民事案件
牛建秀与赵庆芸合同纠纷二审民事判决书
青海省西宁市中级人民法院        

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青海省西宁市中级人民法院
民事判决书
(2018)青01民终1765号
上诉人(原审被告):牛建秀,公民身份号码×××,女,土族,1984年2月1日出生,无固定职业,住青海省互助土族自治县。
被上诉人(原审原告):赵庆芸,公民身份号码×××,女,汉族,1973年5月13日出生,无固定职业,住青海省西宁市。
上诉人牛建秀与被上诉人赵庆芸合同纠纷一案,赵庆芸于2018年8月13日向西宁市城东区人民法院提起诉讼,请求判决解除双方的转让协议、牛建秀支付房屋转让费36000元和欠付房屋租金14000元。西宁市城东区人民法院于2018年9月13日作出(2018)青0102民初2589号民事判决,牛建秀不服提起上诉。本院于2018年11月12日受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
牛建秀上诉请求:改判驳回赵庆芸主张给付转让费和租金的诉讼请求。事实和理由:本案一审案由房屋租赁合同纠纷错误,牛建秀和赵庆芸没有签订房屋租赁合同,而是七彩虹午托班转让协议。一审法院判令给赵庆芸房屋租金是没有查明案件事实、确定正确案由的情况下做出的错误判决。合同签订前赵庆芸承诺午托班有二、三十个学生,暂时到其他午托班了,牛建秀接手后,她负责把学生接过来,并在学生过来后,帮忙在午托班运转几天。可合同签订后赵庆芸根本没有把学生接过来,牛建秀按照赵庆芸提供的联系电话联系家长,很多电话都打不通,有的根本没有上午托班的意愿。5月3日,牛建秀就给赵庆芸说解除合同,并且要把钥匙交给赵庆芸,但赵庆芸避而不见,找各种理由推脱。按照国家规定,午托班需要办工商、卫生、消防许可证,并要到教育局备案。赵庆芸没有开办午托班的手续,谎称自己证照齐全、生源稳定,属于欺诈。转让协议实际并未履行,合同解除的过错在于赵庆芸,一审判令给付转让费错误。
赵庆芸辩称,午托班有合法的餐饮服务备案凭证,午托班只需要这个手续。牛建秀长达四个月占着房屋,房屋租金应该给付。一审提交了牛建秀出具的欠条、微信聊天记录,牛建秀应该给付欠款。学生家长的联系方式都属实。
一审法院认定事实:2018年5月1日,赵庆芸与牛建秀签订转让协议,约定赵庆芸将其位于××苑的“七彩虹午托班”转让给牛建秀,转让费为36000元;牛建秀承担使用后的水电暖费、物业费及房租,以房东实收为主;赵庆芸负责三年内房东与牛建秀执行原租赁合同,不变更房租。合同签订当日,赵庆芸将牛建秀微信添加至原有午托班家长群内,发布招生信息。在签订该协议之前,赵庆芸已于2018年4月24日将该午托班房屋钥匙交与牛建秀。赵庆芸为开午托班对原毛坯房进行了简装,内含午托班营业的家电、餐具等基础设备,另交付牛建秀生源登记名册一本。牛建秀于当日出具欠条一份,写明欠赵庆芸36000元的转让费及14000元的房租。后牛建秀以该午托班没有学生不能盈利为由提出解除合同,赵庆芸未予同意。在此期间,牛建秀一直占有该房屋,二人就合同解除事由未能达成协议,酿成纠纷。
一审法院认为,双方签订的转让协议系真实意思表示,其内容不违反法律的强制性规定,为有效合同,对双方均有法律约束力,双方均应依约履行各自的义务。赵庆芸履行了交付房屋、午托班内家具、电器等基础设备及原午托班生源登记名册等义务,牛建秀在受让该午托班之后占有使用房屋,未履行给付转让费及房租的合同义务,致使合同目的无法实现,其行为显属违约,应承担相应的违约责任,对赵庆芸主张解除该协议的诉求予以支持。牛建秀在占有使用房屋期间,未履行给付房租的合同义务,占有房屋期间自2018年4月24日起至赵庆芸起诉之后牛建秀交还钥匙之日2018年8月24日止,共计四个月,对赵庆芸要求牛建秀给付房租的诉求予以支持。因牛建秀占有使用房屋期间,房屋无须供暖,且赵庆芸未提供物业费收取证据,根据赵庆芸陈述14000元房租中应扣除4000元供暖费及物业费,一年租金以10000元计,牛建秀应付租金为3333元。转让费以约定三年租金不变共计36000元,酌情考虑牛建秀未实际经营却实际占有该午托班及相关设备,致使赵庆芸产生损失,故计为4000元为宜。牛建秀提出赵庆芸未履行合同约定义务存在违约行为的辩解意见,因未提供证据证实不予采纳,遂判决解除赵庆芸与牛建秀于2018年5月1日签订的《转让协议》、牛建秀于十五日内向赵庆芸支付房屋租金3333元、转让费4000元。
本案二审期间,牛建秀、赵庆芸除了对是否支付租金和转让费外,双方对一审查明的基本事实经过并无异议,但双方认可签订转让协议的时间实际为2018年4月24日,因整月好计算,所以协议中落款是5月1日。本院对各方均无异议的事实予以确认,对一审判决查明的签订转让协议时间予以纠正。
二审中,牛建秀申请转让午托班的中间介绍人王得训出庭作证。王得训称,赵庆芸的丈夫提出转让意愿时,其曾询问午托班有无孩子,赵庆芸的丈夫称午托班有四十多个孩子,因赵庆芸患病暂时在其他午托班;其介绍牛建秀与赵庆芸见面时,因双方都是熟人,曾再次让赵庆芸明确午托班有没有孩子,赵庆芸确定有孩子,并称等牛建秀接手后其将孩子叫过来。赵庆芸认可协商时对牛建秀有过上述表态。另查明,赵庆芸按照规定办理了午托班需要办理的西宁市餐饮服务备案凭证。赵庆芸不同意牛建秀与午托班所在房屋的所有权人联系。赵庆芸与牛建秀协商时曾承诺转让午托班后帮助牛建秀运转几天,以便牛建秀熟悉工作流程。转让协议签订后,赵庆芸即离开西宁,后因病曾在原籍去医院检查。
本院认为,赵庆芸与牛建秀签订的协议名称虽为转让协议,但午托班所在的房屋并非赵庆芸所有,其无权转让,而且其并不退出与房屋所有权人的租赁关系。其二人实际转让的是房屋的房屋使用权和午托班的经营权,包含了房屋的转租,所以一审将本案案由定性为租赁合同并无不妥。牛建秀称午托班应办理各种手续,但未提交任何有关午托班的管理规定,不能认定赵庆芸开办的午托班不符合规定。
合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务,同时应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。即使书面合同中没有写明,但既然双方在协商过程中已经达成一致,同样是约定的义务,当事人也应按照承诺全面履行。赵庆芸的丈夫提出转让意愿时,中间介绍人就已经询问午托班有无孩子事宜,并将问询结果转告牛建秀。赵庆芸与牛建秀第一次见面协商时,中间介绍人又再次让赵庆芸明确有无托管的孩子,赵庆芸再次给予明确肯定的答复,并承诺牛建秀接手后由其联系叫回托管在其他午托班的孩子。所以办理此项事务虽然未在双方合同中写明,但也是赵庆芸履行转让协议的附随义务,赵庆芸不能因将午托班的房屋和基础设备交付给牛建秀即认为全面履行了自己的合同义务。二审中赵庆芸称将托管孩子的联系方式全部交给牛建秀,其无法和孩子家长联系,仅仅联系了手机通讯录中留存的几个家长,已经表明赵庆芸未能按照约定全面履行自己的承诺义务。而且,其提交给牛建秀的家长联系方式并不能确定转让前午托班有赵庆芸所说的诸多家长在托管孩子。同时,赵庆芸亦答应帮助牛建秀运转几天,却在签订协议后即离开西宁,亦未履行承诺,均违背了诚实信用原则,所以不能认定赵庆芸全面履行了合同义务,其应对纠纷产生承担相应责任。牛建秀接手午托班的当时实际并无托管的孩子,牛建秀本人亦是明知的。而午托班的经营需要长时间的信誉积累,牛建秀幻想仅仅依靠赵庆芸叫回的孩子立刻就能正常获得收益也与实际情况不符。而且其在与赵庆芸产生争议拒绝履行转让协议遭到赵庆芸拒绝后,即应及时诉讼主张解除协议,以避免房屋空置的租金损失,但其放任房屋空置,造成租金损失,牛建秀亦应承担相应损失。赵庆芸未按照约定全面履行自己承诺的义务,转让的午托班也已交还赵庆芸,双方的转让协议已经解除,对赵庆芸主张支付转让费的请求不予支持。午托班从协议签订到交还赵庆芸共计四个月,赵庆芸仍然需要给房屋所有权人支付租金,而对房屋空置的租金损失双方均有责任,应各自承担一半,牛建秀应将1667元租金给付赵庆芸。一审判决认定基本事实清楚,处理也无不当,但因二审中出现新的证据,足以认定赵庆芸未能全面履行合同义务,应承担相应责任,二审予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款二项规定,判决如下:
一、变更西宁市城东区人民法院(2018)青0102民初2589号民事判决第一项为:解除赵庆芸与牛建秀于2018年4月24日签订的《转让协议》;
二、撤销西宁市城东区人民法院(2018)青0102民初2589号民事判决第二、三项;
三、牛建秀于判决生效后十五日内向赵庆芸支付房屋租金1667元;
四、驳回赵庆芸的其他诉讼请求。
二审案件受理费50元由牛建秀负担,牛建秀预交的1050元退还1000元;一审案件受理费525元由牛建秀负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 磊
审判员 张 薇
审判员 陈志秀
二〇一八年十二月六日
书记员 岳文伟
附:审理本案适用的法律
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。
第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定,认为有错误的,可以向上一级人民法院申请再审;当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件,也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的,不停止判决、裁定的执行。
第二百零五条当事人申请再审,应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出;有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的,自知道或者应当知道之日起六个月内提出。
第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定,以及刑事判决、裁定中的财产部分,由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书,由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断,适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间,从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的,从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的,从法律文书生效之日起计算。

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概要

基本信息

审理法院:青海省西宁市中级人民法院

案件类型:民事案件

审理程序:二审

裁判日期:2018-12-06

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