民事案件
朱景云与兰溪市华厦房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
兰溪市人民法院        

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浙江省兰溪市人民法院
民事判决书
(2016)浙0781民初4427号
原告朱景X,女,现住兰溪市。
委托诉讼代理人诸葛友,浙江梦圆律师事务所律师。
被告兰溪市华厦房地产开发有限公司,住所地兰溪市黄店镇镇前路1号。现办公地址兰溪市体育场路57-1号。
法定代表人陈永樟。
委托代理人吴连X,男,住兰溪市。
原告朱景X与被告兰溪市华厦房地产开发有限公司(以下简称华厦房地产公司)商品房销售合同纠纷一案,于2016年4月14日诉至本院。经本院做诉前化解工作,双方当事人未能达成协议。本院于2016年8月2日受理后,依法由审判员陈海雁适用简易程序独任审判,于2016年9月29日公开开庭进行了审理。原告朱景X的委托代理人诸葛友和被告华厦房地产公司的委托代理人吴连X到庭参加诉讼。后经当事人申请,本院准许双方庭外和解,但未达成协议。本案现已审理终结。
原告朱景X诉称,原告购买了被告开发的兰溪云山**苑第*幢*单元***室商品房一套,为此,原、被告双方在2010年9月1日签订了《浙江省商品房买卖合同》一份,合同签订后,原告已经按照合同约定支付了房屋价款计人民币293056元。但被告未按合同约定在2012年6月30日前向原告交付《土地使用权证书》和《房屋所有权证》,至今未将《土地使用权证书》和《房屋所有权证》交付原告。根据合同第十六条约定,逾期交付权属证书的,被告应按日向原告支付已交付房屋价款0.03%的违约金。至2016年4月11日,被告逾期交付房屋权属证书的时间为1381天,至2016年4月11日的违约金金额为人民币121413元。为此向法院提起诉讼,请求判令:1、被告继续履行商品房买卖合同。2、判决被告向原告支付迟延交付房屋权属证书的违约金计人民币121413元(暂算至2016年4月11日,以后违约金按合同约定算至实际交付房屋权属证书之日为止);3、被告承担本案全部诉讼费用。
原告向本院提交的证据是:1、原告身份证明和被告企业公示信息,拟证明原、被告的诉讼主体资格;2、商品房买卖合同,拟证明原、被告商品房买卖关系、违约责任的约定等事实;3、收据、发票、个人住房借款合同摘录,拟证明原告已经按约支付房款的事实。
被告华厦房地产公司未作书面答辩,庭审中辩称,房子是按期交付的,办证逾期违约也是事实,但对原告的使用是没有影响的。造成逾期办证的原因是多方面的,责任并不完全是我们一方造成的。按照合同我们是违约的,但政府的承诺没有兑现,这是我们无法抗拒的因素。原来的危房拆除没有按期完成,拖延了三年。2011年7月2日打报告兰溪市建设局拆除属于配套范围内的危房。2012年4月9日兰溪市建设局明确表示组织协调并进行了专题研究,之后又下发文件。2012年5月25日,兰溪市政府分管副市长又召集相关部门对新竹苑拆迁事宜进行专题会议研究,2012年5月28日下发了市政府专题会议纪要。但因为受到26幢居民的反对,危房拆除事宜一直被拖延。2014年1月15日,被告又向市政府打报告请示。2014年4月宁波奉化市发生危房倒塌事故,引起了兰溪市政府的高度重视。2014年5月6日组织相关部门用三天时间对危房进行了拆除。之后兰溪市建设局又对现场进行查看核实,发现1、2号楼超高违章,这是房屋交付后业主自行拆除扣板造成的,但规划部门要求对我们进行处罚。由于之前兰溪市行政执法局已经进行过处罚,认为一事不再罚,两个部门意见分歧又导致期限拖延。2015年2月6日兰溪市城市管理执法局进行了处罚,之后才办理了规划核实和项目工程备案。我们并不否认自己是有一定责任,但是主要是政府原因造成的。原告按照合同来计算赔偿金额是过高的,整个楼盘一共是82套,其中迟延办证的有75户,还有10多户到现在还没有办证,如果按照原告的标准赔偿,我们就破产了,希望法庭依法酌情降低赔偿金额。
被告提交的证据有:1、兰溪市人民政府办公室抄告单一份;2、华厦房地产公司关于要求解决云山**苑地块历史遗留问题的请示一份;3、兰溪市建设局关于《关于莲花路26幢东单元危房拆除方案的请示》的函一份;4、兰溪市人民政府〔2012〕18号专题会议纪要一份;5、兰溪市建设局局长办公会议纪要〔2012〕1号一份;6、兰溪市华厦房地产开发有限公司兰华厦〔2012〕08号关于要求办理规划核实确认书和工程项目备案的请示一份;7、兰溪市人民政府办公室工作备忘〔2014〕第30号一份;8、兰溪市城市管理行政执法局关于市府办〔2014〕第30号工作备忘的回复函一份;9、兰溪市建设局关于对华夏房产违法建设规划影响程度予以认定的复函一份;10、兰溪市城市管理行政执法局行政处罚决定书兰城执罚决字〔2011〕第50号、兰城执罚决字〔2015〕第11号各一份;11、华厦房地产公司〔2014〕01号关于再次恳请办理规划核实确认书和工程项目备案的请示一份。上述证据拟证明的主要目的是办证迟延主要是由于不可抗拒的原因及建设局、执法局对违章处罚的意见分歧造成的。(以上均为复印件)
经庭审举证、质证,对原告所提交的证据,被告均无异议,本院予以认定,并确认其证明力。对被告提交的证据,原告的质证意见为对证据的三性均有异议。即使提供的证据是真实的,也不能达到被告的证明目的。被告未按合同约定交付房屋权属证书是由于被告的违法行为造成,不能把相关责任推给政府,是没有事实依据的。如果政府有责任,被告方完全可以依法向政府部门提出行政赔偿等以维护其合法权益。本院经审查认为,被告提交的相关证据虽然均为复印件,且原告对其真实性、合法性、关联性均有异议,但上述证据均为兰溪市政府的抄告单及相关部门的会议纪要、工作备忘、函、处罚决定书等文件、执法文书和被告向相关政府部门的请示,内容能相互印证,故本院对上述证据的真实性予以认定。
根据上述认定的证据,结合庭审中原、被告的陈述,本院认定的案件事实如下:2010年9月1日,原告朱景X和被告华厦房地产公司签订了编号为**号的《浙江省商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的云山·**苑*幢*单元***室的房屋。合同约定房屋总价款为293056元,出卖人应当在2011年6月30前交付房屋,2012年6月30日前取得土地、房屋使用权证书,交付给买受人。出卖人逾期交付权属证书的,约定日期起90日以内,按已付房价款的0.01%承担违约责任;约定日期起180日以后,出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的,买受人不退房,出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止,按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。合同签订后,原告依约支付了所有价款。后被告按约定时间向原告交付了房屋,但房屋权属证书至今未交付给原告。另查明,属于该地块配套绿化范围的莲花路26幢东单元的的危房拆除问题,属于历史遗留问题,根据兰溪市人民政府〔2012〕18号专题会议纪要精神,要求相关部门力争于2012年7月中旬前妥善处理好该地块历史遗留问题。但由于周边住户的反对,导致拆除工作迟延,为此兰溪市人民政府及有关部门多次进行协调,后于2014年5月6日对危房进行了强制拆除。针对新竹苑1#、2#楼存在阁楼超高、车库和半地下室改变层高及建筑使用功能等违章行为,2014年6月6日兰溪市人民政府办公室工作备忘〔2014〕第30号明确处理意见:由相关部门对华厦房地产公司进行处罚,处罚后按原设计图纸规定的建筑面积予以确权,违章部分不予处罚,并对该项目予以核发规划核实证书。对新竹苑1#、2#业主未取得验收备案表提前交付使用行为不予处罚。2014年6月26日兰溪市城市管理行政执法局关于市府办〔2014〕第30号工作备忘的回复函认为,该局在2011年已以按照建设工程规划许可证的规定进行建设为由对华厦房地产公司进行过一次处罚,无法再以同一理由及法律依据对公司进行处罚。2015年2月6日,兰溪市城市管理行政执法局作出兰城执罚决定2015第11号行政处罚决定书,对华厦房地产公司在建设新竹苑1#、2#楼项目过程中与规划不符的情况进行了处罚。现原告以被告至今未交付房屋权属证书为由诉至本院。
本院认为,原、被告双方签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方在平等、自愿的基础上签订,是双方的真实意思表示,内容合法有效,应受法律保护,原、被告双方理应按照合同约定行使权利、履行义务。现原告已按合同约定支付了全部购房款,但被告对案涉房屋权属证书、土地使用权证书未按合同约定的期限办理,已构成违约,应按合同约定继续履行向原告交付房屋权属证书、土地使用权证书,并支付相应的违约金。根据合同推算,被告逾期交付房屋权属证书的违约金是121413元(自2012年7月1日起算暂算至2016年4月11日止,共1381天)。现被告认为房屋迟延办证的主要原因是政府对配套范围的危房拆除未能按时完成影响房屋建设工程规划核实以及政府部门对违章行为的处罚意见分歧所致,符合双方签订的商品房买卖合同第九条第4项的规定的情形,被告对违约行为主观没有过错,违约行为对原告实际使用房屋并无影响,原告按合同约定要求被告支付违约金过高,且与原告类似情况的购房户众多,企业支付存在实际困难,请求本院予以减少。本院经审查认为被告请求调整违约金的理由成立,根据本案的具体情况,酌情确认被告逾期办理房屋权属证书、土地使用权证书的违约金以已付房款为本金,按每日万分之一的标准计算。综上,被告应支付原告迟延交付房屋权属证书违约金暂算至2016年4月11日为40471元。故对原告的诉讼请求,本院予以部分支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定,特判决如下:
一、被告兰溪市华厦房地产开发有限公司应按与原告朱景X签订的《浙江省商品房买卖合同》约定继续履行向原告交付房屋权属证书、土地使用权证书的义务。
二、被告兰溪市华厦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告朱景X迟延交付房屋权属证书违约金人民币40471元(暂算至2016年4月11日,之后按按每日万分之一的标准计算至实际交付房屋权属证书之日)。
三、驳回原告朱景X的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1364元(已减半收取),由被告兰溪市华厦房地产开发有限公司负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审判员  陈海雁
二〇一七年三月十七日
书记员  王凤霞

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概要

基本信息

审理法院:兰溪市人民法院

案件类型:民事案件

审理程序:一审

裁判日期:2017-03-17

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