民事案件
金君初与赵怡房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
邵东县人民法院        

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湖南省邵东县人民法院
民事判决书
(2016)湘0521民初688号
原告(反诉被告)金君X,女,1957年5月28日出生,汉族,住邵东县。
委托代理人黄乘高,邵东县昭阳法律服务所法律工作者。
委托代理人刘良X,男,系金君X之夫。
被告(反诉原告)赵X,女,1982年9月30日出生,汉族,邵东县。
委托代理人佘福明,湖南启航律师事务所律师。
原告金君X与被告赵X房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年3月14日受理后,反诉原告赵X于2016年4月27日提起反诉,依法由审判员黄正秋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金君X及委托代理人黄乘高、刘良X,被告赵X及委托代理人佘福明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告金君X诉称,2012年2月20日,原告金君X与被告赵X签订房屋租赁合同,原告将其所有的坐落于竹岭路和公园路交叉口262号二间门面房及二楼前一套住房租给被告,然而,被告不依约向原告交纳房租,拖欠房租。请求判令:一、终止原、被告于2012年2月20日签订的房屋出租合同,并支付实际占用的房租;二、被告将租赁房腾空并恢复原状交给原告;由被告赵X承担诉讼费用。
反诉原告赵X反诉称,2012年2月20日,反诉原告租用反诉被告的房屋开店,约定租期8年,前两年房租一次性交清,共12.5万元,以后房租一年一交。第四年起按当年房租递增10%。此后,反诉原告花费巨资对租用的房屋进行了装修。2016年1月14日,反诉原告向反诉被告交纳房租时,反诉被告却提出要交两年的房租,且要求将房租增加到15万元一年。在反诉原告未同意反诉被告的无理要求后,就拒绝接收房租,并以反诉原告延期交纳房租为由,要解除合同,并在2016年3月2日锁住了反诉原告的店门,导致反诉原告无法正常营业而造成损失。反诉原告要求继续履行合同,并且要求免除至本案判决生效时的租金。如果解除租赁合同,反诉被告需赔偿反诉原告的装修损失13.1252万元。
经审理查明,2012年2月20日,原告金君X(甲方)与被告赵X(乙方)签订房屋租赁合同,原告金君X将其所有的坐落于竹岭路和公园路交叉口三间门面房及二楼一套住房租给被告赵X用于经商。合同约定:1、房屋租赁期限为8年,从2012年2月20日起至2020年2月20日止,二年承租金额为12.5万元。前三年房租不变,第四年起按当年房租价递增10%,入住前乙方一次性交清保证金2万元和当年房租。到期后按行情房价另议,同等价格下浮优先乙方。但必须主动在租期未到的一个月向甲方交清下一年度所有租金款。如拖欠或不缴纳房租,甲方有权终止合同或另租他人,乙方不得有任何异议,合同期限内乙方若未违反协议,合同期一到,保证金如数退还。……4、租赁期内,房屋乙方需转让必须经甲方同意,否则甲方有权收回房屋和门面,并终止合同,乙方的租金保证金不退。……2012年5月7日,赵X在邵东县工商行政管理局申请办理了营业执照,注册名称为“邵东县漂亮天使美容美体养生会所”,经营者姓名为赵X。2016年1月,原、被告双方为交纳2016年度的房租(房租为7.26万元)和转租房屋发生纠纷,2016年1月26日,原告向被告发出解除合同通知书。2016年2月28日,原告向被告发出房屋出租合同终止通知书。2016年3月2日原告将被告店门锁上,2016年4月27日本院责令原告将门锁打开。
2016年7月14日,湖南省房协司法鉴定中心作出湘房协司鉴字【2016】第19号鉴定报告意见书,鉴定结论为:邵东县竹岭路262号“漂亮天使美容美体生活馆”赵X装修的残值为13.1252万元。赵X支付鉴定费用1万元。
2016年9月13日,中国共产党邵东县市场和质量监督管理局委员会作出邵市监党字【2016】12号文件,以赵X身为中共党员和国家工作人员,在2012年5月至2016年2月期间以其本人姓名办理营业执照开店,违规从事经商活动。根据《中国共产党纪律处分条例》第八十八条第一项之规定,给予赵X同志党内警告处分。
以上事实,有身份证复印件、户籍资料、房屋出租合同、解除合同通知书、公园社区居民委员会证明、房屋出租合同终止通知书、湖南省房协司法鉴定中心湘房协司鉴字【2016】第19号鉴定报告意见书、发票、中国共产党邵东县市场和质量监督管理局委员会邵市监党字【2016】12号文件、手机短信、录音录像资料、证人证言等相关证据在卷佐证,可以认定。
本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷。2012年2月20日,原、被告签订房屋租赁合同后,双方按约履行了各自的义务。2016年1月,原、被告双方为交纳2016年度的房租和转租房屋发生纠纷。2016年9月13日,赵X因在2012年5月至2016年2月期间违规从事经商活动被有关单位给予党内警告处分。因赵X系国家机关工作人员依法不得从事经商活动,故对原、被告于2012年2月20日签订的房屋出租合同予以解除。合同解除后被告应将租赁房腾空并恢复原状交给原告。对原告金君X2016年2月21日起的房租损失和反诉原告赵X装修的残值损失13.1252万元及赵X支付的鉴定费用1万元,以上损失本院酌定由原告金君X承担40%,由反诉原告赵X承担60%。据此,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定,判决如下:
一、解除原告金君X与被告赵X于2012年2月20日签订的房屋出租合同;
二、被告赵X于本判决生效后5日内将租赁房腾空并恢复原状交给原告金君X;
三、由被告赵X于本判决生效后5日内支付给原告金君X从2016年2月21日起至实际交付租赁房屋之日止按年租金7.26万元计算的60%的房租;
四、由反诉被告金君X于本判决生效后5日内支付给反诉原告赵X装修残值损失及鉴定费用5.65万元;
五、驳回原告金君X其余的诉讼请求;
六、驳回反诉原告赵X其余的反诉请求。
如义务人未在本判决生效后指定的期间内履行给付金钱义务,则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1000元,减半收取500元;反诉费1000元,减半收取500元;由原告金君X负担400元,被告赵X负担600元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
义务人如未在本判决生效后指定的期间内履行给付金钱义务,权利人应在履行期间届满之日起两年内向人民法院申请强制执行,逾期不申请,视为放弃申请执行权利。
审 判 员  黄正秋
二〇一六年十一月八日
代理书记员  申 薇
附相关律法条文:
《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。

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概要

基本信息

审理法院:邵东县人民法院

案件类型:民事案件

审理程序:一审

裁判日期:2016-11-08

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