民事案件
桂林风范装饰工程有限公司与桂林市金帝旅游宾馆有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
桂林市象山区人民法院        

此裁判文书仅用于崇法认证律师参考学习如需查看详情请下载崇法APP进行律师认证 下载崇法APP

普通用户点击查看原文>>

崇法账号

登录密码

广西壮族自治区桂林市象山区人民法院
民事判决书
(2016)桂0304民初153号
原告桂林风范装饰工程有限公司,住所地广西桂林市象山区民主路万寿巷40号。组织机构代码:57455327-X。
法定代表人陈蕾宇,该公司总经理。
委托诉讼代理人莫冰松,广西九宇律师事务所律师。
被告桂林市金帝旅游宾馆有限公司,住所地广西桂林市象山区民主路万寿巷40号。组织机构代码:71510314-2。
法定代表人赵长胜,该公司总经理。
委托诉讼代理人罗云,广西春良律师事务所律师。
原告桂林风范装饰工程有限公司(以下简称风范公司)与被告桂林市金帝旅游宾馆有限公司(以下简称金帝公司)租赁合同纠纷一案,本院于2016年1月7日受理后,依法组成由审判员周浩担任审判长,人民陪审员陈春燕、钱宇萍参加的合议庭,公开开庭进行审理。代书记员阳燕担任记录。原告风范公司法定代表人陈蕾宇及委托诉讼代理人莫冰松,被告金帝公司法定代表人赵长胜及其诉讼代理人罗云出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告风范公司诉称,原告与被告于2012年6月27日签订租赁合同,约定:被告将金帝宾馆原商场与地下室租给原告使用。租期5年(即从2012年6月21日至2017年5月4日),每月租金3500元,每月10日前一次性付清。若甲方违反协议而给乙方造成的损失的,乙方有权根据实际损失向甲方进行赔偿。合同签订后,原告对该场地进行装修并使用。双方于2013年3月2日签订租赁合同一份,双方约定:甲方金帝公司将金帝宾馆中厅北侧原茶餐厅出租给乙方作为咖啡厅使用,出租有效期从2013年4月1日至2017年4月31日止。每月租金3500元,每月10日前将租金交到甲方财务。在乙方经营中如因甲方原因造成乙方不能经营,甲方赔偿乙方所有损失。合同签订后,原告对该场地进行装修并使用。2014年10月23日,双方签订场地租赁协议一份,约定:被告将金帝宾馆二楼(原赵总办公室),租给原告用于办公与商用。租期为三年(2014年11月1日至2017年5月1日),每月租金为人民币700元,租金半年一付。合同签订后,原告按双方协议进行装修使用。在以上场地租赁过程中,原告按双方协议履行合同义务。按时足额交纳了租金,按双方约定使用租赁场所,无任何违约行为。2015年12月22日,被告向原告送达《终止租赁合同的通知书》,决定终止与原告的租赁合同。要求原告接通知7日内将物品搬离,清空场地。被告在租赁期内,单方终止与原告的租赁合同,造成原告无法经营。被告的行为已构成违约,应承担违约责任。故原告诉请法院判令:1、判决原、被告终止租赁合同,被告退还原告租赁押金17000元,赔偿原告经济损失165499元;2、本案诉讼费用及因诉讼产生的相关费用由被告承担。原告风范公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有:
1、风范公司营业执照、机构代码证、法定代表人身份证明,拟证明原告具有适格的诉讼主体资格;
2、工商局电脑咨询单,拟证明被告身份情况;
3、金帝公司经营权租赁合同,拟证明2009年5月赵长胜租赁桂林市地产公司位于民主路33号经营;
4、租赁合同,拟证明被告在经营过程中于2012年6月27日与原告签订租赁合同,将金帝宾馆商场与地下室租给原告使用,租期从2012年6月至2017年5月每月租金3500元,若被告违反协议给原告造成损失的,原告有权根据实际损失向被告要求赔偿的事实,同时约定水电费由甲、乙双方核实后,每月10日前由甲方人员按时向乙方收取;
5、租赁合同书,拟证明被告在经营过程中于2013年3月2日与原告签订《租赁合同书》,约定:被告将被告中厅北侧原茶餐厅出租给原告作为咖啡厅使用,租期2013年4月1日至2017年4月31日止,每月租金3500元。被告如在原告经营中因被告原因造成原告不能经营,被告赔偿原告所有损失的事实;
6、场地租赁协议,拟证明被告在经营过程中于2014年10月23日与原告签订《场地租赁协议》,约定:被告将金帝宾馆二楼(原赵总办公室)租给乙方使用,租期三年(从2014年11月1日至2017年5月1日),每月租金700元,如因被告违反协议而给原告造成损失的,原告有权根据实际损失向被告要求赔偿的事实;
7、收据,拟证明被告收取原告2012年12月、2013年1-12月、2014年1、2、3、4、9、10、11、12月租金及水电费,原告交纳当月租金时需交纳上月水电,交纳租金时必须由被告通知原告上月水电度数并计算出水电费的金额事实。原告多交了租金及水电费对于这部分原告保留起诉的权利;
8、卡号622xx13明细账,拟证明原告法定代表人于2015年2月17日、3月18日、4月16日、5月17日、6月17日、8月21日分别转账至被告财务人员白某账号62×××19账内10901元、16276元、15035元、13969元、14120元、15000元用于支付被告房租和水电,原告已足额支付被告租金及水电的事实;
9、网上银行专用凭证、银行卡,拟证明原告通过财务黄某账户网上银行于2014年5月15日、7月15日、8月18日、11月14日、2015年1月23日分别向被告财务白某62×××19账号内转账10641元、10900元、13450元、11937元、11866元用于支付被告租金及水电,原告已足额支付被告租金及水电的事实;
10、银行卡流水账,拟证明原告从法定代表人账户账号为62×××23账上于2015年10月17日、2015年11月18日、2015年12月22日分别向被告财务白某账号62×××19转账12977元、11754元、11981元用于支付租金及水电,原告已足额支付被告租金及水电的事实;
11、终止租赁合同的通知书,拟证明2015年12月22日被告违反双方合同约定单方终止与原告签订的租赁合同的事实。终止合同的理由是2015年8月-2015年12月拖欠被告租金及水电费31690元;
12、租赁合同房租水电费核实通知书,拟证明2015年12月24日原告要求被告核实租赁期间房租水电费用,被告不予核实的事实;
13、房地产评估报告,拟证明因被告提前收回原告所租的房屋造成原告房屋装修损失142399元的事实;
14、补充协议,拟证明原、被告之间解除租赁合同是因为配合市政府建设不动产登记局的工作,而不是因为拖欠租金。
被告金帝公司辩称,被告不应该承担原告的经济损失。根据原、被告双方签订的合同,原告长期拖欠租金,不足额支付租金,已经构成根本性违约,造成的损失应该由原告自行承担。三份租赁合同都约定如果原告未在每月10日前按时交纳租金,被告可以单方提出解约,损失应该由原告自行承担。且原告延期交纳租金,押金有权不退。综上,请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告金帝公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有:
1、营业执照、机构代码证,拟证明被告的诉讼主体资格;
2、照片,拟证明被告已经履行了通知义务请求原告离场的事实;
3、租赁合同,拟证明被告将一个餐厅出租给赤峰公司,赤峰公司又将餐厅的一部分转租给了原告,赤峰公司要求原告将这部分租金每月2800元直接打给被告,所以原告不存在多支付租金的情况。
经过开庭质证,被告对原告提供的证据1、2、4、5、6、8、9、10、11、13、14的真实性无异议,原告对被告提供的证据1的真实性无异议,本院对上述当事人均无异议的证据的真实性予以认定。
被告对原告提供的证据3、7、12的真实性有异议;原告对被告提供的证据2、3的真实性有异议。
本院结合双方举证和质证,认证如下:对双方确认的证据的真实性予以采信;对双方提出异议的证据,将结合全案证据及其与双方诉辩事由存在的关联性,作为本案定案的参考依据。
综合全案证据,本院确认以下法律事实:
2009年5月,赵长胜作为乙方(××)与桂林市地产公司(甲方、出租人)签订“金帝宾馆经营权租赁合同”,合同约定,金帝宾馆1-7层建筑面积5017平方米,地下层820平方米等由乙方承包使用,租期8年。被告金帝公司1999年6月23日成立,现法定代表人为赵长胜。
原告风范公司是自然人陈蕾宇投资开办,经营范围包括室内外装饰工程、园林景观工程等。2012年6月27日,原告与被告签订租赁合同一份,内容为:被告将金帝宾馆商场与地下室租给原告用于办公与商用、将金帝宾馆中庭给予原告使用,水、电以及其他设施原告在经营过程中承担维护、保管责任;合同有效期为五年,每月租金为3500元;原告在合同签字之日一次性付清保证金7000元,以后每月租金在当月10日前一次付清,如违约被告有权终止合同,相关责任由原告全部承担,保证金不退;水电费由双方核准后,每月10日前由被告工作人员按时向原告收取;由于自然不可抗拒因素,造成办公无法经营,本合同自动终止,双方不负责任;合同到期后,原告投入的装修设施归被告所有,原告有权将自已投入的设备搬走。双方于2013年3月2日又签订租赁合同一份,约定被告将金帝宾馆中厅北侧原茶餐厅出租给原告作为咖啡厅使用,出租有效期从2013年4月1日至2017年4月31日止,押金10000元,每月租金3500元,其他条款与第一份合同相似。2014年10月23日,双方再次签订场地租赁协议一份,约定被告将金帝宾馆二楼(原赵总办公室),租给原告用于办公与商用;租期为2014年11月1日至2017年5月1日,每月租金为人民币700元,租金半年一付,其他条款与第一份合同相似。合同签订后,原告按合同交纳了押金17000元,对该场地进行装修并使用。原告在承租上述房屋的过程中,每月中旬交纳当月租金时一并交纳上月的水电费。其中原告向被告财务白某的帐户支付了2015年1月11866元、2月支付10900元、3月支付16276元、4月支付15035元、5月支付13696元、6月支付14120元、8月支付15000元、10月支付12977元、11月支付11754元、12月支付11981元。上述三份租赁合同每月租金共计7700元,原告提供的证据累计在2015年向被告支付了133605元。被告认为原告未按合同约定在10日前交纳租金,原告辩解系因与被告未能在10日前核准水电费用。被告主张原告拖欠租金,但在庭审中称因财务未核实,无法说明原告具体拖欠房屋租金的金额与月份。
被告于2015年12月22日向原告送达“终止租赁合同的通知书”,称原告自2015年8月份共计拖欠租金及水电费共计31690元,已严重违约,决定终止合同。原告收到该通知后,诉至本院,要求与被告终止合同,并由被告退还押金17000元,赔偿损失250000元。2016年1月11日原告向本院提出保全申请,要求对被告名下财产采取保全措施,并担供财产作为担保。本院于同日作出(2016)桂0304民初153号民事裁定,冻结了被告担保人赵长胜名下银行存款人民币20万元,查封了原告担保人陈蕾宇名下桂C×××××号小型轿车。
2016年1月11日,原、被告双方签订补充协议一份,内容为:为配合市政府建设不动产登记局办公场所的工作,并且原告已起诉,经双方协商,暂作以下变更安排,签订如下协议,今后将协议以判决为准,1、被告出租给原告的金帝宾馆原商场与地下室现暂变更为将地下室继续出租给原告,租金按每月1000元交租金;2、租赁时间不变;3、水电费由双方核准,具实收取;4、原合同其余条款不变。该份补充协议达成后,原告已从办公场所搬出。
原告其后向桂林市万嘉房地产评估事务所有限责任公司申请,对其承租的金帝宾馆室内一层及地下层部分装修市场价值予以评估,该公司经评估,认定房层室内装修评估价为142399元。庭审中,原告申请将其诉请被告赔偿的经济损失250000元变更为142399元,本院予以准许。
本院认为,原、被告就金帝宾馆部分房屋签订的三份房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示,该合同没有违反国家法律和行政法规强制性规定,亦不损害国家、集体和第三人的利益,故为合法有效。依法成立生效的合同,双方当事人应当按合同的约定全面履行各自的义务。被告辩称原告拖欠、延期交纳租金及水电费,其有权终止合同,但在法庭辩论终结前仍未能说明原告欠租金的具体时间、金额。原告向本院递交的证据显示其所交纳的租金已超出合同约定的租金,原告每月迟延几日交纳租金的行为并未构成根本性违约,且被告对原告长期每月迟延几日交纳租金的行为也没有提出过异议,应视为双方同意对该条款的变更。综上,本院对被告辩称已于2015年12月22日行使单方解除权解除了合同不予确认。被告在租赁期限内,单方终止与原告的租赁合同,造成原告无法经营,被告行为已构成违约,应当返还原告房屋押金17000元,并根据实际损失向原告进行赔偿。2016年1月11日,原告已搬离金帝宾馆,应视为合同终止时间。按原、被告双方的租赁合同约定,租赁合同到期后,原告投入的固定装修归被告所有。在房屋租赁合同中,承租人是基于自已的利益进行装修,实际损失也应考虑装修利益与房屋使用期间的关系。桂林市万嘉房地产评估事务所有限责任公司对房屋室内装修价格进行了评估,原告以此为依据主张实际损失,本院认为实际损失应结合装修利益与房屋租赁期限综合认定,故本院以估价报告为参考依据,结合房屋租赁期限,以原告搬离的时间2016年1月11日为基准日,确认原告实际损失。金帝宾馆商场租赁合同期限为2012年6月至2017年5月,装修重置价格为54829.7元,实际损失认定为15535元;金帝宾馆咖啡厅租赁合同期限为2013年4月至2017年4月,装修重置价格为129461元,实际损失认定为42273元;金帝宾馆二楼(原赵总办公室)租赁合同期限为2014年11月至2017年4月,装修重置价格为6318.8元,实际损失认定为3370元;水电路安装以评估为准,实际损失认定为18502元,以上各项损失合计为79680元。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下:
一、原告桂林风范装饰工程有限公司与被告桂林市金帝旅游宾馆有限公司签订的三份房屋租赁合同于2016年1月11日终止;
二、被告桂林市金帝旅游宾馆有限公司支付原告桂林风范装饰工程有限公司经济损失79680元;
三、被告桂林市金帝旅游宾馆有限公司退还原告桂林风范装饰工程有限公司房屋押金17000元;
四、驳回原告桂林风范装饰工程有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费5306元、保全费1520元(原告已预交6826元),由原告承担3200元,被告承担3626元。
上述应付款项,义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕,逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息,权利人可于本判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,同时预交上诉费5306元(收款单位:桂林市中级人民法院,帐号:20×××16,开户行:农行桂林七星支行高新支行),上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的,按自动撤回上诉处理,本判决即发生法律效力。
审 判 长  周 浩
人民陪审员  陈春燕
人民陪审员  钱宇萍
二〇一六年九月八日
代书 记员  阳 燕
appoint
西壮族自治区桂林市象山区人民法院
民事判决书
(2016)桂0304民初153号
原告桂林风范装饰工程有限公司,住所地广西桂林市象山区民主路万寿巷40号。组织机构代码:57455327-X。
法定代表人陈蕾宇,该公司总经理。
委托诉讼代理人莫冰松,广西九宇律师事务所律师。
被告桂林市金帝旅游宾馆有限公司,住所地广西桂林市象山区民主路万寿巷40号。组织机构代码:71510314-2。
法定代表人赵长胜,该公司总经理。
委托诉讼代理人罗云,广西春良律师事务所律师。
原告桂林风范装饰工程有限公司(以下简称风范公司)与被告桂林市金帝旅游宾馆有限公司(以下简称金帝公司)租赁合同纠纷一案,本院于2016年1月7日受理后,依法组成由审判员周浩担任审判长,人民陪审员陈春燕、钱宇萍参加的合议庭,公开开庭进行审理。代书记员阳燕担任记录。原告风范公司法定代表人陈蕾宇及委托诉讼代理人莫冰松,被告金帝公司法定代表人赵长胜及其诉讼代理人罗云出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告风范公司诉称,原告与被告于2012年6月27日签订租赁合同,约定:被告将金帝宾馆原商场与地下室租给原告使用。租期5年(即从2012年6月21日至2017年5月4日),每月租金3500元,每月10日前一次性付清。若甲方违反协议而给乙方造成的损失的,乙方有权根据实际损失向甲方进行赔偿。合同签订后,原告对该场地进行装修并使用。双方于2013年3月2日签订租赁合同一份,双方约定:甲方金帝公司将金帝宾馆中厅北侧原茶餐厅出租给乙方作为咖啡厅使用,出租有效期从2013年4月1日至2017年4月31日止。每月租金3500元,每月10日前将租金交到甲方财务。在乙方经营中如因甲方原因造成乙方不能经营,甲方赔偿乙方所有损失。合同签订后,原告对该场地进行装修并使用。2014年10月23日,双方签订场地租赁协议一份,约定:被告将金帝宾馆二楼(原赵总办公室),租给原告用于办公与商用。租期为三年(2014年11月1日至2017年5月1日),每月租金为人民币700元,租金半年一付。合同签订后,原告按双方协议进行装修使用。在以上场地租赁过程中,原告按双方协议履行合同义务。按时足额交纳了租金,按双方约定使用租赁场所,无任何违约行为。2015年12月22日,被告向原告送达《终止租赁合同的通知书》,决定终止与原告的租赁合同。要求原告接通知7日内将物品搬离,清空场地。被告在租赁期内,单方终止与原告的租赁合同,造成原告无法经营。被告的行为已构成违约,应承担违约责任。故原告诉请法院判令:1、判决原、被告终止租赁合同,被告退还原告租赁押金17000元,赔偿原告经济损失165499元;2、本案诉讼费用及因诉讼产生的相关费用由被告承担。原告风范公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有:
1、风范公司营业执照、机构代码证、法定代表人身份证明,拟证明原告具有适格的诉讼主体资格;
2、工商局电脑咨询单,拟证明被告身份情况;
3、金帝公司经营权租赁合同,拟证明2009年5月赵长胜租赁桂林市地产公司位于民主路33号经营;
4、租赁合同,拟证明被告在经营过程中于2012年6月27日与原告签订租赁合同,将金帝宾馆商场与地下室租给原告使用,租期从2012年6月至2017年5月每月租金3500元,若被告违反协议给原告造成损失的,原告有权根据实际损失向被告要求赔偿的事实,同时约定水电费由甲、乙双方核实后,每月10日前由甲方人员按时向乙方收取;
5、租赁合同书,拟证明被告在经营过程中于2013年3月2日与原告签订《租赁合同书》,约定:被告将被告中厅北侧原茶餐厅出租给原告作为咖啡厅使用,租期2013年4月1日至2017年4月31日止,每月租金3500元。被告如在原告经营中因被告原因造成原告不能经营,被告赔偿原告所有损失的事实;
6、场地租赁协议,拟证明被告在经营过程中于2014年10月23日与原告签订《场地租赁协议》,约定:被告将金帝宾馆二楼(原赵总办公室)租给乙方使用,租期三年(从2014年11月1日至2017年5月1日),每月租金700元,如因被告违反协议而给原告造成损失的,原告有权根据实际损失向被告要求赔偿的事实;
7、收据,拟证明被告收取原告2012年12月、2013年1-12月、2014年1、2、3、4、9、10、11、12月租金及水电费,原告交纳当月租金时需交纳上月水电,交纳租金时必须由被告通知原告上月水电度数并计算出水电费的金额事实。原告多交了租金及水电费对于这部分原告保留起诉的权利;
8、卡号62220821030002872732013明细账,拟证明原告法定代表人于2015年2月17日、3月18日、4月16日、5月17日、6月17日、8月21日分别转账至被告财务人员白克文账号62×××19账内10901元、16276元、15035元、13969元、14120元、15000元用于支付被告房租和水电,原告已足额支付被告租金及水电的事实;
9、网上银行专用凭证、银行卡,拟证明原告通过财务黄翠芳账户网上银行于2014年5月15日、7月15日、8月18日、11月14日、2015年1月23日分别向被告财务白克文62×××19账号内转账10641元、10900元、13450元、11937元、11866元用于支付被告租金及水电,原告已足额支付被告租金及水电的事实;
10、银行卡流水账,拟证明原告从法定代表人账户账号为62×××23账上于2015年10月17日、2015年11月18日、2015年12月22日分别向被告财务白克文账号62×××19转账12977元、11754元、11981元用于支付租金及水电,原告已足额支付被告租金及水电的事实;
11、终止租赁合同的通知书,拟证明2015年12月22日被告违反双方合同约定单方终止与原告签订的租赁合同的事实。终止合同的理由是2015年8月-2015年12月拖欠被告租金及水电费31690元;
12、租赁合同房租水电费核实通知书,拟证明2015年12月24日原告要求被告核实租赁期间房租水电费用,被告不予核实的事实;
13、房地产评估报告,拟证明因被告提前收回原告所租的房屋造成原告房屋装修损失142399元的事实;
14、补充协议,拟证明原、被告之间解除租赁合同是因为配合市政府建设不动产登记局的工作,而不是因为拖欠租金。
被告金帝公司辩称,被告不应该承担原告的经济损失。根据原、被告双方签订的合同,原告长期拖欠租金,不足额支付租金,已经构成根本性违约,造成的损失应该由原告自行承担。三份租赁合同都约定如果原告未在每月10日前按时交纳租金,被告可以单方提出解约,损失应该由原告自行承担。且原告延期交纳租金,押金有权不退。综上,请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告金帝公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有:
1、营业执照、机构代码证,拟证明被告的诉讼主体资格;
2、照片,拟证明被告已经履行了通知义务请求原告离场的事实;
3、租赁合同,拟证明被告将一个餐厅出租给赤峰公司,赤峰公司又将餐厅的一部分转租给了原告,赤峰公司要求原告将这部分租金每月2800元直接打给被告,所以原告不存在多支付租金的情况。
经过开庭质证,被告对原告提供的证据1、2、4、5、6、8、9、10、11、13、14的真实性无异议,原告对被告提供的证据1的真实性无异议,本院对上述当事人均无异议的证据的真实性予以认定。
被告对原告提供的证据3、7、12的真实性有异议;原告对被告提供的证据2、3的真实性有异议。
本院结合双方举证和质证,认证如下:对双方确认的证据的真实性予以采信;对双方提出异议的证据,将结合全案证据及其与双方诉辩事由存在的关联性,作为本案定案的参考依据。
综合全案证据,本院确认以下法律事实:
2009年5月,赵长胜作为乙方(××)与桂林市地产公司(甲方、出租人)签订“金帝宾馆经营权租赁合同”,合同约定,金帝宾馆1-7层建筑面积5017平方米,地下层820平方米等由乙方承包使用,租期8年。被告金帝公司1999年6月23日成立,现法定代表人为赵长胜。
原告风范公司是自然人陈蕾宇投资开办,经营范围包括室内外装饰工程、园林景观工程等。2012年6月27日,原告与被告签订租赁合同一份,内容为:被告将金帝宾馆商场与地下室租给原告用于办公与商用、将金帝宾馆中庭给予原告使用,水、电以及其他设施原告在经营过程中承担维护、保管责任;合同有效期为五年,每月租金为3500元;原告在合同签字之日一次性付清保证金7000元,以后每月租金在当月10日前一次付清,如违约被告有权终止合同,相关责任由原告全部承担,保证金不退;水电费由双方核准后,每月10日前由被告工作人员按时向原告收取;由于自然不可抗拒因素,造成办公无法经营,本合同自动终止,双方不负责任;合同到期后,原告投入的装修设施归被告所有,原告有权将自已投入的设备搬走。双方于2013年3月2日又签订租赁合同一份,约定被告将金帝宾馆中厅北侧原茶餐厅出租给原告作为咖啡厅使用,出租有效期从2013年4月1日至2017年4月31日止,押金10000元,每月租金3500元,其他条款与第一份合同相似。2014年10月23日,双方再次签订场地租赁协议一份,约定被告将金帝宾馆二楼(原赵总办公室),租给原告用于办公与商用;租期为2014年11月1日至2017年5月1日,每月租金为人民币700元,租金半年一付,其他条款与第一份合同相似。合同签订后,原告按合同交纳了押金17000元,对该场地进行装修并使用。原告在承租上述房屋的过程中,每月中旬交纳当月租金时一并交纳上月的水电费。其中原告向被告财务白克文的帐户支付了2015年1月11866元、2月支付10900元、3月支付16276元、4月支付15035元、5月支付13696元、6月支付14120元、8月支付15000元、10月支付12977元、11月支付11754元、12月支付11981元。上述三份租赁合同每月租金共计7700元,原告提供的证据累计在2015年向被告支付了133605元。被告认为原告未按合同约定在10日前交纳租金,原告辩解系因与被告未能在10日前核准水电费用。被告主张原告拖欠租金,但在庭审中称因财务未核实,无法说明原告具体拖欠房屋租金的金额与月份。
被告于2015年12月22日向原告送达“终止租赁合同的通知书”,称原告自2015年8月份共计拖欠租金及水电费共计31690元,已严重违约,决定终止合同。原告收到该通知后,诉至本院,要求与被告终止合同,并由被告退还押金17000元,赔偿损失250000元。2016年1月11日原告向本院提出保全申请,要求对被告名下财产采取保全措施,并担供财产作为担保。本院于同日作出(2016)桂0304民初153号民事裁定,冻结了被告担保人赵长胜名下银行存款人民币20万元,查封了原告担保人陈蕾宇名下桂C×××××号小型轿车。
2016年1月11日,原、被告双方签订补充协议一份,内容为:为配合市政府建设不动产登记局办公场所的工作,并且原告已起诉,经双方协商,暂作以下变更安排,签订如下协议,今后将协议以判决为准,1、被告出租给原告的金帝宾馆原商场与地下室现暂变更为将地下室继续出租给原告,租金按每月1000元交租金;2、租赁时间不变;3、水电费由双方核准,具实收取;4、原合同其余条款不变。该份补充协议达成后,原告已从办公场所搬出。
原告其后向桂林市万嘉房地产评估事务所有限责任公司申请,对其承租的金帝宾馆室内一层及地下层部分装修市场价值予以评估,该公司经评估,认定房层室内装修评估价为142399元。庭审中,原告申请将其诉请被告赔偿的经济损失250000元变更为142399元,本院予以准许。
本院认为,原、被告就金帝宾馆部分房屋签订的三份房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示,该合同没有违反国家法律和行政法规强制性规定,亦不损害国家、集体和第三人的利益,故为合法有效。依法成立生效的合同,双方当事人应当按合同的约定全面履行各自的义务。被告辩称原告拖欠、延期交纳租金及水电费,其有权终止合同,但在法庭辩论终结前仍未能说明原告欠租金的具体时间、金额。原告向本院递交的证据显示其所交纳的租金已超出合同约定的租金,原告每月迟延几日交纳租金的行为并未构成根本性违约,且被告对原告长期每月迟延几日交纳租金的行为也没有提出过异议,应视为双方同意对该条款的变更。综上,本院对被告辩称已于2015年12月22日行使单方解除权解除了合同不予确认。被告在租赁期限内,单方终止与原告的租赁合同,造成原告无法经营,被告行为已构成违约,应当返还原告房屋押金17000元,并根据实际损失向原告进行赔偿。2016年1月11日,原告已搬离金帝宾馆,应视为合同终止时间。按原、被告双方的租赁合同约定,租赁合同到期后,原告投入的固定装修归被告所有。在房屋租赁合同中,承租人是基于自已的利益进行装修,实际损失也应考虑装修利益与房屋使用期间的关系。桂林市万嘉房地产评估事务所有限责任公司对房屋室内装修价格进行了评估,原告以此为依据主张实际损失,本院认为实际损失应结合装修利益与房屋租赁期限综合认定,故本院以估价报告为参考依据,结合房屋租赁期限,以原告搬离的时间2016年1月11日为基准日,确认原告实际损失。金帝宾馆商场租赁合同期限为2012年6月至2017年5月,装修重置价格为54829.7元,实际损失认定为15535元;金帝宾馆咖啡厅租赁合同期限为2013年4月至2017年4月,装修重置价格为129461元,实际损失认定为42273元;金帝宾馆二楼(原赵总办公室)租赁合同期限为2014年11月至2017年4月,装修重置价格为6318.8元,实际损失认定为3370元;水电路安装以评估为准,实际损失认定为18502元,以上各项损失合计为79680元。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下:
一、原告桂林风范装饰工程有限公司与被告桂林市金帝旅游宾馆有限公司签订的三份房屋租赁合同于2016年1月11日终止;
二、被告桂林市金帝旅游宾馆有限公司支付原告桂林风范装饰工程有限公司经济损失79680元;
三、被告桂林市金帝旅游宾馆有限公司退还原告桂林风范装饰工程有限公司房屋押金17000元;
四、驳回原告桂林风范装饰工程有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费5306元、保全费1520元(原告已预交6826元),由原告承担3200元,被告承担3626元。
上述应付款项,义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕,逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息,权利人可于本判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,同时预交上诉费5306元(收款单位:桂林市中级人民法院,帐号:20×××16,开户行:农行桂林七星支行高新支行),上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的,按自动撤回上诉处理,本判决即发生法律效力。
审判长周浩
人民陪审员陈春燕
人民陪审员钱宇萍
二0一六年九月八日
代书记员阳燕
appoint

公告

一、本裁判文书库为非盈利网站,贯彻国家司法公开的原则,致力于向公众提供全面、真实、可靠的法律信息,为公众了解法律、律师和司法案例提供一个良好的平台。

二、公开判决文书是国家司法审判公开的重要环节,不仅不违法,而且有助于国家法制建设,并且有助于打击拖欠、赖账等不良行为,有助于养成良好的社会风气。

三、如需删除相关文书,请附带详细网址以及证明当事人身份信息材料发送至panjueshu@chongfa.com 7-15个工作日删除。(发送邮件请检查是否附带详情页网址以及当事人证明材料,资料不全不予处理。)

概要

基本信息

审理法院:桂林市象山区人民法院

案件类型:民事案件

审理程序:一审

裁判日期:2016-09-08

律师联盟

免费法律咨询,找律师用崇法APP,好律师就在您身边。

Copyright © 判决书 www.panjueshu.com 苏ICP备16017945-3号 | 网站地图 | 律师联盟