民事案件
隆化县第二中学与王显峰房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
隆化县人民法院        

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河北省隆化县人民法院
民事判决书
(2017)冀0825民初3764号
原告:隆化县第二中学,住所地隆化镇下甸子村。
法定代表人:冷卫国,校长。
委托诉讼代理人:史福军,该学校总务处副主任。
委托诉讼代理人:夏俊超,河北山庄律师事务所隆化分所律师。执业证号:11308199410536634。
被告:王显X,男,1978年7月2日出生,满族,个体工商户,户籍地隆化县。
委托诉讼代理人:王志X,男,1976年月10月10日出生,满族,律师,户籍地隆化县。身份证号:132628197610101231。受被告王显X户籍地村委会推荐参加诉讼。
原告隆化县第二中学(以下简称第二中学)与被告王显X房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年11月10日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告第二中学委托诉讼代理人史福军、夏俊超、被告王显X及其诉讼代理人王志X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
隆化县第二中学向本院提出诉讼请求:1、请求解除双方的口头租赁合同,由被告返还租赁的房屋;2、由被告赔偿自2017年8月2日至退还房屋之日按每日274元的损失(截止到2017年11月10日为27674元),自2017年11月10日起至交还房屋按日274元赔偿。3、诉讼费由被告承担。事实和理由:2002年经县政府批准同意原告吸纳社会资金筹建学生宿舍楼等附属设施,白晓东投资修建了宿舍楼等附属设施。2009年根据国家政策,原告收回了白晓东出资建设的宿舍楼等附属设施,并给予了白晓东建设补偿,同时约定白晓东与承租人签订的餐厅、门市、洗衣房中的承包人可以继续履行,租金归学校收取。原告收回房屋后和承租人即被告人协商,于2009年7月30日签订了第二中学宿舍楼前小卖部承包合同,合同约定承包期限为1年,自2009年7月30日起到2010年7月30日止。承包金额为4万元。合同到期后双方没有续签书面合同,至2012年7月30日双方按原合同即每年4万元承包费实际履行。2012年8月1日后,被告人提出学校食堂卖烤肠影响了经营,经双方口头协商,以后每年按2万元收取。
另外,按照被告和建设人白晓东签订的协议,门市的租赁期截止日为2017年8月1日。原告在合同到期前已经多次口头通知被告交还房屋,不再租赁。被告人至今占用原告的房屋继续经营,拒绝交还房屋,严重影响了学校的管理,同时被告的行为已经构成违约。
王显X辩称,被告不同意解除承包关系,原告方已收取了被告三年的租金,2017年8月份双方虽然没有继续签订过租赁合同,但从原告方先行收取租金可以看出原告方同意被告继续租赁。原告要求被告按年租金10万元自2017年8月起向其支付租金没有事实依据。
本院经审理认定事实如下:对于当事人双方没有争议的证据和事实,本院予以确认。对于原告提供的证据3,即照片,被告方认为不能证实拍照时间,不予认可,且由于被告已认可至开庭之日,被告的小卖部仍在经营中,因此,该证据拟证事实被告已自认,对该照片,本院不做为证据使用。对于原告提供的证据7,即案外人张桂荣与原告签订的租赁协议,与本案争议事实无关,本院不予采信。对于原告提供的证据5,虽然被告在该竞标通知上签字,但该签字只能证实被告同意按6万元起价参与竞标,并不能证明被告同意现在即按该价款支付尚欠的租金。对该证据本院予以采信,但对于原告拟证实的“被告同意按6万元支付以后的租金”的意见,不予采纳。
根据上述有效证据,本院确认如下事实:
2002年,经隆化县人民政府批准,同意第二中学吸纳社会资金筹建学生宿舍楼等附属设施,并与白晓东签订《隆化县第二中学后勤实施建设管理合同》,约定由白晓东建设宿舍楼等,楼房产权归白晓东,由白晓东收取住宿费、出租房屋收取租金以收回投资。2007年7月25日,被告与白晓东签订小卖部承包合同,约定租赁期限十年,至2017年8月1日,年租金2万元。
2009年1月1日起,按国家政策取消寄宿制学生住宿收费,第二中学与白晓东另行签订协议,由第二中学给白晓东400万元,终止履行原协议。房屋归第二中学所有。
2009年7月30日,原、被告双方重新签订小卖部承包合同,将租赁期限变为一年,年租金增至4万元。
2010年至2013年原、被告未再签订书面合同,但2010—2012年度租金均按每年4万元收取。由于学校食堂亦经营烤肠影响原告收益,双方口头约定自2012年8月1日起按每年2万元向被告收取租金。自2009年至2017年7月31日,被告已向原告交纳租金17万元。2017年7月31日前的租金被告已全部付清。2017年8月1日以后的租金,被告尚未交纳。
本院认为,原、被告签订的小卖部承包合同实为房屋租赁合同。在合同到期后,双方未再签订书面合同,即转为不定期租赁合同,原告有权随时解除合同,但需要给被告留出合理搬出时间。原告要求解除合同的请求成立,本院予以支持。被告辩称2010年至2012年的年租金也是2万元、实际多交付了三年租金共6万元,无证据证实,对该辩解意见,本院不予采纳。对于被告尚欠租金,原告要求按每年10万元计算,亦没有法律和合同依据,本院不予支持,对于被告尚欠的租金应当按照2016—2017年度的年租金2万元的标准,按实际占用天数计算。
综上所述,本院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、二百三十六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第二款的规定,判决如下:
一、解除原告隆化县第二中学与被告王显X之间的小卖部承包合同。被告王显X于2018年1月1日前将该房屋返还给原告隆化县第二中学。
二、被告王显X自2017年8月1日起按年租金2万元的标准,继续向原告隆化县第二中学支付租金至返还房屋之日止。
案件受理费492元,减半收取计246元,由被告王显X负担。限于本判决生效后三日内交纳。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于河北省承德市中级人民法院。
审判员 王玉华二〇一七年十一月二十九日
书记员 安             娜
附页:
法律适用
(一)、《中华人民共和国合同法》
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。
(二)、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条第二款在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。
二、上诉权和上诉期限
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于河北省承德市中级人民法院。上诉费用按一审判决确定的数额预交。如逾期不递交上诉状或者在递交上诉状后七日内未预交上诉费,视为不上诉或者撤回上诉,本判决即发生法律效力。
三、申请执行的期限
在本判决生效后,如被告未自动履行给付义务,原告应当自判决生效后二年内申请强制执行。无正当中止、中断申请执行时效事由的,逾期申请权益不再受法律保护。

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概要

基本信息

审理法院:隆化县人民法院

案件类型:民事案件

审理程序:一审

裁判日期:2017-11-29

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