民事案件
上诉人马云鹏与上诉人宋毅因租赁合同纠纷一案二审民事判决书
陕西省渭南市中级人民法院        

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陕西省渭南市中级人民法院
民事判决书
(2018)陕05民终1614号
上诉人(原审原告):马云X,男,1977年12月4日出生,汉族,居民。
委托诉讼代理人:黄宏润,陕西润丰律师事务所律师。
上诉人(原审被告):宋X,女,1976年10月29日出生,汉族,居民。
委托诉讼代理人:王百X,男,1961年11月3日出生。
上诉人马云X与上诉人宋X因租赁合同纠纷一案,均不服渭南市临渭区人民法院(2016)陕0502民初606号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,不开庭进行了审理。上诉人马云X、委托诉讼代理人黄宏润、上诉人宋X、委托诉讼代理人王百X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
马云X向一审法院起诉请求:1、要求被告宋X返还原告马云X2015年租金821元,2016年租金30000元,押金5000元,共计35821元;2、要求被告宋X赔偿无故解除合同违约金30000元,装修损失15370元,转让费损失32000元,共计77370元;3、要求被告宋X返还扣留原告马云X的商品及办公用品,不能返还应折价赔偿。事实及理由:2014年9月18日原、被告签订《合同》,约定由原告马云X租赁被告宋X位于渭南市双元商场D-7号商铺,租期一年,租金30000元,下年度被告享有优先租赁权,但需要提前两个月缴纳下年度租赁费。原告马云X缴纳当年租金30000元及押金5000元后对商铺进行了装修,经营临渭区云鹏护肤品店(芭芭多芦荟护肤)。2015年7月13日,原告马云X又按照合同要求缴纳了下年度租赁费30000元,但是2015年9月7日被告宋X强行封锁了商铺的门,致使原告马云X无法正常经营,店内货物无法取出,后原告马云X多次与被告宋X协调均未果。
宋X一审时辩称:2014年9月8日原、被告签订了一份租赁合同,约定将被告宋X在双元商场D-7的商铺租赁给原告马云X,年租金30000元,押金5000元。商铺之前是另一人租赁的装修好了,原告马云X接手后在墙面贴了一层草皮,做芭芭多芦荟胶生意,之后原告马云X并未经营,而是让店员华粉经营。2015年7月原告马云X打电话说自己来不了让华粉来续缴租赁费,被告宋X便和华粉签了合同,接收了30000元租金。2015年9月初华粉称自己怀孕了不能继续经营需要转店,而且2015年4、5月左右原告马云X已经将商铺转给了华粉,为了避免承担违约责任一直没有告知被告宋X。考虑华粉的实际情况,被告宋X同意其找人转租,随后华粉与本商场内另一租户宋建辉协商好将D-7店铺转给宋建辉继续租赁,并当宋建辉的面将之前被告宋X与其代马云X签的合同交给了被告宋X,被告宋X当即撕毁了此合同,与宋建辉重新写了租赁合同。为确保稳妥,被告宋X要求华粉通知原告马云X来说明事实,但原告马云X并未前来,被告宋X便没有将商铺转给宋建辉。9月6日原告马云X提出被告宋X违约,应赔偿其损失,但又承认其将店铺转给华粉的事实,双方为谁违约一事未能达成一致,原告马云X说其要拉走店内货物,但整理封箱后又说不拉了,锁了商铺门再未出面。因原告马云X出尔反尔,当日被告宋X在原告马云X的锁子上加了一把锁,后多次联系要求原告马云X尽快出面协调,原告马云X均拒绝协调,只有华粉经常找被告宋X索要30000元的租赁费,被告宋X没有返还。因双元商场不允许久不开门,否则要罚款,但原告马云X并不来开门营业,直到2015年9月29日在双元商场的压力下被告宋X打开D-7商铺,将店内货物移出保存。2016年3月7日将店铺重新租赁给他人使用至今。期间商铺应由原告马云X承担的各项费用及保管商铺内物品还有适当花费,均由被告宋X先行垫付,故不同意原告马云X退还房款及赔偿损失的要求,商铺内封存物品可以返还给原告马云X。
一审法院认定事实:2014年9月18日原、被告签订《合同》,约定:“由原告马云X租赁被告宋X位于渭南市双元商场D-7号商铺,租期一年,租金30000元,下年度原告马云X享有优先租赁权,但需要提前两个月缴纳下年度租赁费”。合同签订后原告马云X缴纳当年租金30000元及押金5000元,原告马云X对商铺进行了部分装修,并雇佣华粉经营“芭芭多”芦荟护肤产品。2015年7月华粉代原告马云X与被告宋X续签2015年9月18日至2016年9月17日的租赁合同,并交纳租赁费30000元。2015年9月初经证人华粉联系商场内另一租赁户宋建辉,在被告宋X同意的前提下准备转租D-7店铺,但因原、被告之间合同未解除,被告宋X以原告马云X私自转店为由提出原告马云X违约的事实,原告马云X表示不认可自己违约。双方遂因违约责任问题产生纠纷。2015年9月7日,原告马云X将D-7商铺内物品部分打包后锁了店门离开渭南,被告宋X在原告马云X的锁子上加了一把锁子,后数次催叫原告马云X协商未果。因双元商场不允许商铺关门,2015年9月29日被告宋X采取锯断门锁的方式打开商铺门并搬离了店内物品。2016年3月6日被告宋X与另一人重新签订D-7租赁合同,由其使用至今。另经计算,年租金30000元相当于日租金82.2元。
一审法院认为:原、被告签订租赁合同,应当按照约定全面履行自己的义务。证人华粉代替原告马云X与被告宋X签订2015年9月18日至2016年9月17日的租赁合同时,被告宋X表示认可,之后亦得到原告马云X的追认,应认定原、被告双方签订的租赁合同有效,双方应当按照合同约定履行义务。按照原、被告合同约定:“甲方(被告宋X)无故终止合同,必须向乙方(原告马云X)赔偿三万元即未使用房费,合同到期甲方房屋设施完好或损坏照价赔偿,甲方退还乙方押金五千元”应理解为租赁合同至甲方无故终止时后期剩余租金应予退还,如有损坏乙方应照价赔偿后收回押金。在履行过程中原告马云X违反商场规定无故不开门的事实应认定为合同违约,由此导致的合同违约责任应由原告马云X承担,被告宋X在原告马云X锁门后又加锁的方式亦是阻碍了原告马云X的正常营业,但之后被告宋X多次联系原告马云X协调,截止2016年3月6日前原告马云X可随时要求继续履行合同经营店铺,面对原告马云X违约,被告宋X履行了催叫的义务,但原告马云X未举证证明其要求继续租赁经营的主张,故原告马云X应承担2016年3月6日前不能继续履行合同的全部责任。当事人一方违约后,对方应采取适当措施防止损失的扩大,因防止损失扩大而支出的合理费用,由违约方承担。被告宋X采取锯断门锁的方式搬离店内存货并重新租赁的行为应认定为防止损失扩大而采取的措施,由此产生的费用应当由违约方承担。诉讼中被告宋X对该费用未提供充分证据证明,亦未提出反诉,本案不予处理。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2016年3月6日被告宋X已将D-7店铺重新租赁,致继续履行合同不能实现,被告宋X应当退还原告马云X未使用(2016年3月6日至2016年9月17日共计182天)剩余房款14960.4元。D-7商铺现已重新租赁,被告宋X未对房屋设施提出损坏赔偿,按照原、被告合同约定,被告宋X应当将押金5000元一并退还原告马云X。对原告马云X要求被告宋X承赔偿装修费、2016年租金、转让费损失的主张,因未提供充分证据证明,依法不予支持。对其要求被告宋X退还2015年租金的主张,因合同已履行完毕,依法不予支持。对主张退还店内物品的主张,未提供充分证据证明,待查明后可另行诉讼。故对原告马云X要求被告宋X承担赔偿义务的诉讼请求依法予以部分支持。一审法院遂判决:一、被告宋X于本判决生效后十日内退还原告马云X房屋租赁费14960.4元(182天×82.2元)及押金5000元。二、驳回原告马云X其它诉讼请求。案件受理费2107元,由原告马云X承担1737元,由被告宋X承担370元。
马云X、宋X均不服原审法院上述判决,提出上诉。马云X上诉请求:撤销一审判决,改判宋X返还上诉人交付的第一年租金821元、第二年租金30000元、押金5000元并赔偿装修费、货物损失30000元。事实和理由:1、2015年9月7日,宋X强行锁了上诉人正在营业的商铺店门,致使上诉人无法营业,本案租赁合同不能履行,这是宋X单方违约行为造成的,应当承担违约责任,返还上诉人的租金和押金;2、自双方签订租赁合同以来,上诉人承租的店铺一直开门营业,一审法院认定上诉人违反商场规定无故不开门,没有任何证据。
宋X上诉请求:撤销一审判决,改判上诉人不应退还马云X的押金5000元。事实与理由:造成本案租赁合同不能履行的责任在于马云X,根据双方签订的合同约定,上诉人不应返还马云X的5000元押金。
二审经审理查明:2014年9月18日,宋X与马云X签订了一份《合同》,内容是:“甲方:宋X。乙方:马云X。经甲乙双方协定,甲方将双元商场D-7房出租乙方使用一年,时间2014年9月18日至2015年9月17日,具体如下:一、乙方进店一年租金叁万元整给甲方;二、乙方必须向甲方交纳伍仟元押金,保证在使用期间,乙方提前终止合同,不作退还押金处理。甲方无故终止合同,必须向乙方赔偿叁万元即未使用房费,合同到期,甲方房屋设施完好,损坏照价赔偿,甲方退还乙方押金伍仟元整;三、经营期间,须向商场交纳的工商、国税、地税、水电、卫、保及房租均由乙方向商城直接交纳;四、经营期内乙方无权出租、转让,甲方应保证乙方正常营业;五、乙方必须提前二个月交纳房费,同等条件下乙方优先。六、本合同一式两份,签字生效。”合同签订后,马云X交纳当年租金30000元及押金5000元。马云X对商铺进行了部分装修,雇佣华粉经营“芭芭多”芦荟护肤产品。2015年7月15日,华粉代马云X与宋X续签了2015年9月18日至2016年9月17日的商铺租赁合同,内容与2014年9月18日的合同内容一致,马云X交纳租金30000元。
马云X述称:“第二份合同签订后,由于生意不好,我委托华粉找人将店转租出去。”华粉遂找到承租人宋建辉,商定好房费和转让费共计52000元,宋建辉也将该款打入了华粉指定的账户。2015年9月3日,华粉、宋建辉找到宋X,协商转租事宜。宋X同意转租,且从华粉手中收回了2015年7月15日的合同,并与宋建辉签订了一份合同,合同内容除乙方是宋建辉外,其余内容与2015年7月15日的合同内容一致。当时,宋X要求华粉叫马云X本人来,带上2014年的合同和收条,说清楚其转店给华粉的事实。由于马云X没有来,所以宋X没有将签了字的合同交给宋建辉,华粉遂将52000元退还给了宋建辉。
2015年9月6日,宋X以马云X私自转店给华粉为由,在该店铺门上另外加了一把“U”型锁。随后,宋X通知马云X拉走店内的东西。马云X来后,宋X打开锁,马云X进店后只让华粉打了包,货物并未拉走。2015年9月29日,宋X将该店铺门上原有的门锁锯掉,将店内货物搬离并存放他处。2016年3月6日,宋X与他人签订了D-7商铺租赁合同。
二审期间,双方就店内原有货物事宜达成协议:1、在宋X协助下,马云X于近期内取回该货物,对其中的商品过期损失以及货物损害情况不再追究任何责任;2、宋X自行承担该货物的寄存费用;3、本协议履行完毕后,双方就该货物事宜全部结束,不再有纠纷。
本院认为:双方于2015年7月15日签订的2015年9月18日至2016年9月17日的租赁合同已生效,马云X也已履行了交纳租金的合同义务。2015年9月3日,马云X提出解除该合同,宋X表示同意,双方达成解除协议:由宋建辉承继原合同的权利义务,并与宋X另签合同;宋X不退还租金及押金,视为宋建辉交纳,由宋建辉退还给马云X。之后,因其他纠纷,该解除协议没有履行。
2015年9月6日,宋X在商铺门上加锁,并通知马云X撤离商铺。宋X认为马云X违约私自将商铺转让给华粉,自己锁门是正当的。本院认为,宋X主张马云X违约,但未提交充足的证据,本院不予采信。双方所签合同第四条只是约定“经营期内乙方无权出租、转让”,没有约定违约应承担的责任。即使存在违约的事实,但未损害宋X的合同权利,也未损害其合同之外的其他权益,不构成根本性违约,不影响合同的履行,故依法不能解除或终止合同。宋X以锁门的方式终止了履行中的合同,属于违约行为,马云X要求宋X返还合同未能履行期间的租金821元,该诉请符合合同约定,依法应予支持。对于第二份合同,双方最初的解除协议未能履行。之后,在双方再未协商的情况下,宋X径直锁了商铺店门,收回房屋,该行为表明宋X同意无条件解除第二份合同,故宋X应当返还马云X已支付的第二份合同租金30000元及押金5000元。
关于马云X遗留在商铺内的货物事宜,双方当事人庭外已达成和解协议,并已履行完毕,故本案不再处理;关于马云X主张的装修损失费问题,由于合同中对装修事项没有约定,且合同期限是一年,履行基本届满,故对该项主张不予支持。
综上所述,马云X的上诉理由部分成立,宋X的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款(三)项之规定,判决如下:
一、撤销渭南市临渭区人民法院(2016)陕0502民初606号民事判决主文;
二、宋X于本判决生效后十日内退还马云X房屋租赁费及押金共计35821元;
三、驳回马云X的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2107元,二审案件受理费马云X预交946元,宋X预交50元,合计3103元,由马云X承担2000元,由宋X承担1103元。
本判决为终审判决。
审 判 长  杨耀武
审 判 员  张战武
代理审判员  雷俊锋
二〇一八年九月二十八日
书 记 员  邢当当

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概要

基本信息

审理法院:陕西省渭南市中级人民法院

案件类型:民事案件

审理程序:二审

裁判日期:2018-09-28

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