,已过两年诉讼时效,不应得到支持。
四、根据东湖公园与钟圣签订的《东湖公园东部山地种植苗木绿化合同》,租赁期限为2000年6月1日至2030年5月31日止,合同标的包括了本案涉案房屋。自2013年10月30日起双方就该涉案房屋的租赁事宜继续沿用原有的约定,因此钟圣有权出租该房屋。
五、李庆红称房屋存在安全隐患,又称钟圣使用暴力使其无法正常使用该房屋。李庆红是否实际占用房屋,举证责任应由李庆红承担。且从双方先后报警处理可以判断李庆红确实占用了该房屋,如不具备使用条件,为何李庆红不搬离该房屋,反而继续占用该房屋?因此,李庆红应当支付占用费。
六、关于李庆红的反诉请求,由于李庆红没有提供任何证据,因此依法不应支持。
公园管理中心未应诉发表诉讼意见。
本院经审理查明,二审期间,李庆红向本院提交:1、深圳城管的短信截图;2、罗湖区2014年房屋租赁指导租金。李庆红向本院请求向深圳市城管局、深圳市公园管理中心调取涉案房产的权属信息,以证明涉案房屋并不属于钟圣所有,也并非其所建,其无权向李庆红出租涉案房屋并收取租金或占有使用费。
原审查明其他事实清楚,本院予以确认。
本院认为,本案为房屋租赁合同纠纷。根据双方当事人的诉辩理由,本案的争议焦点为:1、钟圣是否有权向李庆红主张房屋使用费;2、李庆红使用涉案房屋的时间。
关于钟圣是否有权主张房屋使用费的问题。本院认为,涉案房屋租赁合同成立于钟圣与李庆红之间,根据合同相对性原理,应由双方当事人分别向对方承担法律责任。涉案房屋无合法规划报建手续,故涉案房屋租赁合同应认定无效。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定,房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。因此,钟圣作为涉案房屋租赁合同的一方当事人,有权向李庆红主张房屋占有使用费;至于涉案房屋是否属于钟圣所有或为其所建,不影响双方当事人之间房屋租赁合同关系的成立以及责任的承担,如果钟圣因出租涉案房屋而侵犯他人的合法权益,相关权利人可以向钟圣主张权利。因此,李庆红以钟圣并非涉案房屋的权利人或建造人为由,主张其无权收取房屋使用费,理由不成立;其向本院请求向深圳市城管局、深圳市公园管理中心调取涉案房产的权属信息,该申请无调查取证必要,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条规定,本院不予准许。
关于李庆红使用涉案房屋的时间。李庆红主张钟圣在2012年5月强行将其赶出涉案房屋,导致其无法使用涉案房屋。钟圣在原审时主张李庆红在2015年4月搬离涉案房屋并撤回请求李庆红搬离的诉讼请求,在二审期间则主张涉案房屋仍被李庆红占用及进行经营活动。本院认为,结合本案案情及当事人的举证情况,首先,根据李庆红提交的2012年7月10日的会议纪要以及2012年8月的报警回执,可见双方在2012年7月10日之前曾因租赁纠纷发生过激烈冲突;其次,若如钟圣所主张李庆红在此后仍占用涉案房屋,但本案无证据证明钟圣在2015年3月起诉之前向李庆红主张过租金及水电费,且涉案租赁合同于2014年10月30日到期,本案亦无证据证明钟圣在租期届满后向李庆红要求过交回房屋,上述情形不合常理;再次,钟圣在原审时主张李庆红在2015年4月搬离并撤回请求李庆红搬离的诉讼请求,在二审期间又主张涉案房屋仍被李庆红占用及进行经营活动,其陈述前后矛盾,且其亦未能举证证明涉案房屋现仍由李庆红占用及经营。综上,李庆红最迟在2012年7月10日之前已被赶出涉案房屋的事实具有高度可能性,本院予以确认。鉴于李庆红在2012年7月之后已无法使用涉案房屋,钟圣无权请求李庆红支付2012年7月之后的房屋使用费。原审判令李庆红向钟圣支付2014年3月25日至2015年4月2日期间的房屋使用费122666元,欠缺事实依据,本院予以纠正。
关于李庆红请求钟圣向其退还租赁押金20000元及已付的2011年3月份使用费10000元及其利息的请求。因涉案房屋租赁合同无效,钟圣应将租赁押金退还李庆红。涉案租赁合同无效,钟圣作为出租人应对此承担主要责任,故对于押金的利息损失,本院予以支持。钟圣应按中国人民银行同期同类贷款利率向李庆红支付押金20000元的利息,自2010年11月1日起计至本判决确定的给付之日止。关于已付使用费10000元,因李庆红实际使用过涉案房屋,故对于已支付的一个月使用费10000元,钟圣有权收取,李庆红请求钟圣退还使用费10000元及支付利息,本院不予支持。
综上,李庆红的上诉请求部分成立,本院予以部分支持。原审判决认定事实有误,本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条,最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下:
一、维持深圳市罗湖区人民法院(2015)深罗法民三初字第722号民事判决第一项;
二、撤销深圳市罗湖区人民法院(2015)深罗法民三初字第722号民事判决第二项、第四项、第五项;
三、变更深圳市罗湖区人民法院(2015)深罗法民三初字第722号民事判决第三项为:钟圣应自本判决生效之日起十日内向李庆红返还押金人民币20000元,并按中国人民银行同期同类贷款利率向李庆红支付自2010年11月1日起计至本判决确定的给付之日止的利息;
四、驳回钟圣在原审的诉讼请求;
五、驳回李庆红在原审的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费10170元,由钟圣负担,反诉受理费389元,由钟圣负担260元,由李庆红负担129元;二审案件受理费3153元,由钟圣负担2100元,由李庆红负担1053元。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐   毅
代理审判员 张   睿
代理审判员 庄 齐 明
二〇一六年六月十四日
书 记 员 周颖(兼)
附本判决相关法律条文:
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后,当事人提起上诉的,第二审人民法院不得再次发回重审。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失,人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

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概要

基本信息

审理法院:广东省深圳市中级人民法院

案件类型:民事案件

审理程序:二审

裁判日期:2016-06-14

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