民事案件
穆昌洪、郭小婵等与安顺市鑫城房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
安顺市西秀区人民法院        

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贵州省安顺市西秀区人民法院
民事判决书
(2018)黔0402民初3110号
原告:穆昌X,男,1980年4月17日生,布依族,贵州省安顺市人,住安顺市西秀区。
原告:郭小X,女,1981年12月25日生,汉族,贵州省紫云苗族布依族自治县人,住安顺市西秀区。
委托代理人:穆昌X,男,1980年4月17日生,布依族,贵州省安顺市人,住安顺市西秀区,系原告郭小X丈夫。代理权限:特别授权。
被告:安顺市鑫城房地产开发有限责任公司,统一社会信用代码:915204005771227238。
住所地:贵州省安顺市西秀区南华路**号习安大厦*楼。
法定代表人:张立新,该公司执行董事长,
委托诉讼代理人:杨立新,贵州蕴诚律师事务所律师。代理权限:特别授权。
原告穆昌X、郭小X诉被告安顺市鑫城房地产开发有限责任公司(以下简称“鑫城公司”)商品房预售合同纠纷一案,本院于2018年7月13日立案受理后,依法适用简易程序将本案与滕代亮与被告安顺市鑫城房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷共2案公开开庭进行了合并审理。原告穆昌X、郭小X、滕代亮,被告鑫城公司委托诉讼代理人杨立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告穆昌X、郭小X向本院提出诉讼请求:1、判令被告将原告购买的位于安顺市××××路龙泉国际2-7-3的商品房屋所有权证书交付于原告;2、判令被告按照原告已付购房款总额429348为基数,按日万分之三支付原告从2016年3月20日起至2018年7月12日逾期办证违约金,每日违约金额为128.8元,逾期天数为844天,总逾期金额为108707.2元,并判令支付剩余逾期办证违约金直至被告交付原告房屋产权证之日;3、判令被告负担本案诉讼费用。事实和理由:原、被告于2014年10月13日签订商品房买卖合同,合同编号为102070703,原告所购房屋位于安顺市××××路龙泉国际2-7-3号房,建筑面积为116.04平方米,套内建筑面积98.15平方米,按套内面积每平米单价4374.41元,房屋总价429348元。原告于2014年9月28日支付定金20000元,于合同签订当日支付了购房首付款109348元、支付维修基金、五通费等代缴款共计14031元,2014年于中国工商银行贵州省分行办理个人购房借款,支付了房屋剩余尾款300000元。该房屋于2015年12月20日交付。合同约定被告在2016年3月20日前取得商品房所有权初始登记产权证并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告,但由于被告原因至今未给原告办理房屋所有权证。为维护原告合法权益,向法院提出如上诉讼请求。
被告鑫城公司答辩称:1、鑫城公司仅负有协助办理房屋权属证书的义务。《商品房买卖合同》中没有约定被告的初始登记的期限,依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权先登记手续……。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件”,因此被告仅负有协助原告申请办理房屋所有权证书的义务。2、本案中存在政府征收未完成和相关部门违章搭建等不可抗力。2015年在龙泉国际小区1至4号楼竣工验收合格后,被告已将房屋交付给原告使用,但因为龙泉国际小区所在地块涉及汪家山“城中村”改造项目,该项目的拆迁红线范围有龙泉国际小区1-4号楼附属部分、2-3号楼主体南侧房屋、1号楼西侧商铺未完成拆除搬迁工作,同时因为南华菜场搬迁到龙泉国际2-4号楼第1-2层时超规划修建了扶梯及钢架结构平台及临时简易商铺导致龙泉国际小区项目未能取得竣工规划认可,导致不能进行现房备案登记。以上问题属于政府行为,是被告不能控制和预料的客观情况,也不能通过被告单方意志排除,属于《商品房买卖合同》中的“不可抗力”情形以及第二十七条的约定,双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的,根据不可抗力的影响,部分或全部免除责任。如将因不可抗力导致的被告违约归责于被告是不公平的。3、非因“出卖人原因”致使被告无法协助变更转移登记,因出卖人原因造成逾期办证的主要表现有:土地手续暂时不合法;出卖人未取得土地使用权证书或未缴纳全部土地出让金;商品房不符合规划要求,违章建房;其他如未能及时取得房地产调查或者测绘报告,未能及时缴纳相关税费,未能及时将商品房上的抵押权注销,未能及时解除人民法院对商品房的查封等情形;商品房不能及时取得竣工的材料。现案涉项目是因为政府行为造成被告不能办理房屋初始登记,被告不应当无法协助的违约责任。4、原告实际收房是在2016年5月3日,以2016年3月20日作为违约起算日期与事实不符。5、被告对原告进行过经济补偿,并书面承诺放弃追偿因工程延误而产生的任何责任。6、合同约定违约金过高,请求法院调减。
原告围绕诉讼请求提交以下证据:原告身份证复印件、结婚证复印件、《商品房买卖合同》复印件、《借款合同》复印件、收据复印件5张;被告围绕其答辩提交了以下证据:营业执照复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明及身份证复印件、报纸复印件1页、建设工程竣工规划许可证复印件、《商品房买卖合同》复印件、收房条复印件、商品房预售许可证复印件、合同备案登记表复印件、预告登记复印件、土地的不动产权证复印件、竣工验收备案表复印件、证明、建设档案移交证书;以及本院依职权调取的查询情况等证据在卷佐证,并经庭审质证、认证,足以采信。
关于被告提交的以下证据:1、龙泉国际1-4号楼规划总平面审批图复印件、规划审批的地下部分平面图复印件、安顺市规划局总平经济指标编号2013-6复印件、安顺市西秀区汪家山城中村房屋征收补偿方案复印件、关于加快征收的报告复印件、加快协调汪家山市场违章搭建的报告复印件、申请报告复印件、汪家山居委会向安顺市规划局的报告复印件、汪家山居委会向华西办事处党工委、行政的报告复印件、验收请示复印件、安顺市规划局关于龙泉小区验收的复函复印件、办公会议纪要复印件、西秀区政府出具的函件2份、照片6张;拟证明龙泉国际项目未能取得竣工规划认可的原因是因为政府拆迁、违规搭建等政府行为导致,属于不可抗力,该违约责任不应归责于被告。对以上证据的真实性本院予以认可,但对商品房进行现房备案的义务人是出售商品房的人即被告,现因龙泉国际小区没有进行现房备案,导致暂不能为原告等业主办理不动产权利证的原因在于商品房出售人,暂时不能办理不动产权证等权利可能受到损害的是原告等业主方,被告作为《商品房买卖合同》的相对方,不能以因第三方因素造成违约而对抗善意权利人,故对以上证据的证明目的,本院不予采信。2、2016年3月10日以后其他买受人与被告签订合同的范本,拟证明案涉合同约定的日万分之三违约金过高的事实。该合同范本与本案原告与被告签订的合同内容不一致,该合同范本内违约条款的约定对原告不具有约束力,对被告提出合同违约金过高的问题,本院会依法予以认定,故对该证据达不到被告的证明目的,本院不予采信。3、收条复印件1张,拟证明原告收到被告赔偿的4224元以及原告表示在收到被告赔偿款后不再追究被告违约责任。该收条上手写的“不再追究合同中的违约责任”系被告方工作人员所书写,原告陈述其在签字时并没有这句话,现被告不能提供其他证据印证原告签字时有明确表示过收款后不再追究合同中的违约责任,该证据不足以达到原告的证明目的,故,对原告收到被告4224元赔偿的事实本院予以认定,但是对原告表示在收到被告赔偿款后不再追究被告违约责任的证明目的,本院不予采信。
根据当事人的陈述及本院审查确认的证据,本院认定事实如下:2014年10月13日,原、被告双方签订《商品房买卖合同》,原告购买被告开发的位于安顺市××家山村龙泉国际第2幢2单元7层3号房,所购商品房建筑面积116.04㎡,套内面积98.15㎡,该商品房按套(单元)计算,该商品房单价每平方米4374.41元,总价款为429348元,买受人以贷款方式付款,合同签订之日交付首付款129348元,余款300000元以商业借款支付。该《商品房买卖合同》第十一条第(一)款约定出卖人应当在2015年12月20日前向买受人交付该商品房;第二十二条第一款第(一)项中约定“本商品房为预售商品房”,第二款约定“出卖人负责在商品房交房使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。”,该条第三款约定:“转移登记(一)出卖人承诺于/前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人。(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的,双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起90日内,出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书,按已付房价款的/承担违约责任;2、约定日期起90日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的,双方同意按下列第(2)项处理:(1)……。(2)买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”。双方还就逾期付款责任、商品房质量及保修责任、前期物业管理等事项进行约定。原告于2014年9月28日支付定金20000元,于签订合同当日向被告支付了购房首付款人民币109348元以及维修基金、产权代办费等代收款共计人民币14031元。后被告在2016年5月3日向原告交付所购房屋,因被告至今未将房屋不动产登记证书交付给原告,现原告诉至本院,提出上述请求。
同时查明,被告在2016年4月29日向原告支付了收房延误补偿款人民币4224元并由原告在收款条上签字确认,该收款条中手写的“不再追究合同中违约责任”字样系被告员工所书写,原告称其在签名时没有手工书写的这句话,当庭表示不予认可。
另查明,截止本案法庭辩论终结前,被告在西秀区南华路汪家山村开发建设的“龙泉国际1-4栋”项目已办理预售许可,尚未申请办理现房备案,还不能办理产权登记。
本院认为,原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示,不违反法律及行政法规的禁止性规定,也不违背公序良俗,本院予以确认。
《商品房买卖合同》第二十二条房屋登记中约定:“二、初始登记出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记出卖人承诺于/前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人。”中“商品房转移登记的有关文书”是否就是原告所称的不动产权证书的问题。根据《房屋登记办法》第二十五条第二款规定:“房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明,包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。……”原告认为“商品房转移登记的有关文书”包含不动产权证书,被告认为不包含不动产权证书,根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定:“对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”本案中提供格式合同条款的一方为被告,故本院采信原告的主张,“商品房转移登记的有关文书”包含不动产登记证书,即被告有为原告办理不动产登记证书交付给原告的义务。
关于案涉房屋所有权证书是否能够办理并交付给原告的问题。经本院到安顺市住房和城乡建设局查询了解到,截止本案法庭辩论终结前,被告开发建设的“龙泉国际1-4栋”项目因尚未申请办理现房备案现房备案,暂不能办理产权登记。以上事实本院予以确认,故对原告诉请被告交付房屋不动产权证书的诉讼请求,本院暂不予支持。待该房屋具备办证条件后,原告可另行向被告主张权利。
关于被告未向原告交付房屋所有权证书是否违约的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》中只约定了“出卖人负责在商品房交房使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。”,并未约定办理转移登记的时间。初始登记是对房屋所有权的首次登记,应由出卖人即被告对所售房屋进行所有权等权属登记,此后再将所售房屋的权属转移登记到具体购房人名下,结合本院到安顺市住房和城乡建设局查询的龙泉国际1-4号楼能否办理产权登记的情况,在本案法庭辩论终结前被告尚未到安顺市住房和城乡建设局申请现房备案,还不能办理产权登记,也即是被告尚未对所售房屋进行首次登记,而初始登记是转移登记的前置程序,现被告尚未履行初始登记的合同义务,导致转移登记不能实际发生,且被告已收取产权代办费,因此关于被告答辩称被告只负有协助原告办理产权证义务的意见,本院不予采纳。关于被告答辩称不能办理房屋权属登记的原因系城市发展规划、拆迁等政府行为的不可抗力导致龙泉国际1-4号楼不能通过最终的竣工规划认可,以致不能办理现房备案登记和产权登记,属于不可抗力,该违约责任不能归因于被告,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款“本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”,以及本法第一百二十一条“当事人一方因第三方的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或者按照约定解决。”的规定,被告所述的政府行为并非不能预见、不能避免并不能克服的客观情况,不能适用“不可抗力”的法律规定来对抗善意的购房人,即便存在第三方的因素,被告也应当依法向原告承担违约责任。关于被告答辩称原告在2016年4月29日已收到被告支付了4224元的赔偿款,并且该条子上写明了“不再追究合同中违约责任”,本案中原告不能再诉请被告支付违约金的意见,首先该4224元在收款条上已写明“为收房延误补偿款”,该款性质为逾期交房的赔偿,并非逾期办证的赔偿,其次该收款条中手写的“不再追究合同中违约责任”字样系被告员工所书写,原告称其在签名时没有手写的这句话,当庭表示不予认可,被告亦不能举证证明“不再追究合同中违约责任”是原告真实的意思表示,故对被告的这一答辩意见本院不予采纳。综上,被告作为《商品房买卖合同》的相对方,应受合同义务约束,应当承担逾期办证的违约责任。但因原、被告在合同中没有约定转移登记的时间,故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。……”的规定,被告应在交付房屋给原告之日起90日内为原告办理房屋产权的转移登记,即应当在2016年5月3日交房之日起90日内即2016年8月1日前为原告办理转移登记,对被告逾期办证的违约责任起算时间应从2016年8月2日起开始计算。
关于逾期办证违约金是否过高的问题。本案中虽然被告违约的事实客观存在,但原告也未提供证据证实因被告未办理并交付不动产权证书而给其造成的实际损失依据及损失数额,结合房屋已交付给原告使用的事实,加之被告认为该违约金约定过高要求调减,所以本院依据公平与诚实信用原则,结合原告所购房屋的总价款金额以及本地的经济水平、物价、收入、逾期时间的实际情况,酌情将被告支付给原告的2016年8月2日起至起诉之日2018年7月13日期间的逾期办证违约金调整为人民币2530元。原告诉请支付逾期办证违约金至被告交付原告房屋产权证之日止,因被告能为原告办理房屋产权证并交付的期限不能确定,故之后的逾期办证违约金原告可向被告另行主张权利。
依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《房屋登记办法》第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定,判决如下:
一、由被告安顺市鑫城房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起五日内支付原告穆昌X、郭小X从2016年8月2日起至2018年7月13日止的逾期办证违约金人民币2530元。
二、驳回原告穆昌X、郭小X的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币2524元,减半收取人民币1262元,由原告穆昌X、郭小X负担人民币1237元,由被告安顺市鑫城房地产开发有限责任公司负担人民币25元。(该诉讼费原告已预交,被告在本判决生效之日起五日内直接支付给原告,原告不再向本院申请退取)。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于贵州省安顺市中级人民法院。
逾期不提起上诉,则本判决发生法律效力,原告可在履行期届满两年内,向本院申请强制执行。
审判员 龙永辉
二〇一八年十月十一日
法官助理 谌 静
书记员 余素雪

公告

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概要

基本信息

审理法院:安顺市西秀区人民法院

案件类型:民事案件

审理程序:一审

裁判日期:2018-10-11

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