民事案件
陈嘉俊与陶振球,范彩凤房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
广东省深圳市中级人民法院        

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广东省深圳市中级人民法院
民事判决书
(2016)粤03民终4737号
上诉人(原审原告、反诉被告):陈嘉俊
委托诉讼代理人:黄乐乐,广东金美律师事务所律师。
委托诉讼代理人:吴莹莹,广东金美律师事务所实习律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告):陶振球
被上诉人(原审被告、反诉原告):范彩凤
以上两被上诉人共同委托诉讼代理人:魏军荣,广东财富东方律师事务所律师。
原审原告(反诉被告):丘加庚
原审第三人:深圳市世华房地产投资顾问有限公司
法定代表人:吴军强,执行董事。
委托诉讼代理人:李常优,该司员工。
上诉人陈嘉俊因与被上诉人陶振球、范彩凤及原审被告丘加庚、原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司(以下简称世华公司)房屋买卖合同纠纷一案,不服深圳市南山区人民法院(2015)深南法民三初字第935号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年3月11日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈嘉俊上诉请求:1、解除陈嘉俊与陶振球、范彩凤签订的《二手房买卖合同》编号:xxxx,陶振球、范彩凤返还陈嘉俊定金人民币10万元;2、陶振球、范彩凤支付陈嘉俊违约金人民币62万元;3、陶振球、范彩凤承担本案诉讼费、财产保全费等费用。事实与理由:
一、一审判决歪曲本案事实,颠倒是非黑白,主观臆断,作出明显不符合常理的判决,明显刻意偏袒陶振球、范彩凤。1、一审没有核实清楚银行为何迟迟没有出具贷款承诺函,陈嘉俊迟迟未获得银行贷款承诺函的真实原因,是在2015年4月11日双方签订本合同之后,受330政策的影响,涉案房产价格大涨,陶振球、范彩凤有意毁约,多次打电话要求陈嘉俊加价,陈嘉俊看房价疯涨,无奈也同意加钱,但双方因增加金额一直没有达成一致意见。但陶振球、范彩凤在2015年6月16日去监管银行大吵大闹,不让银行继续审批贷款,还取走了资金监管时提交的材料。造成了银行无法再继续审批贷款。为此,陈嘉俊得知情况后次日即2015年6月18日向陶振球、范彩凤发送了律师函,另一份发给居间方由xx公司的工作人员代为转交。陶振球、范彩凤知道自己违约,也对律师函的内容心中有数,故意拒收。根据双方签署的《二手房买卖合同》编号:1507472号,第四条第1款的规定:卖方需无条件配合提交签署贷款所需的应由卖方提交签署的资料。在贷款审批过程中,陶振球、范彩凤将所有贷款审批材料取走,在按揭银行大吵大闹,阻碍贷款的正常审批,才造成最终贷款承诺函迟迟未出。且这是合同第四条的第一款,第二款才是“买方无法取得贷款承诺额……”第四条第一款和第二款之间是承接关系,一审未审查双方是否已按约履行完毕第一款之义务,忽略了关键部分直接采纳依据第二款之约定断定违约,实属严重错误。2、合同约定的“买方无法取得银行贷款承诺额或银行贷款额不足以支付房款的,应于知道前述事实后十日内补足应付房款,否则视为违约”,该条款的适用前提,必须是资金监管的双方均向银行提交了按揭贷款的材料,比如因买方自身的信用及资质问题,首期款不足等问题,且必须是“买家知道该事实后”,但本案银行贷款未出具贷款承诺函是因陶振球、范彩凤单方撤回按揭资料,造成的无法继续审批贷款,银行的答复是待双方的纠纷解决后补齐材料会继续做审批,银行从未明确的答复陈嘉俊“无法取得贷款承诺函”或“银行贷款额度不足”,为何一审能未听取银行的意见或者调查核实就断定了是买家做高贷原因造成无法取得贷款承诺函?且还能推断了陈嘉俊已经知道银行不予批准贷款?这属一审的主观推测,陈嘉俊强烈要求法院核实清楚情况并作出合理解释。常识上说,首先,银行的资金监管及按揭审批是需要签署多份材料的,即使有一份为了做高贷的《二手房买卖合同》编号:1507445号,写高了房产的价格,也需要其他的多份材料予以印证和配合,比如资金监管协议(监管的数额)、定金收据(定金收据的金额)、转账凭证等,这些材料并不是买家想做高贷就可以单方独立完成的,一定也是由卖家签字的。卖家如果不予以配合签字是根本不可能做到的。其次,卖家声称不知道存在一份价款为330万的合同也是不可能的,因为,做高贷最后的受益人是卖家,过户完成后银行会将全部贷款额全额发放给卖家,如陶振球、范彩凤对此不知情,陈嘉俊为什么要通过贷款的方式多给卖家20万?这显然是严重不符合常识性逻辑的。3、双方完成资金监管的时间为2015年5月22日,即使贷款承诺函在2015年6月16日因为双方存在纠纷(卖家要求加价,多次致电银行阻碍贷款审批)的原因还未出具,这是一宗数百万的大宗房产交易,任何一方都有义务积极采取措施促使双方的合同目的实现,在得知陶振球、范彩凤去银行将按揭材料取走无法继续审批后,陈嘉俊尽到了通知义务,及时发出了律师函,也通过世华公司中介人员督促陶振球、范彩凤将材料尽快送回按揭银行,但均遭到陶振球、范彩凤拒绝才向法院起诉寻求救济。常理上说,如果陶振球、范彩凤认为陈嘉俊有违约之处,早就会发函给陈嘉俊要求一次性付款或者督促我方尽快重新贷款继续履行合同,但其没有任何的催告或通知,这一点也是违反了常识性逻辑的。一审法院并未查清上述事实,错误认定陈嘉俊构成根本违约。二、330政策后深圳房价暴涨,卖方反价违约潮,全国人民都知道。陈嘉俊是买方,岂有违约之心。签订合同后,陈嘉俊按时支付了定金,并将资金监管的款项按期划入监管银行,至此,至少在金钱付出上的义务,其已经暂时履行完毕,正常情况下只需待贷款承诺函出具后完成过户即可。按照当时的房价上涨的速度,即使加上违约金,陈嘉俊也不可能再买着同户型的房子。在这种趋势下,陈嘉俊违约于情于理于法都是无法讲通的,与本案的事实也是根本不符的。综上,一审法院的判决明显不公,众多疑点与社会常识不符,与事实真相不符。陈嘉俊恳请二审法院依法查明事实真相,撤销原判,重新做出一个公平、公正的判决。
陶振球、范彩凤辩称:一、陶振球、范彩凤对一审判决所认定的案件事实表示认可,尽管本案陈嘉俊在起诉时隐瞒证据材料,曲解事实真相,一审法院经过审理,还是辨明了是非曲直,确认了陈嘉俊违约的基本事实。只是,一审判决在对违约金的调整时过于照顾违约方陈嘉俊,将按照合同条款确定的违约金数额62万元减少到10万元,显失公允。再者,没有判决违约方赔偿陶振球、范彩凤所遭受的经济损失,明显不足以惩戒违约方,不足以保护守约方。
二、陈嘉俊的上诉理由不能成立。1、按揭银行不予贷款的原因是陈嘉俊和世华公司篡改合同条款所致。陶振球、范彩凤在2015年4月11日签署《二手房买卖合同》(编号:xxxxx)后,积极按照合同约定条款履行,于同年5月12日解除出卖房产的抵押,赎出房产证原件,交于世华公司处;腾空房屋做好移交准备;同年5月18日配合提交签署了申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料(陶振球、范彩凤应按揭银行要求在资料上只签署姓名,资料内容空白处留给银行填写,即空白资料),这些资料包括:(1)编号xxxx的《二手房产买卖合同》;(2)《二手楼交易监管资金划转付款委托书》;(3)《二手楼交易资金监管协议提前终止申请>;(4)《二手楼交易资金监管协议》;(5)《放款账号确认书>等等(见世华公司前海五行店长杨开辉的证言)。同时,陶振球、范彩凤向世华公司交付出售房屋保证金1万元。以上事实就是陶振球、范彩凤实际履行合同的具体表现,并且每一件事实都有证据予以证实。但是,此后便不见下文,陶振球、范彩凤既没有得到银行按揭贷款的通知(贷款承诺函),又没有收到陈嘉俊陈嘉俊的首期房款。陶振球、范彩凤无奈,找到办理按揭贷款的工商银行光明支行查询,发现了原签署姓名的、用于变更买方姓名的(原买方为丘加庚)编号为1507445的《二手房产买卖合同》被篡改了合同条款,将房屋买卖价款改为330万元、定金改为30万元。陶振球、范彩凤感到十分意外,便向世华公司中介人员询问,该中介人员答复是:新买方陈嘉俊为了多贷20万元搞房屋装修。陶振球、范彩凤认为是世华公司中介人员与陈嘉俊相互串通,故意压低房屋价格,通过变更买方主体的方法让卖方签署两份房屋买卖合同,表面上变更买方主体,暗地里变更合同内容,从而将多卖的20万房款据为已有。陶振球、范彩凤随即向银行提出异议,银行发现房屋买卖合同不符合规范便停止了按揭贷款。陶振球、范彩凤从银行了解到,xxxx号《二手房产买卖合同》只有复印件,未见到原件;陶振球、范彩凤向世华公司询问,答复是xxxx号合同原件已经撕掉了;陈嘉俊在本案《起诉书》中对xxx号合同亦只字不提,足以证明其弄虚作假之本意。本案一宗房屋买卖业务却存在两份内容不一的买卖合同(亦可称阴阳合同),构成按揭银行不予贷款的充分理由,完全不需再到银行调查即可得出明确结论,而两份内容不一的房屋买卖合同是陶振球、范彩凤和世华公司篡改合同条款行为所致,亦是十分简单的事实判断。2、陈嘉俊在诉讼过程中仍然作假。在一审过程中,陈嘉俊在其《起诉书》中故意隐瞒编号xxxx的《二手房产买卖合同》;在其《上诉状》中所称“被上诉人去银行大吵大闹,取走贷款资料云云”完全是无稽之谈。陶振球、范彩凤在一审中向法庭提供的有关从工商银行光明支行取得的按揭贷款资料均为复印件,且均加盖该银行的条形印章,表明复印件的出处,亦表明这些材料的原件仍然保存在银行。据此,“取走银行资料”之说从何而来?此外,陈嘉俊在《上诉状》中还美其名日“高贷后多出20万受益人是卖家,多给卖家20万”,对此,只要看看造假的xxxxx号《二手房产买卖合同》就可以发现,白纸黑字写着“买方再支付定金余额20万元给居间方”,受益人显而易见,容不得陈嘉俊再行狡辩。
三、需要明确的几个事实。1、陈嘉俊通过中国银行转账到工商银行光明支行的70万元之事,并未及时通知陶振球、范彩凤,只是在陶振球、范彩凤一再追问下陈嘉俊才告知的,并且陈嘉俊始终没有将购房款支付给陶振球、范彩凤。2、陈嘉俊所说的发出《律师函》,陶振球、范彩凤在诉讼之前并未收到。诉讼中看到后发现,该“律师函”是一份法律关系混乱,抱定陶振球、范彩凤干扰银行贷款的说词,与篡改合同条款谋取不法利益的目的一脉相承,俨然一个帮凶。3、陈嘉俊在上诉理由中口口声声所谓“常识”、“常理”,诸如“房屋买卖合同签订后,深圳房价暴涨,陈嘉俊作为买家,岂有违约之心”等等。要知道,合同依法成立后,应该严格按照合同条款执行、按照约定履行义务,违约就要承担责任,这样才是具有法律效力的、正当的常理和常识。
四、陶振球、范彩凤的请求。请求二审人民法院在查清案件事实的基础上,明辨是非责任,严格执法,切实制裁民事违法、保护合法权益,改判陈嘉俊按照合同约定承担违约责任;判令陈嘉俊赔偿陶振球、范彩凤实际遭受的租金经济损失,真正实现制裁民事违法行为,维护社会公平正义。
原审第三人世华公司述称:一审中本代理人仅向经理杨开辉了解了情况,庭后才向全程经办的业务员欧阳礼洪了解到具体的情况,世华公司认为本案的买卖双方在签署合同之初均知悉做高贷的情况,后因办理房产的手续过长,陶振球、范彩凤自行去银行将贷款的资料撤回。后经过多次协调,双方都没有达成一致意见,才导致该单不能够继续履行。
丘加庚、陈嘉俊向一审法院起诉请求:1、解除合同,陶振球、范彩凤返还原告陈嘉俊定金10万元;2、陶振球、范彩凤支付给陈嘉俊违约金62万元;3、陶振球、范彩凤赔偿给陈嘉俊经济损失80万元;4、陶振球、范彩凤承担本案诉讼费、财产保全费等费用。
陶振球、范彩凤向一审法院反诉请求:1、丘加庚、陈嘉俊向陶振球、范彩凤支付违约金62万元;2、丘加庚、陈嘉俊向陶振球、范彩凤支付房屋空置而造成的房租损失28000元;3、世华公司对丘加庚、陈嘉俊的违约责任、赔偿责任承担连带责任,并退还己收取陶振球、范彩凤的1万元出售房屋保证金。
一审法院认定事实:位于深圳市xxx区xx路xxxx栋xx阁xxx(以下简称涉案房产)于2002年12月13日登记在陶振球、范彩凤名下,产权份额分别为50%,房产证号为xxxxx,建筑面积119.85平方米,登记价240568元。
2015年4月11日,丘加庚(买方)与陶振球、范彩凤(卖方)签订《二手房买卖合同》(编号:xxxx),约定:卖方将涉案房产以310万元的价格转让给买方;买方在签署本合同时向卖方支付定金10万元,该定金交由居间方或银行监管,买方将定金支付给监管方或存入监管账号,即视为卖方收讫定金;买方应于签署本合同之日起45日(含当日)内付清首期房款以银行贷款为准,并于前述日期届满之日起3日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料,卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料(如按揭款项存入账户确认书等);买方无法取得银行贷款承诺额或银行贷款额不足以支付房款的,应于知道前述事实后十日内补足应付房款,否则视为违约;该房产现处于抵押状态,卖方须于签署本合同之日起40日内(含当日)自行筹资还清银行贷款、办妥注销抵押登记手续,并将房地产证原件交予居间方;买卖双方须于银行出具足额贷款承诺函之日起3日(含当日)内签署《深圳市二手房买卖合同》,并办理递件过户手续,相关税费全部由买方承担;双方同意在定金中预留1万元作为该房产交易之交房保证金;如买方未按照本合同约定的期限履行义务,卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同,如买方逾期履行义务超过30日或有其他根本违约行为的,卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金;如卖方未按照本合同约定的期限履行义务,买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同,如卖方逾期履行义务超过30日或有其他根本违约行为的,买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金;备注条款:签完合同后2日内本合同约定的定金其中8万元直接由买方支付给卖方,以到账为实;及其他条款。同日,丘加庚支付定金10万元,陶振球、范彩凤向其出具了8万元的《收据》,世华公司出具了2万元的《收据》,庭审中,各方当事人均确认丘加庚支付的定金10万元中有9万元在陶振球××范彩凤处,还有1万元在世华公司处作为交房保证金。
《二手房买卖合同》签订后,丘加庚与陶振球、范彩凤签署了《买方主体变更确认书》,变更《二手房买卖合同》的买方主体为陈嘉俊,由陈嘉俊作为新买方概括承受原合同的权利义务。
2015年5月12日,陶振球、范彩凤对涉案房产解除抵押,赎出房产证原件,房产证原件在世华公司处。
2015年5月18日,陈嘉俊、陶振球、范彩凤双方在世华公司处签署了《二手楼交易资金监管协议》等相关文件,2015年5月22日陈嘉俊通过中国银行向工商银行转账70万元,2015年5月26日,中国工商银行股份有限公司深圳光明支行出具了《二手楼交易资金监管协议》,双方办理了70万元的首期款资金监管。
2015年6月18日,陈嘉俊向陶振球、范彩凤发出《律师函》,要求陶振球、范彩凤配合委托人申请银行按揭贷款并继续履行合同。庭审时陶振球、范彩凤称未收到该函件。
陶振球、范彩凤提交了从中国工商银行股份有限公司深圳光明支行处取得的以下证据:1、《二手房买卖合同》(编号为xxxx);2、《二手楼交易监管资金划转付款委托书》;3、《二手楼交易资金监管协议提起终止申请》;4、《放款账号确认表》;5、《声明》,共同证明陶振球、范彩凤向银行提交的签署了姓名的申请贷款所需的应由卖方提交签署的相关资料,但由于陈嘉俊与世华公司篡改房屋买卖合同总价款、保证金条款的具体行为,使得该合同违背陶振球、范彩凤的意愿。
庭审中,各方当事人确认丘加庚与陶振球、范彩凤于2015年4月11日签订了一份《二手房买卖合同》(编号:xxxx),后陈嘉俊又与陶振球、范彩凤签订了一份《二手房买卖合同》(编号:xxxx),其中编号为xxxxx的《二手房买卖合同》系双方署了名的空白合同,实际上各方按照编号为xxxxx的《二手房买卖合同》的约定履行合同义务。
庭审中,世华公司称陈嘉俊未获得贷款承诺函系因陈嘉俊做高贷,银行不予批准。
另查,陶振球、范彩凤诉至原审法院要求解除合同的反诉材料陈嘉俊已于2015年9月14日签收。陶振球、范彩凤的反诉状中即要求陈嘉俊支付违约金又要求没收定金,庭审中陶振球、范彩凤明确要求陈嘉俊支付违约金。
一审法院认为,丘加庚与陶振球、范彩凤签订的《二手房买卖合同》(编号:xxxxx)系双方真实意思表示,内容没有违反法律及行政法规的效力性、强制性规定,合法有效,双方均应全面履行各自的合同义务。后各方签订《买方主体变更确认书》,涉案合同的买方主体变更为陈嘉俊,由陈嘉俊作为新买方概括承受原合同即《二手房买卖合同》(编号:xxxx)的权利义务,故原审法院驳回丘加庚的全部诉讼请求。
本案按照陈嘉俊、陶振球、范彩凤双方签订的《二手房买卖合同》的约定,陶振球、范彩凤已经按照合同约定办理了赎楼及注销抵押的手续,陈嘉俊也依约在合同签订之日起45日内即2015年5月25日前办理了银行资金监管手续,但是在陈嘉俊欲做高贷未获得银行贷款承诺函的情况下,陈嘉俊没有按照合同的约定即“买方无法取得银行贷款承诺额或银行贷款额不足以支付房款的,应于知道前述事实后十日内补足应付房款,否则视为违约”,未向陶振球、范彩凤支付全额房款,故本案陈嘉俊已构成违约。根据法律规定,违约方无权解除合同,故对于陈嘉俊要求解除合同、返还定金10万元、支付违约金62万元、赔偿经济损失80万元的诉讼请求,一审法院均不予支持。本案陶振球、范彩凤作为守违约方,可依合同的约定解除双方的合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定,当事人主张解除合同的,应当通知对方,合同自通知到达对方时解除。陶振球、范彩凤诉至一审法院要求解除合同的反诉材料丘加庚、陈嘉俊已于2015年9月14日收到,故一审法院确认丘加庚、陈嘉俊与陶振球、范彩凤签订的《二手房买卖合同》(编号:1507472)于2015年9月14日解除。本案丘加庚、陈嘉俊构成违约,按照合同约定应承担相应的违约责任,庭审中,陶振球、范彩凤明确要求丘加庚、陈嘉俊支付违约金,且丘加庚、陈嘉俊申请对违约金进行调整,一审法院以陶振球、范彩凤的实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则对陈嘉俊应付违约金予以调整,从而确定陈嘉俊向陶振球、范彩凤支付违约金10元。鉴于陈嘉俊支付的定金9万元已在xxxxx处,还有1万元交房保证金在世华公司处,为减少当事人的诉累,该9万元的定金充抵陈嘉俊应向陶振球、范彩凤支付的违约金数额,同时,由世华公司直接向陶振球、范彩凤支付1万元定金作为陈嘉俊向陶振球、范彩凤支付的违约金。陶振球、范彩凤反诉的涉案房产空置损失因无合同依据,一审法院不予支持。陶振球、范彩凤反诉没收定金并要求世华公司支付交房保证金1万元,因陶振球、范彩凤明确放弃没收定金选项,故对于该诉求,一审法院亦不予支持。
据此,一审法院判决:一、确认陈嘉俊与陶振球、范彩凤签订的《二手房买卖合同》(编号:8184269)于2015年9月14日解除;二、陈嘉俊应于判决生效之日起十日内向陶振球、范彩凤支付违约金10万元(其中的9万元违约金由陶振球、范彩凤已收取的定金9万元冲抵,1万元违约金由第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司直接将陈嘉俊的1万元交房保证金支付给陶振球、范彩凤,冲抵违约金);三、驳回丘加庚、陈嘉俊的全部诉讼请求;四、驳回陶振球、范彩凤的其他反诉请求。本诉案件受理费9240元,由丘加庚、陈嘉俊负担,反诉案件受理费2570元,由丘加庚、陈嘉俊告负担397元,由陶振球、范彩凤负担2173元。
本院对一审查明的事实予以确认。另查明,关于陈嘉俊申请按揭贷款未获批准的原因,中国工商银行股份有限公司于2016年8月15日致本院的回函表示:在办理完成二手楼首期款资金监管后,卖方范彩凤和陶振球对陈嘉俊提供用于办理资金监管业务的申请资料中房产买卖合同提出异议,认为相关条款被篡改,以及卖方签名处并非其本人签署。范彩凤和陶振球要求银行对陈嘉俊的贷款停止审批,并宣布因资料问题二人决定终止上述房产交易。由于房产交易存在纠纷,银行终止了陈嘉俊二手楼贷款业务的审核流程。
本院认为,本案为房屋买卖合同纠纷。根据当事人的上诉及答辩意见,本案二审的争议焦点在于:一、陈嘉俊与陶振球、范彩凤哪方构成违约;二、违约方应如何承担违约责任。
关于焦点一,本院认为,涉案《二手房买卖合同》(编号:xxxx)合法有效,对陈嘉俊、陶振球、范彩凤均具有法律约束力,各方应按合同约定严格履行义务。而当事人用于办理贷款的合同为陈嘉俊与陶振球、范彩凤签订的《二手房买卖合同》(编号:xxxx),该合同将转让价由原310万元提高20万元至330万,系为骗取银行高额贷款,属违法行为。贷款法律关系虽主要约束买方与银行,但亦需卖方予以配合。陶振球、范彩凤未否认用于贷款的合同由本人签订,虽主张签订的是空白合同,但亦应对签字产生的效果承担法律责任,结合世华公司二审的陈述证明的事实,本院认定陶振球、范彩凤对高额贷款亦知情,具有过错。鉴于高贷行为的违法性,陶振球、范彩凤在之后有权要求银行停止高贷的审批。但根据《中华人民共和国合同法》第六十八、六十九条的规定,当事人行使不安抗辩权,中止履行,应及时通知对方,要求对方提供适当的担保,对方在合理期限内未恢复履行能力并且未能提供担保的,中止一方才可以解除合同。陶振球、范彩凤在银行停止高贷审批后,未要求陈嘉俊提交合法的贷款资料,也未催告陈嘉俊改变付款方式,根据贷款银行给本院的回复,陶振球、范彩凤当即要求银行停止审批,宣布终止交易。由于涉案合同并未约定陈嘉俊应取得银行贷款的时间,在银行停止贷款审批情况下,如陶振球、范彩凤积极配合提交合法的贷款资料,陈嘉俊应能实现支付房款的目的。故本院认定陶振球、范彩凤直接宣布终止交易,不再继续履行合同,其行为构成根本违约。因陶振球、范彩凤已宣布终止交易,不再履约,陈嘉俊未补足应付房款,不构成违约。一审判决关于陈嘉俊构成根本违约的认定错误,本院予以纠正。
关于焦点二,陶振球、范彩凤构成根本违约,则应承担相应的违约责任。涉案合同约定卖方根本违约的,买方可以解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还已付定金。陈嘉俊有权要求解除涉案合同,陈嘉俊要求解除合同的起诉材料于2015年8月20日送达陶振球、范彩凤,本院确认涉案合同已于2015年8月20日解除。关于违约金,陈嘉俊选择要求陶振球、范彩凤支付转让价20%的违约金,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十七条的规定,考虑到陈嘉俊在履行合同过程中亦有过错,本院酌情调整陶振球、范彩凤应支付的违约金为转让价的15%,即46.5万元。
综上,陈嘉俊上诉理由部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、一百零七条、一百一十四条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二款之规定,判决如下:
一、撤销深圳市南山区人民法院(2015)深南法民三初字第935号民事判决;
二、确认陈嘉俊与陶振球、范彩凤签订的《二手房买卖合同》于2015年8月20日解除;
三、陶振球、范彩凤应于本判决生效之日起十日内向陈嘉俊退还定金9万元;
四、陶振球、范彩凤应于本判决生效之日起十日内向陈嘉俊支付违约金465000元;
五、深圳市世华房地产投资顾问有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈嘉俊退还定金1万元;
六、驳回陈嘉俊一审其他诉讼请求;
七、驳回陶振球、范彩凤一审全部反诉请求。
如果未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务,应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付延期履行期间的债务利息。
本案一审受理费9240元、反诉受理费2570元,二审受理费11000元,共计22810元,由陶振球、范彩凤负担18248元,由陈嘉俊负担4562元。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 毅
审 判 员 张 睿
代理审判员 王丹妮
二〇一六年九月十三日
书记员(兼) 李全慧
附本判决所适用法律法规:
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条:第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后,当事人提起上诉的,第二审人民法院不得再次发回重审。
《中华人民共和国合同法》:
第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同,受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》:
第二十七条当事人通过反诉或抗辩的方式,请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的,人民法院应予支持。

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概要

基本信息

审理法院:广东省深圳市中级人民法院

案件类型:民事案件

审理程序:二审

裁判日期:2016-09-13

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