民事案件
高渊、刘换换与赵凤英、张金龙等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
徐州市云龙区人民法院        

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江苏省徐州市云龙区人民法院
民事判决书
(2018)苏0303民初134号
原告:高X,男,1989年2月23日生,汉族,住江苏省邳州市。
原告:刘换X,女,1994年1月5日生,汉族,住江苏省邳州市。
二原告共同委托诉讼代理人:周幸福,江苏瀛苏律师事务所律师。
被告:赵凤X,女,1981年8月1日生,汉族,住徐州市泉山区。
委托诉讼代理人:赵昊罡,江苏敏言律师事务所律师。
被告:张金X,男,1953年7月14日生,汉族,住徐州市泉山区。
被告:徐州市美房第壹房屋置换经纪有限公司,住所地徐州市坝子街1-1-715室。
法定代表人:于健,该公司总经理。
委托诉讼代理人:赵帅,江苏彭城律师事务所律师。
委托诉讼代理人:支倩倩,江苏彭城律师事务所实习律师。
原告高X、刘换X与被告赵凤X、张金X、徐州市美房第壹房屋置换经纪有限公司(以下简称第壹房屋)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年1月4日立案后,依法适用简易程序,于2018年3月20日公开开庭审理了本案,经审理发现有不宜适用简易程序的情形,裁定转为普通程序,于2018年6月26日、7月11日公开开庭进行了审理。原告高X及二原告共同委托诉讼代理人周幸福、被告赵凤X的委托诉讼代理人赵昊罡、被告第壹房屋的委托诉讼代理人谢迎军及变更后的委托诉讼代理人赵帅、支倩倩到庭参加诉讼。被告张金X经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高X、刘换X向本院提出诉讼请求:1、判令被告赵凤X返还购房定金1万元;2、判令三被告连带支付违约金221070元(包括第一次诉讼的律师费1万元、案件受理费50元、保全费4020元、中介费7000元、涉案房屋涨幅差价20万元);3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由:原告高X、刘换X系夫妻关系。2017年6月7日,在第壹房屋的居间促成下,经双方协商一致,被告赵凤X以被告张金X的名义与原告签订了《徐州市存量房买卖协议》,约定原告购买张金X所有的位于徐州市云龙区××花园小区××#××室的房屋,房产成交总价为70万元,原告应于签订协议之日支付购房定金1万元,鉴于其采取贷款方式支付房款,原告应在2017年6月30日前支付首付款21万元,并于2017年8月30日前办理完相关贷款批准手续,及时向交易中心提交银行贷款确认单。签约当日,原告交付购房定金1万元,并向第壹房屋支付中介费7000元。原告依约履行义务,但被告赵凤X却于2017年6月18日发短信表明其不愿继续履行协议。此后,原告于2017年7月21日至徐州市云龙区人民法院起诉张金X要求其履行上述存量房买卖协议,经法院查明被告张金X对赵凤X以其名义签订的涉案协议不予认可。原告认为,依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中,原告与赵凤X签订的《徐州市存量房买卖协议》系双方真实意思表示,但合同标的物为他人财产,赵凤X未经房屋所有权人授权擅自签订房屋买卖合同,合同签订后赵凤X的行为没有得到房屋所有权人的追认,也没有在订立合同后取得处分权,致使合同实际不能履行,赵凤X存在主观过错,给原告造成相应损失,应支付违约金。因涉案买卖协议约定的违约金标准与原告实际损失相比过低,原告要求增加违约金至221070元。在本次房屋买卖交易中,张金X及第壹房屋对于原告损失的产生存在过错,应与赵凤X共同向原告承担责任。
被告赵凤X辩称:1、原告在明知赵凤X无代理权的情况下,签订涉案存量房买卖协议,属于典型的效力待定合同。后合同未经张金X追认,合同当属无效。2、原告未向房屋所有权人张金X催告请求追认,而是非法起诉张金X,由此产生的一切诉讼费、律师费、保全费等费用,由原告自行承担。3、本案不存在房屋涨幅差价,涉案房产为1998年建设的拆迁安置房,房龄20年,房产为顶层90平米加阁楼48平米结构,售价没有上涨;2017年6月7日签订协议后,同年6月18日赵凤X即通知原告协议不再履行,短短11天时间房价没有上涨。4、房屋涨幅差价不能作为本案原告的损失,双方签约后,原告仅实付定金1万元,未办理抵押、纳税、登记等手续,且在签约11天后,即被告知协议为被追认,在整个缔约过程中,无论从时间上、金钱上还是购房手续上,都没有对原告造成实际影响,也未产生实际损失,没有限制或阻碍原告的购房权。5、原告存在明显过错,应承担分担相应损失。综上,赵凤X愿意双倍退还定金,并分担相应中介费。
被告张金X未作答辩。
被告第壹房屋辩称:1、原告的诉请基础希望明确,是侵权还是合同违约;2、合同居间方显示为第一房屋的加盟店,属于个体工商户,店名为云龙区商源房屋中介咨询服务部,该个体户是独立主体,本案被告应为该个体户;3、关于责任承担,造成当前情形的直接主体为赵凤X、张金X,张金X将房产证和钥匙交付给赵凤X,据当时业务员核实,赵凤X还拿来张金X的身份证原件,所以合同上有张金X身份证号码,据原告提交的证据三显示,张金X在2018年3月还将涉案房屋挂在宝泰中介出售,足以证明张金X本人还是有出售房屋的主观意愿,只是通过无权代理的抗辩达到其规避责任的意图。交易过程中原告没有谨慎核实代理事项也是造成原告损失的重要原因。中介当时不仅核实了张金X的身份证、房产证、土地证,还去房屋现场进行了核实,中介不存在过错;4、如果原告主张的违约金那么律师费、诉讼费、保全费不在赔偿范围,合同对此没有约定,如果是侵权,该三笔费用与侵权行为本身不存在因果关系,是原告诉讼路径选择的结果。评估报告数额不符合当时的市场价格,原告提交的证据三显示2018年3月涉案房屋挂牌出售价为84万元,一般挂牌价高于最终售价,该评估报告没有对相似或同类型房屋的参考数值进行说明,不清楚他的评估数值是依据何种参考数值得出的,根据合同法司法解释第二十九条,违约金要兼顾合同的履行情况以及当事人的过错程度,本案的履行情况为原告金交付了1万元定金,法院应考虑到履行情况予以酌减。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:原告高X与刘换X系夫妻。被告赵凤X曾系被告张金X的儿媳。涉案房屋绿苑花园小区10#-4-602室房屋登记所有人为被告张金X。2017年6月7日,被告赵凤X以被告张金X(出卖方、甲方)的名义与原告高X(买受方、乙方)、被告第壹房屋(居间方、丙方)签订《徐州市存量房买卖协议》(备案证号:第015号)一份,约定由乙方购买甲方位于绿苑小区10#-4-602室房屋,房屋建筑面积约为138.79平方米,成交总价为70万元;乙方采取贷款方式支付房款,乙方于2017年6月30日前支付首付款人民币21万元,于2017年8月30日前办理完相关贷款批准手续,并及时向交易中心提交银行贷款确认单,贷款金额不足部分,由乙方以现金方式补齐;佣金共计7000元,由乙方承担,在签订本协议时一次性支付给丙方;在签订本协议之日,乙方交付甲方购房定金人民币1万元,该定金系作为购房款,甲方自愿将房产证、土地证押给丙方保管;甲乙双方同意在2017年6月30日前办理上述房地产存量房网上备案及签订资金监管协议手续。该协议第十一条”违约责任”约定:甲乙双方签订本协议后,若乙方悔约,应书面告知甲方,甲方应在十日内,将乙方的已付购房款返还给乙方,但乙方应同时支付违约金2万元整给甲方;若甲方悔约,应书面告知乙方,并在十日内,将已付购房款返还给乙方,甲方同时应支付违约金2万元给乙方;甲乙双方签订本协议后,即视为丙方居间完成,若甲方违约,除甲方应付佣金照常收取外,甲方还应赔偿乙方的佣金损失。合同落款处,被告赵凤X在甲方处签署被告张金X及自己的名字,原告高X在乙方处签字,经纪机构一栏加盖第壹房屋绿地一店的印章。
合同签订当日,原告高X向第壹房屋支付中介费7000元,向赵凤X支付订金1万元,赵凤X以张金X的名义出具收条一张。
2017年6月18日,赵凤X通知原告不再履行本案存量房买卖协议,双方因此产生纠纷。原告于2017年7月21日以张金X为被告、以第壹房屋为第三人向本院提起诉讼,请求判令张金X继续履行备案证号为第015号的《徐州市存量房买卖协议》,协助原告办理徐州市云龙区××花园小区××#××室房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证的过户手续。该案审理期间,张金X称案涉房屋一直对外出租,2017年5月,其委托赵凤X对外出租案涉房屋,但对赵凤X出售房屋一事并不知情,亦未收到原告高X交付的定金1万元。庭审中,经询问,被告张金X明确表示不出售涉案房产。本院审理认为,行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。原告高X明知赵凤X非涉案房屋的登记所有权人,亦未对赵凤X是否具有代理权进行审慎审查,即与赵凤X签订涉案房屋买卖合同并交付定金,且庭审中,张金X明确表示对赵凤X与原告签订的买卖合同不予追认,该买卖合同对张金X不发生效力,故原告要求张金X履行案涉买卖合同并协助办理案涉房屋过户手续的主张,无事实及法律依据,本院不予支持。原告因此产生的损失可以向相关责任人另行主张。遂于2017年10月12日作出(2017)苏0303民初4078号民事判决,判决驳回原告的诉讼请求,案件受理费、保全费合计4070元由二原告负担。该判决已生效。原告为该次诉讼支出律师费1万元。
为查明涉案房产增值部分的价值,经原告申请,本院依法委托徐州中盛土地房地产资产评估咨询有限公司进行评估。该公司于2018年6月6日出具《房地产估价报告》,估价结果为涉案房产在2017年11月7日的市场价值为87.6万元,减去涉案合同的价格70万元,差价为17.6万元。原告为此支付评估费4929元。原告对该评估结论无异议。被告赵凤X、第壹房屋对该评估结论提出异议,认为该评估报告的评估价格没有依据,且不符合当时的市场价格。本院依法要求徐州中盛土地房地产资产评估咨询有限公司出具书面说明,并要求鉴定人出庭接受询问。该公司出具书面说明,对评估过程、依据、参考实例、评估方法等进行了解释。经补充质证,被告对该评估结论仍不服,赵凤X提出重新评估的申请。
庭审中,第壹房屋提交徐州房产网网站内容打印件一份,该打印件显示,涉案房屋于2018年3月3日在该网站登录出售信息,出售价格为84万元。
本院认为,依法成立的合同,自成立时生效。但行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。本案中,被告赵凤X以被告张金X的名义与原告高X签订《徐州市存量房买卖协议》,就张金X名下徐州市云龙区××花园小区××#××室房屋达成买卖合意,虽然该合同不能因赵凤X无权代理且对标的物无所有权及处分权为由而被认定为无效,但因被代理人即标的物所有权人张金X明确表示不予追认,故该合同对张金X不发生效力。因张金X不受该合同约束,其明确表示不履行合同义务并无不妥,由此导致合同履行不能的法律责任不应由张金X承担。
本案房屋买卖合同因无法履行,应当认定为已经终止。赵凤X收取原告的定金一万元应予退还,故原告要求被告赵凤X返还购房定金1万元的诉讼请求,符合法律规定,本院依法予以支持。
合同法第九十七条规定,合同解除后,尚未履行的终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。对本案原告主张因合同履行不能而产生的损失,本院认定如下:1、中介费7000元,系原告为订立合同所支付给居间人第壹房屋的居间费用,应作为原告的直接损失,本院予以确认;2、律师费1万元、案件受理费50元、保全费4020元,合计14070元,系原告为维权所支出的费用,属于原告为解决合同争议而产生的损失,但其在订立合同时未对赵凤X是否具有代理权进行审慎审查,存在一定过错,且要求继续履行合同的诉讼请求未获支持,说明其主张权利不当,由此产生的损失应认定为自行扩大的损失,本院不予确认;3、房屋涨幅差价20万元,因涉案房屋经评估在双方合同解除时的市场价为87.6万元,与合同约定价格70万元之间的差价为17.6万元,属于原告因合同不能履行所产生的预期可得利益损失,原告主张超过该数额的部分本院不予确认。虽然被告对该评估意见不予认可,但评估机构做出了明确解释,且评估程序合法,评估机构及人员具有相应资质,故本院对该评估意见予以采信并对被告重新评估的申请不予准许。被告提交的涉案房产在徐州房产网登录的出售信息,不能认定系张金X本人的意思表示,且与评估意见的评估基准日相隔时间较长,故不能作为认定案涉房屋市场价格的依据。
原告上述损失的产生系因赵凤X的无权代理行为所导致,在缔约过程中,赵凤X明知自己无权代理张金X出售房屋仍与原告签订房屋买卖合同,具有明显过错,应当承担赔偿责任;原告未尽谨慎审查义务,具有一定过错,应自负一定责任。本院根据双方过错程度,酌定原告与赵凤X应承担的责任比例为1:9。第壹房屋作为居间人未审慎审查赵凤X的代理资格,且作为房产中介公司,理应具有执业的专业性,其收取居间费用却未提供相应水准的服务,属履行义务不当,过错较原告更甚,无权收取居间费并需对原告的其他损失承担一定的补充赔偿责任,本院酌定该责任比例为除中介费外其他损失的15%。综上所述,赵凤X应赔偿原告损失17.6万元中的15.84万元,第壹房屋应退还原告中介费7000元并对赵凤X赔偿原告15.84万元中的2.64万元承担补充赔偿责任,剩余损失由原告自负。
二原告系夫妻关系,原告刘换X虽未在合同中签字,但其与高X共同提起诉讼,视为其对合同的追认,故其具有合同当事人的权利。
据此,依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第四百二十五条第二款之规定,判决如下:
一、被告赵凤X于本判决发生效力之日起十日内返还原告高X、刘换X定金1万元并赔偿二原告损失15.84万元;
二、被告徐州市美房第壹房屋置换经纪有限公司于本判决发生效力之日起十日内返还原告高X、刘换X中介费7000元并对被告赵凤X赔偿原告损失款中的2.64万元向二原告承担补充赔偿责任;
三、驳回原告其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4766元、鉴定费4929元,合计9695元,由二原告负担1830元、被告赵凤X负担6555元、被告徐州市美房第壹房屋置换经纪有限公司负担1310元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长  梁 征
人民陪审员  苟长国
人民陪审员  张 惠
二〇一八年九月十八日
书 记 员  段文斐

公告

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概要

基本信息

审理法院:徐州市云龙区人民法院

案件类型:民事案件

审理程序:一审

裁判日期:2018-09-18

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