民事案件
李玉涛与安徽雨田房地产有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
界首市人民法院        

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安徽省界首市人民法院
民事判决书
(2016)皖1282民初1769号
原告:李玉X,男,1985年7月20日出生,汉族,大专文化,安徽省界首市人,农民。
被告:安徽雨田房地产有限公司。
法定代表人:李继斌,执行董事。
委托代理人:曹明,安徽法卫律师事务所律师。
原告李玉X与被告安徽雨田房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2016年8月5日受理后,依法由审判员王永适用简易程序,于2016年9月18日公开开庭进行了审理。原告李玉X、被告安徽雨田房地产有限公司的法定代表人李继斌及其委托代理人曹明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李玉X诉称:2013年3月1日,原、被告经协商,原告购买被告开发的雨田华府商品房一套,并于2014年3月1日签订了编号为201402280015的商品房买卖合同,依照合同约定,原告购买被告位于界首市中原路南侧,解放四大街东侧的5#幢2单元18层2-1804号房,并通过按揭贷款方式支付了购房款529999.7元。根据合同第十五条约定:被告应在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。之后被告于2014年6月25日将商品房交付给原告。按合同约定,被告应当在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。但由于被告的原因,合同约定履行期限届满之日,被告未能将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案,原告也因此未取得房地产权属证书。此后,虽经原告多次催促,但时至今日,被告仍然未将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案,原告也因被告的原因一直未能取得房产证。综上,被告未按合同约定履行义务,致使原告迟迟不能取得房地产权属证书。被告的行为已然违约,原告为维护自己的合法权益,特提起诉讼,要求:1、依法判令被告继续履行合同并将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。2、判令被告支付违约金5300元。3、本案诉讼费由被告承担。
原告李玉X为支持其诉讼请求,向本院提交如下证据:
1、原告身份证复印件一份,以证明原告的自然人身份及作为原告主体适格。
2、原、被告之间签订的商品房买卖合同复印件一份,以证明原、被告双方存在商品房买卖的事实。
被告安徽雨田房地产有限公司辩称:原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据,应当依法予以驳回。被告没有违约行为,原告要求被告支付违约金不应得到支持。
被告安徽雨田房地产有限公司针对自己的辩称事实和理由提交了如下证据:1、企业营业执照、组织机构代码证、法定代表人证明书、雨田房地产有限公司章程复印件各一份,证明被告公司是依法设立的房地产开发经营公司,原法定代表人为付雷,自2015年11月4日变更为李继斌。2、雨田华府备案人员名单、现场照片4张,被告已为原告办理备案手续,其备案编号为1403270344,被告已履行了合同义务,不存在违约行为。同时证明因雨田华府小区部分购房户违法私搭乱建未予以纠正,导致房产局未及时给小区购房户办理房产证,过错不在于被告。
经过庭审举证、质证,本院对原告所举证据认定如下:被告对原告所举证据的真实性均不持异议,本院对原告所举证据的真实性均予认定。原告对被告所举证据的真实性亦无异议,仅对照片提出异议称自己所住的那幢楼房没有被告所称的私搭乱建现象,本院对被告所举证据的真实性均予认定。
经审理查明:被告安徽雨田房地产有限公司系房地产开发企业,界首市“雨田华府”系由其开发的商品房。2011年3月1日,被告与原告李玉X及其妻子肖某签订了商品房买卖合同,并于2014年3月4日将该合同在房地产管理部门备案,备案编号为:1403270344。合同约定:原告购买被告“雨田华府5号楼”第5#幢2单元2-1804号房,购房单价4369.69元/平方米,总金额为529999.70元。并在第六条付款方式及期限中约定:“买受人按下列第3种方式按期付款:……3、其他方式此合同生效时付清首付款229999.7001元,余款300000元自签定合同十日内到银行办理按揭手续。”。第八条交付期限约定“出卖人应当在2013年5月1日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第1种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1、该商品房经验收合格。……”。双方在第十五条对产权登记约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第3种方式处理。1、买受人退房,出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房,出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、买受人有自由选择上述两项中的任何一项权利”。合同签订后,原告支付了首付款并通过按揭贷款方式支付了剩余房款。2014年6月25日,被告向原告交付房屋,但原告至今未能取得房地产权属证书,为此,原告诉讼来院。
本院认为:原告与被告签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示,不违反法律规定,是有效的合同。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。原、被告应当按照合同的约定各自履行相应的义务。本案中,原告按照合同的约定,履行了交付全部购房款的义务,被告也履行了将原告所购房屋予以交付的义务。但是,按照原、被告双方在合同第十五条关于产权登记的约定,被告方应当在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需由被告方提供的资料报产权登记机关备案。现原告方已占有使用所购买的商品房,但至今未能取得房地产权属证书。被告辩称其已履行了将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案的义务,并提供了备案编号,但该备案仅是对商品房预售合同的备案,其并未提交办理房产证所需要的施工报告、竣工图、规划验收合格证、竣工验收备案表等资料报产权登记机关备案的相关证据,根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”的规定,本院对被告上述辩解意见不予采信。至于被告认为部分购房户私搭乱建,改变规划设计导致房产证未能办理的辩解意见,因该证据证明不了本案原告存在私搭乱建的行为,也就无法证明本案原告在无法办理房产证的过程中存在过错,因此,依据原、被告所签合同约定,被告的行为已属违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定,被告应继续履行将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务。
原、被告在合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第3项处理。1、买受人退房,出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房,出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、买受人有自由选择上述两项中的任何一项权利”。本案中,原告选择了不退房,即“2、买受人不退房,出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”因此,被告应按照合同约定