民事案件
陶来利与吴军辉房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
淮安经济技术开发区人民法院        

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江苏省淮安经济技术开发区人民法院
民事判决书
(2016)苏0891民初4122号
原告:陶来X,男,1985年12月27日生,汉族,住淮安市。
委托诉讼代理人:沈大勇,江苏海越律师事务所律师。
被告:吴军X,男,1977年9月20日生,汉族,住淮安市淮安区。
原告陶来X与被告吴军X房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年11月10日受理后,依法适用普通程序公开进行了审理。原告陶来X及其委托诉讼代理人沈大勇、被告吴军X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陶来X向本院提出诉讼请求:1、判令被告吴军X返还定金55000元。2、判令被告吴军X赔偿损失380000元。3、判令被告吴军X承担律师费10000元。事实与理由:2016年9月22日,原、被告签订一份《房屋买卖合同》,原告购买被告位于淮安市生态新城枚皋路中南世纪城二期26号楼1607号房屋,该房屋建筑面积为98.5平方米,总价款为37万元。原告按照约定支付了定金5.5万元,被告出具了定金收据。原告在支付完定金之后,被告不按时归还银行按揭,经原告了解,银行正准备采取法律手段收回房屋,且被告多次提出要求原告加价,现又将房屋出售给案外人,现因被告的行为导致原告购买房屋居住目的不能实现,产生了重大损失,现诉至法院。
被告吴军X辩称:淮安市生态新城枚皋路中南世纪城二期26号楼1607号房屋为本人所购买,本人在银行做了按揭贷款,因无力归还贷款,向银行表示希望银行能帮忙把房子卖掉。后来贷款逾期了2天,银行打电话给本人告知贷款逾期,并询问房子卖不卖,在电话里,银行与本人我谈了房子的价格问题,银行出价34万,因本人在银行做了33万元的贷款,本人要求净得1万元,其他的不管,之后本人让银行等电话。两天之后,原告发短信给本人,说是银行介绍的,在电话里,双方商谈了房子的价格问题,本人净得4万元,其他费用包括按揭、过户费等,本人一概不问,只负责协助过户。双方谈好之后,原告在2016年7月份用手机发合同文本给本人的,说如果没有意见,就把钱打给本人,合同等本人回来再签,原告陆续支付了5.5万元给本人,本人打了收条用快递邮寄给原告,在9月23日本人回来后,就签订了合同,内容本人没看。之后,原告与本人到房产部门咨询,房产证要到12月31日才能办理,原告觉得时间比较长,而且房子在涨价,原告不放心,就电话与本人协商,由原告拿高利贷,用本人的房子做抵押,本人办理强制退房手续,本人没有同意。过了两天,原告打电话给本人让本人将房子过户给她表姐,本人没有同意。之后原告又打电话给本人,表示愿意加点钱,重新签订合同。本人在2016年11月2日到原告的门市(天和房产中介),当时只有原告夫妻两个,原告说加钱,其妻子负责打印合同,在打印的过程中,原告的家人陆续到场,让本人签订了一份合同,合同的内容本人没看。原告还要求本人提供商品房销售合同、契税发票、维修基金发票及房屋钥匙,还提出了换锁的要求,本人没有同意,之后原告以本人诈骗为由报警。在派出所,原告家人和派出所的人发生了争吵,出了派出所的门,原告打了个电话,过了十几分钟,本人就接到银行的电话说本人贷款逾期了,询问还交不交按揭,之后本人和原告沟通按揭的事情,原告说不交按揭,肯定会起诉本人,银行肯定收房子,会和他一起起诉。双方之间的合同因为是原告胁迫本人所签,是可撤销的,如法院认定合同有效,本人只同意双倍返还定金110000万元,请求驳回其他诉讼请求。
本院经审理认定事实如下:2016年9月22日,被告在原告提供的《房屋买卖合同》上签字,被告将淮安中南世纪城26号楼1607号房屋出售给原告,房屋建筑面积为98.5平米,房东净得价为37万元,定金3万元。在2016年11月2日,双方又签订了一份《房屋买卖合同》,合同中记载的签订日期为2016年9月22日。该合同中约定的房屋净得价仍为37万元,将定金变更为5万元,合同还约定了其他事项。两份合同均约定了律师费的承担方式。原告共计支付给被告5.5万元,被告向原告出具了收条,收条载明5.5万元均为定金。涉案房屋于2016年12月12日办理了不动产登记,权利人为吴军X,抵押权人为中国民生银行股份有限公司淮安分公司。在本案审理中,原、被告一致认为涉案房屋现价值75万元。原告为处理本案委托律师参加诉讼,花律师费1万元。
2016年9月28日,案外人谷文娟与被告签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》一份,因本案经原告申请,本院查封了涉案房屋,谷文娟起诉被告要求解除合同,双倍返还定金,法院判令解除《淮安市存量房买卖及居间服务合同》,被告双倍返还谷文娟定金10万元。该案谷文娟也申请了财产保全。
2017年3月3日,法院受理了中国民生银行股份有限公司淮安分公司起诉吴军X、杜晓静金融借款合同纠纷一案。
本院认为:原、被告之间先后签订了两份《房屋买卖合同》,前一份合同应认定为有效合同,后一份合同与前一份合同主要条款一致,并没有增加对被告明显不利的条款,且在签订该份合同之后,原告还报警要求派出所处理双方纠纷,故应认定后一份合同没有胁迫、欺诈的情形,被告主张是受胁迫所签也没有提供证据证明,本院对其主张不予采纳,后一份《房屋买卖合同》也为有效合同。因涉案的房屋已经谷文娟申请,被法院查封,导致《房屋买卖合同》客观上已无法履行,故应当予以解除。《合同法》第九十七条规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。现原告要求被告赔偿损失符合法律规定,应当予以支持。原告主张按照房屋现有价值75万元减去双方合同约定的房屋价款37万元计算损失,因原告购买此房屋用作居住,因房价上涨的因素,其另行购买同等房屋须按照房屋现有价值多支付房款,故该计算方式没有不当之处,被告也认为房屋现有价值确为75万元,故本院对此项请求予以支持。原告主张的律师费有合同依据,也未超过规定标准,本院予以支持。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下:
一、解除原、被告之间的《房屋买卖合同》。
二、被告吴军X于判决生效之日起二十日内向原告陶来X赔偿损失38万元。
三、被告吴军X于判决生效之日起二十日内向原告陶来X返还定金5.5万元。
四、被告吴军X于判决生效之日起二十日内向原告陶来X支付律师费1万元。
如未按判决指定的期间履行金钱给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3875元,由被告吴军X负担。
保全费1520元,由被告吴军X负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省淮安市中级人民法院,同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定,向该院预交上诉案件受理费。(收款人:淮安市财政局,开户行:淮安市农业银行城中支行,账号:34×××54)
审 判 长  张大鹏
代理审判员  张 坤
人民陪审员  冯兆兵
二〇一七年三月二十日
书 记 员  王晓萌
附:相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十四条下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:
(一)因重大误解订立的;
(二)在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。

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概要

基本信息

审理法院:淮安经济技术开发区人民法院

案件类型:民事案件

审理程序:一审

裁判日期:2017-03-20

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