民事案件
广州市时代物业管理有限公司与王春华物业服务合同纠纷一审民事判决书
广州市番禺区人民法院        

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广东省广州市番禺区人民法院
民事判决书
(2018)粤0113民初5400号
原告:广州市时代物业管理有限公司,住所地广州市越秀区东风中路410号自编1101房(仅限办公用途)。
法定代表人:黎燕明,经理。
委托诉讼代理人:罗日安,该公司员工。
委托诉讼代理人:邹运方,该公司员工。
被告:王春X,男,1977年1月4日出生,汉族,户籍地址江西省九江市彭泽县,现住广州市天河区
原告广州市时代物业管理有限公司(以下简称时代物业公司)与被告王春X物业服务合同纠纷一案,本院于2018年6月11日立案受理后,依法适用简易程序中的小额诉讼程序,公开开庭进行了审理。原告时代物业公司的委托诉讼代理人邹运方、被告王春X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告时代物业公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告向原告支付物业服务费用6719.92元(自2015年4月1日至2018年3月31日);2.判令被告向原告支付物业服务费滞纳金(以被告每季度应缴纳的物业服务费560.55元为本金,从下一个季度的首日开始计算至付清之日止按每日千分之一的标准计算);3.判令被告向原告支付垃圾处理费180元(自2015年4月1日至2018年3月31日);4.判令被告向原告支付室内水费709.1元(自2015年1月1日至2017年12月31日);5.判令被告向原告支付公摊电费506.77元(自2015年1月1日至2017年12月31日);以上五项共计15474.ll元;6.判令本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由:被告系广州市番禺区洛浦街沙溪大道珠江花园翠韵阁205房业主。根据该小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》的约定,由原告向珠江花园小区提供物业管理服务,小区业主向原告交纳物业管理服务费等。截至2018年3月31日被告共欠缴物业管理等费用及滞纳金共15474.ll元,严重影响原告物业服务费正常收取工作,原告多次发函催告未果。为维护原告的合法权益,恳请法院查清案件事实,支持原告诉求。
被告王春X辩称,我一直是按时缴纳物业服务费的,但是自从我房屋的卫生间屋顶漏水,我通知原告,但原告过来看过以后没有任何作为。原告去查过三楼至六楼没有漏水,原告认为是七楼漏水的原因导致我家卫生间漏水,但一直到现在原告也没有解决这个问题,故我就没有缴纳物业服务费。原告对我反映的问题一开始是很积极处理的,但后来就没有理。原告管理小区也不到位,很多业主对此也意见很大。如果原告解决我卫生间漏水的问题我是会缴纳物业服务费的,但我不同意缴纳滞纳金,因为是原告不作为导致我没有办法才不缴纳物业服务费,并非故意不缴纳。我同意缴纳垃圾费。
当事人围绕本案诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明:原告时代物业公司是从事物业管理服务的有限责任公司。广州市番禺区洛浦街珠江花园翠韵阁2楼E室(以下简称涉诉房屋)的建筑面积为100.9平方米,所有权人为被告王春X,其于2013年5月9日取得上述地址房屋的产权证书。
另查明,原告时代物业公司与珠江花园第二届业主委员会签订《物业管理委托合同》,约定原告为广州市番禺区洛浦街沙溪大道海珠路珠江花园(以下简称涉案小区)提供物业管理服务,委托管理期限从2013年1月1日至2017年12月31日。合同第六条约定,普通多层、高层建筑每月每平方米1.85元(不含水电分摊费),业主和物业使用人应当于每月10日前缴纳当月的物业服务费,逾期不缴纳物业服务费的,从逾期之日起每天按应缴管理费2‰交纳滞纳金。垃圾处理费按照《广州市收取称是生活垃圾处理费实施细则》文件执行,住宅、别墅5元/户/月,商铺6元/户/月。公共水电费分摊按《关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费的通知》(粤价〔1997〕24号)和《广州市居民住宅公共用电、电量摊分办法》执行。第十六条约定,服务期限届满前3个月,业主委员会未将续聘或解聘意见通知时代物业公司的,视为业主委员会同意续聘,服务期限自动延续1年。该合同还约定了其他事项。合同到期后,双方未续签物业管理服务合同。
因被告王春X未缴纳2015年4月至2018年3月期间的物业服务费等相关费用,2018年5月10日,原告时代物业公司向被告王春X的涉诉房屋地址寄送催收费用的律师函一份,EMS单号为1052643898527。被告王春X称不确认是否有收到该函件,但确认原告的工作人员曾拿催缴通知书上门催缴费用,但其也反映房屋漏水问题。
被告王春X提供了2018年6月23日拍摄的图片四张拟证明涉诉房屋存在漏水情况。经质证,原告时代物业公司认为,该图片中没有显示漏水的情况,且我方在2017年已经多次到被告家里查看,当时将被告天花都揭开也是没有发现漏水的情况,故无法解决。漏水的部位是房屋内部,原告只能协助被告通知楼上的业主解决漏水的问题。对于被告反映阳台外墙外的水管漏水情况,原告都有派人去修复,而且目前没有漏水的情况出现。被告王春X确认拍摄图片时房屋不漏水,并称卫生间是有时候漏水有时候不漏水,但房屋的漏水情况已经存在多次,原告去查看时发现有漏水的情况也没有解决。被告王春X确认没有通知过开发商,一般找物业,认为应该物业找开发商。
此外,原告时代物业公司提供了公摊电费明细清单予以佐证,每户物业应承担的分摊总量是由生活电梯分摊、消防电梯、梯灯照明组成(2楼没水泵分摊),2015年1月至3月公摊费用为34.7元、2016年10月至12月份公摊费用为41.52元、2017年4月至6月公摊费用为40.37元、2017年10月至12月公摊费用为56.88元,以上合计173.47元。
对于涉诉房屋的水费,原告时代物业公司陈述,2015年1月至3月份水费为66.99元〔(本期读数759-上期读数726)×单价2.03〕,2015年4月至6月份水费为60.3元〔(本期读数789-上期读数759)×单价2.03〕,2015年7月至9月份水费为58.87元〔(本期读数818-上期读数789)×单价2.03〕,2015年10月至12月份水费为77.14元〔(本期读数856-上期读数818)×单价2.03〕,2016年1月至3月份水费为31.8元〔(本期读数868-上期读数856)×单价2.65〕,2016年4月至6月份水费为87.45元〔(本期读数901-上期读数868)×单价2.65〕,2016年7月至9月份水费为63.6元〔(本期读数925-上期读数901)×单价2.65〕,2016年10月至12月份水费为42.4元〔(本期读数941-上期读数925)×单价2.65〕,2017年1月至3份水费为219.95元〔(本期读数1021-上期读数941)×单价2.65〕,以上合计708.5元,原告时代物业公司未提供2017年4月至12月份的水费计算明细。
在案件审理过程中,原告时代物业公司与被告王春X均确认是每季度最后一个月的20日前缴纳当季度的物业服务费,涉诉小区目前未成立新的业主委员会。
本院认为,时代物业公司与珠江花园业主委员会签订的《物业管理委托合同》于2017年12月30日到期,但在合同中明确约定在业主委员会未将续聘或解聘意见通知时代物业公司的,视为同意续聘,服务期限自动延续一年,事实上原告时代物业公司也继续为涉诉小区提供物业服务,被告王春X接受了原告时代物业公司提供的物业服务,有义务支付相应的物业服务费用。涉诉房屋建筑面积为100.9平方米,每月应交纳物业服务费为186.67元(100.9/平方米*1.85元/平方米/月)。自2015年4月1日至2018年3月31日,共计36个月,共计应交纳物业服务费6720.12元,原告主张6719.92元,为原告对自身权利的自由处分,不违反法律、法规的规定,本院予以支持。
关于滞纳金部分。被告享受物业服务后,未按合同约定缴纳物业服务费,已构成违约,除清偿拖欠物业服务费外,还应支付滞纳金给原告。原、被告双方均确认应在每季度的最后一个月的20日前缴纳物业服务费,故原告时代物业公司主张以自下一季度的首日开始计算至付清之日止,符合法律规定,但双方约定的每日千分之一的标准过高,且原告时代物业公司未举证证明被告逾期支付物业服务费给其造成的实际损失,故本院将滞纳金标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计付,对原告主张的超出部分,本院不予支持,即被告王春X应以每季度应缴纳的物业服务费为560元为本金,自下一季度的首日开始计算至付清之日止,按中国人民银行同期同类贷款利率计算,每季度应交纳费用的滞纳金单独计算,上述季度计付滞纳金数额不得超过该季度应交的物业服务费560元,对原告时代物业公司主张的超出部分,本院不予支持。被告抗辩因原告未妥善解决涉诉物业内卫生间漏水的问题故拒绝缴纳物业管理费及滞纳金,对此,本院认为,因被告提出的漏水部位属于房屋质量及室内装修问题,并非涉诉小区公共部位需要养护及维修管理的部分,不属于原告的物业服务范围,原告并非房屋质量问题的相对义务人,亦非涉诉房屋漏水问题及室内损坏的过错方,被告王春X可向相关的责任主体另行主张权利,其以此为由拒交物业管理费于法无据,本院不予采纳。
原告时代物业公司主张被告王春X支付2015年4月1日至2018年3月31日的垃圾费180元,符合双方约定,本院予以支持。
原告时代物业公司主张被告王春X支付2015年1月1日至2017年12月31日的水费709.1元,但仅能提供708.5元的计算依据,故对超出部分,本院不予支持。原告时代物业公司主张被告王春X支付2015年1月1日至2017年12月31日的公摊电费506.77元,但仅能提供173.47元的计算依据,故对超出部分,本院不予支持。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条,《物业管理条例》第三十四条、第四十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第二百七十一条的规定,判决如下:
一、被告王春X应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市时代物业管理有限公司支付2015年4月1日至2018年3月31日期间的物业服务费6719.92元;
二、被告王春X应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市时代物业管理有限公司支付物业服务费滞纳金(以每季度应缴纳的物业服务费为560元为本金,自下一季度的首日开始计算至付清之日止,按中国人民银行同期同类贷款利率计算,每季度应交纳费用的滞纳金单独计算,上述季度计付滞纳金数额不得超过该季度应交的物业服务费560元);
三、被告王春X应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市时代物业管理有限公司支付2015年4月1日至2018年3月31日的垃圾费180元;
四、被告王春X应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市时代物业管理有限公司支付2015年1月1日至2017年12月31日的水费708.5元;
五、被告王春X应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市时代物业管理有限公司支付2015年1月1日至2017年12月31日的公摊电费173.47元;
六、驳回原告广州市时代物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费93元,由原告广州市时代物业管理有限公司负担43元,被告王春X负担50元。
本判决为终审判决。
审判员 冯 婉
二〇一八年九月八日
书记员 邬敏秋

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概要

基本信息

审理法院:广州市番禺区人民法院

案件类型:民事案件

审理程序:一审

裁判日期:2018-09-08

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