民事案件
沈景莲与承德市正昊房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
承德市双桥区人民法院        

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河北省承德市双桥区人民法院
民事判决书
(2017)冀0802民初1640号
原告:沈景X,女,满族,1972年12月10日生,承德市双百购物广场员工,住河北省承德市。
委托诉讼代理人:张国强,河北山庄律师事务所律师。
委托诉讼代理人:李文X,男,1972年4月7日出生,汉族,承德市热力集团工人,现住址,
被告:承德市正昊房地产开发有限公司,住所地河北省承德市双桥区牛圈子沟小南沟口南园住宅楼102室。统一社会信用代码:911308027434470306。
法定代表人:王恩重,职务:总经理。
委托诉讼代理人:杨静,河北蓝岛律师事务所律师。
第三人邵云X,女,1964年10月28日出生,满族,承德市平泉一中教师,现住承德市。
原告沈景X与被告承德市正昊房地产开发有限公司、第三人邵云X商品房预售合同纠纷一案,本院受理后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。本案当事人原告沈景X及其委托诉讼代理人张国强、李文X,被告承德市正昊房地产开发有限公司委托诉讼代理人杨静、第三人邵云X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈景X向本院提出诉讼请求:1、判决解除原告与被告之间的商品房买卖合同(即《尚品房认购合同书》);2、判令被告向原告双倍返还己付购房款492807元(返还总额985614元)及自2015年12月16日至生效判决确定的给付之日的利息;3、赔偿原告购买同等房屋的差价损失款310000元;4、判由被告承担本案全部诉讼费用和原告的律师代理费。事实与理由:2015年12月16日,原告与被告签订《商品房认购合书》,合同约定,原告认购被告在其以出让方式取得的双桥区牛圈子沟二牛沟地块上建设的金牛山庄小区1号楼1单元902号住宅商品房,建筑面积93.68平米(最终以房产部门实测而积为准);按建筑面积计算房屋价款,每平米6328元,总金额592807元(因事先双方商定的房屋总价是492807元,原告在签订合同前对合同上写的价袼提出异议,被告单位工作人员说,合同得按这个数写,但你按商定的492807元交款就行了);付款方式为一次性付款;商品房达到使用条件后出卖人应当书面通知买受人办理交付手续,签署房屋交接单,由于买受人原因未能按期交付的,自通知届满之日起第二天视为买受人已经接受出卖人交付的房屋,同时开始计算物业管理费等相关费用;出卖人自商品房交付使用之日起按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。合同签订后当日,原告按被告要求将购房款中的100000元转入被告指定的银行账户,另外392807元交付给第三人邵云X(按邵云X要求将320000元转入其子杨雨泽银行卡账户,其余72807元以现金方式交付给邵云X),用于抵顶被告欠付的工程款,支付购房款后,被告给原告出具了收到购房款492807元的收据。2017年春节后,原告得知被告己经于2016年10月12日取得金牛山庄1号楼商品房的预售许可证,遂要求与被告签订能够备案的商品房买卖合同,但被告一直拖延未签。后原告得知,被告将原告认购的住宅商品房另外卖给他人,并己做了商品房买卖合同备案,被告事实上己经不能向原告交付该房屋。原告与被告签订的《商品房认购合同书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,而且被告已经收受原告购房款,该认购合同应当认定为商品房买卖合同。被告又将约定卖给原告的住宅商品房卖给他人,致原告的合同目的不能实现,原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定提出本案之诉,请求人民法院查明事实,判如所请。
被告承德市正昊房地产开发有限公司辩称,原、被告间不存在商品房买卖关系,本案诉争房屋在原告购买该房屋之前,已经抵顶给林玉明,金牛山庄1、4号系承德市高远建筑公司承建,高远公司为林玉明出具授权委托书,是该项目负责人,有权处理该项目所有事宜。因被告欠付林玉明工程款,将本案诉争房屋抵顶给林玉明,原告购房屋不是从被告处购买,是通过林玉明及第三人购买,原告陈述,购房款是应第三人要求将购房款打入杨雨泽的账户。林玉明接受抵顶房屋的行为被双桥法院(2015)3882号判决否认,从而林玉明抵顶房屋的行为无效,被告有权将房屋买卖,原、被告之间没关系,被告不存在一房二卖的行为。综上,1、因原、被告之间不存在商品房买卖关系,所以不存在解除合同关系。2、被告收取原告10万元,是林玉明找被告负责人协商本案房屋抵顶工程款事宜,被告不同意,林玉明称可以给公司10万元作为条件,所以公司收了10万元,原告在诉状中承认交给第三人房款,因此被告不承担返还责任。3、不承担违约责任及相关费用。
第三人邵云X述称,我和林玉明早相识,因他有抵工程款的房子。原告通过介绍人认识我,想购买抵工程款的房子,我没有小平方米的抵款房,我知道林玉明有,他委托我给他卖了,因林玉明的账户被查封,所以原告的房款由我代收,然后再转给林玉明。我们一起去的,是被告提供的1单元面积小的房子,林玉明先跟被告总经理王久利谈的用1号楼1单元902号抵顶工程款592807元。被告收10万元,其余492807抵顶林玉明工程款。因为没有预售许可证,房子不好卖,林玉明就赔10万卖给原告了。被告会计协同办理相关手续。王久利同意我代收房款然后转给林玉明。我把原告交的钱都给林玉明了,我跟他有亲戚。在签合同时没按房产局的规定排号,房产局要求底商不能跟住宅一起排号,实际预售时是702号,不是签合同时的902号了。原告给我打电话时,我告知过原告房子已经是702号了,不是902号了。因为我的房子也是减了两层。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证。本院综合审核证据并结合当事人陈述认定如下事实:原告(买受人)与被告(出卖人)于2015年12月16日签订《商品房认购合同书》,合同书载明,被告以出让方式取得位于牛圈子沟二牛沟地块的土地使用权建设商品房,暂定名“金牛山庄”。认购合同书主要约定,原告认购金牛山庄1号楼1单元902号用途为住宅的商品房,该商品房框剪结构,建筑面积93.68平方米;计价方式为按建筑面积方式计算该商品房价款,单价为每平米6328元,总金额592807元;本合同未尽事项,可由双方约定后签订补充合同;合同自双方签订之日起生效;合同尾部以手写方式特别约定“现交拾万元剩余尾款抵工程款(林玉明,1号楼)”。合同签订后的当日,原告按被告的指示,将10万元房款付至被告财务人员“王翠平”的银行卡上,余款392807元交给邵云X抵顶林玉明工程款,交给邵云X部分,按邵云X要求将32万元转账到其子“杨雨泽”的银行卡,其余72807元现金交给邵云X。之后林玉明出具收条,认可“已经收到用沈景X购房款抵顶的1号至4号楼工程款392807元”。被告亦于当日向原告出具收到房款492807元的收据。2016年10月12日,金牛山庄1号楼取得预售许可证,原告得知后,要求与被告签订能够备案的商品房买卖合同,但被告公司负责人王久利在电话中告诉原告的丈夫李文X,原告买的902号房已经折成802或702号了,被告公司与高远公司、林玉明之间存在纠纷,法院不认可抵顶工程款的效力,正昊不能出两份钱,原告得等着。之后,原告了解到金牛山庄1号楼902号房屋已经被卖给他人,702号房被被抵押给他人。原告故此诉至本院。
另查明,原告与被告所签《商品房认购合同书》约定原告购买的金牛山庄1号楼1单元902号房,后因两层底商之上的住宅单独排号,上述合同中的902号房的房号在能够预售时已经变为702号,该702号房于2017年3月3日由被告抵押给案外人,办理了抵押登记。2017年6月2日,702号房网签商品房买卖合同备案在案外人名下,售价802807元。
上述事实,有商品房认购合同书、银行转账取款凭证、林玉明的收款证明、被告开具的购房款收据、通话录音光盘及文字整理记录、(2015)双桥民初字第3882号及(2016)冀08民终1577号民事判决书、抵押担保及抵押登记手续、承德市房地产市场管理处信息科出具的证明、案件代理合同及河北省律师收费指导意见、当事人陈述等证据在卷佐证。
本院认为,关于原告与被告之间是否存在房屋买卖合同关系:被告虽然否认其与原告存在房屋买卖合同关系,称诉争房屋已经抵顶给林玉明,原告系从林玉明手里买受诉争房屋。但该主张没有事实与法律依据,其一,被告所称房屋已经抵账转让给林玉明,没有有效证据证明,其向法庭提交的《金牛山庄工程款抵款认购书》不涉及本案诉争房屋,原告交付的购房款被用于抵顶林玉明工程款发生在2015年12月16日,而双桥区人民法院(2015)3882号民事判决书载明,该案于2015年12月4日进行了开庭审理,因而不可能涉及到之后发生的本案诉争房屋交易,该两份证据均与本案无关。其二,被告基于合法建造房屋的事实行为设立诉争房屋的物权,如果该物权已经转让给林玉明,须依法登记后方可发生物权转移效力,未经登记,不发生物权转移的效力,诉争房屋的物权仍由被告享有。其三,被告与原告分别以“出卖人”、“买受人”的名义签订《商品房认购合同书》,约定由原告认购诉争房屋,该合同是双方真实意思表示,不违反法律规定,合法有效,被告加盖自己公司的合同专用章与原告签订合同,又以自己的名义加盖公司财务专用章给原告出具购房款收据,足以证明双方已经确定了商品房买卖的合同关系。其四,假定如被告所称,其在与原告签订认购合同书之前,已经将诉争房屋抵款转让给林玉明,则其故意隐瞒该事实又与本案原告签订房屋买卖合同,将构成“一房二卖”的欺诈行为,且可能涉及故意规避“二手房”买卖相关法规、政策的违法行为。根据被告答辩和第三人邵云X的陈述,本院不排除在原告买房之前,被告与林玉明之间存在以房抵工程款的意思表示的可能,但该双方之间抵顶工程款是另一法律关系,且因没有实现法律上的物权转移,故该以房抵顶工程款也只能理解为被告将限定的房屋由林玉明联系出卖,成交价款用于抵顶工程款,该法律关系即使存在,也不具有否定原、被告之间成立商品房买卖关系之明确事实的效力。据上,本案原告与被告之间的房屋买卖合同关系依法成立生效,当事人应诚实履行合同义务,被告相关抗辩意见本院不予采纳。
关于原、被告双方所签《商品房认购合同书》是否应当认定为商品房买卖合同:综合分析该认购合同书的内容可以确认,双方已经通过签订该认购合同书确定了商品房买卖合同关系,而没有将来需要再签订一个新合同,双方商品房买卖的合同关系才能最终确定的意思表示,所以该合同对双方的约束力与正式的商品房买卖合同并无不同。合同条款具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款,且被告在原告起诉前已经取得涉案房屋的预售许可证,该认购合同书依法应当认定为商品房买卖合同。
关于应否认定原告向被告交付了购房款492807元:虽然被告称只收到10万元,其它款项与其无关,但本院综合考量商品房认购合同条款、林玉明出具的收条、被告向原告出具的收到购房款492807元的收据,以及第三人邵云X的陈述等,上述证据能够相互印证,形成完整的证据链条,足以证明原告是按认购合同的特别约定履行付款义务,故应认定原告已经向被告交付492807元购房款。
关于原告请求解除双方所签《商品房认购合同书》以及被告承担违约赔偿责任的诉讼请求:本案被告取得预售许可证之后,未经原告许可将涉案房屋抵押给案外人,已违背了诚实信用的交易原则,原告因此起诉请求判决解除合同具有事实和法律依据,而且在原告起诉后,被告尚有采取补救措施,继续履行合同,避免承担违约责任的机会,但被告却在法院尚未判决解除合同,合同仍有效存续的情况下,又将房屋出卖给案外人,致原告的合同目的最终不能实现,故原告提出解除合同、返还购房款、赔偿损失的主张,符合法律规定,本院应予支持;原告在与被告签订《商品房认购合同书》后,有理由相信被告会按约定履行交付房屋的合同义务,从而丧失了按照当时约定的价格与他人另订购房合同的机会,因此被告违约给原告造成的损失应包括订立合同时约定的价格和现行销售价格的差价,被告以高出原告购买价31万元的价格,将涉案房屋另卖他人,该31万元差价属于被告通过违约获得的利益,可以认定为原告另行购买同等房屋需要多支付购房款的实际损失。虽然合同约定的房屋总价为592807元,但原告及第三人陈述双方商定的真实价格是492807元,根据双方的实际交易过程及日常经验法则分析,如被告认为原告未付清房价款,则其有能力且应该在双方交易过程中及时主张权利,但事实上被告在原告起诉前并未对原告的付款金额提出异议。因此,即使真实的交易价格就是合同约定的592807元,也不能认定原告存在拒付房款的根本违约行为,亦不能成为被告不履行合同的理由。故原告请求赔偿31万元的差价损失,应予支持;由于本院已经支持了原告关于房屋差价款损失的诉讼请求,足以弥补原告因不能按原价取得房屋受到的损失,故再主张赔偿被告将房屋卖给第三人之前的利息损失不符合损失填补原则,本院不予支持。但因原告的购房款及差价款并不能在被告将房屋卖给案外人之日实际取得,之后至少仍存在利息损失,故原告请求赔偿的利息损失中,自被告将房屋出卖给他人的次日,即自2017年6月3日至本判决确定的给付之日按同期贷款利率计算的利息损失,应予支持;本案被告违反诚实信用原则,事实上“一房二卖”,构成欺诈,应判令其承担严重不利后果,以正确发挥法的指引、评价和教育作用,故原告主张被告支付原告的律师代理费5万元的诉讼请求,本院予以支持。
依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第八条之规定,判决如下:
一、解除原告与被告签订的《商品房认购合同书》,被告返还给原告购房款492807元并按中国人民银行同期贷款基准利率标准给付原告自2017年6月3日起至本判决确定的给付之日止的利息。
二、被告赔偿原告购房差价款310000元及律师代理费50000元,合计360000元。
三、驳回原告其他诉讼请求。
上述给付义务于本判决生效后10日内履行完毕。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13656元,由被告负担12328元,原告负担1328元;财产保全费5000元、诉讼财产保全担保保险费3000元,由被告负担。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于河北省承德市中级人民法院。
审 判 长 李      初      啸
人民陪审员 马      彦      红
人民陪审员 焉有勤二〇一七年十一月二十九日
书 记 员 王             媛

公告

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概要

基本信息

审理法院:承德市双桥区人民法院

案件类型:民事案件

审理程序:一审

裁判日期:2017-11-29

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