民事案件
沈照明与顾永根房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
上海市第二中级人民法院        

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上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2018)沪02民终7565号
上诉人(原审原告):沈照X,男,1952年4月22日生,汉族,住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人:周恋,上海市丁孙黄律师事务所律师。
委托诉讼代理人:丁亮,上海市丁孙黄律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):顾永X,男,1963年12月10日生,汉族,住上海市。
上诉人沈照X因与被上诉人顾永X房屋买卖合同纠纷一案,不服上海市宝山区人民法院(2018)沪0113民初3454号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年8月9日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
沈照X上诉请求:撤销一审判决,依法改判支持沈照X一审全部诉讼请求。事实和理由:一、沈照X系经朋友刘强介绍,了解到上海市宝山区华灵路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)可低于当时的市价人民币(以下币种均为人民币)100,000元出售,看房后沈照X表示欲购买系争房屋,故与顾永X以总价1,400,000元签订了《动迁房买卖合同》,约定先支付1,200,000元,过户后5日内再交付余款200,000元。该合同系刘强提供的格式合同,合同里有关于交房日期的条款,但空着没填。当时沈照X就想赶快把房屋订下来,也没仔细看合同内容,只想把总价先固定下来。后沈照X发现《动迁房买卖合同》有疏漏,中介费用支付、过户税费承担、房款交接、动迁房买卖风险等诸多问题没有约定明确,故沈照X提出找一个正规的中介公司,把手续做完整。所以双方就在上海虹民房地产经纪有限公司工作人员见证下,于2014年2月28日再次就系争房屋签订了《转让协议书》,房款总价增加至1,500,000元(先支付1,300,000元,过户后再交付余款200,000元)。当日沈照X将1,300,000元房款通过转账方式支付至顾永X提供的账号,并收到了由顾永X签字落款日期为2014年2月28日并加盖上海虹民房地产经纪有限公司公章的系争房屋房款收款收据,同时顾永X即向沈照X交付系争房屋。沈照X对一审法院查明的2014年2月28日沈照X支付房款的资金走向并无异议,付款当天沈照X只有700,000元,但要做出1,300,000元流水,所以才这么做的。沈照X听刘强说,杨某某欠刘强不止600,000元,所以用这样的方式来还债。虽然一审时沈照X提交的是《动迁房买卖合同》和房款收据原件及《转让协议书》复印件,但双方都无法提供《转让协议书》原件,顾永X对该《转让协议书》的真实性并未提出异议,上述两份合同的签署均是双方真实意思表示,沈照X也依约履行了付款义务,故沈照X与顾永X之间就系争房屋的买卖行为系双方真实意思表示,既不违反法律法规也不违背公序良俗,双方签订的《动迁房买卖合同》及《转让协议书》合法有效。二、公安机关曾在2018年2月春节过后传唤沈照X去派出所做过一份笔录,协助公安机关调查案外人杨某某(系顾永X前妻)涉嫌诈骗一案,沈照X才了解到系争房屋存在一房多卖的情况,杨某某现在押,该刑事案件系其他受害人报案。涉及到本案沈照X与顾永X就系争房屋买卖行为以及房款的实际支付情况,顾永X及杨某某对此都在公安机关侦查过程中所做的笔录里有详细说明。由于目前杨某某涉嫌诈骗一案公安机关已立案侦查,但尚未移交法院起诉,案件材料处于保密阶段,沈照X及代理人无法获取相关信息。该案检察院两次退侦,目前检察院的案号是沪静检起诉受(2018)360号。请求支持沈照X的上诉请求。
顾永X辩称,不同意沈照X的上诉请求。杨某某是顾永X的前妻。杨某某涉嫌诈骗被拘留,是因借款引起,与系争房屋买卖根本没有关系。杨某某到浦东那里开的百家乐去赌博,百家乐的人介绍杨某某到高利贷借款,杨某某借高利贷未还,现在高利贷的人去告了杨某某,还有告担保的人(就是开百家乐的人)。公安机关问杨某某用什么钱还高利贷,并叫顾永X过去问话,顾永X称就把系争房屋卖掉帮杨某某还钱。在此之前,顾永X因赌博输给了李巍1,500,000元左右,李巍要顾永X还钱,顾永X说没钱,李巍就提出用系争房屋抵债,因顾永X原来在村里也是做小干部的,李巍天天到系争房屋楼下吵(逼债),顾永X觉得这样影响不好,所以就和沈照X签订了《动迁房买卖合同》,过了几天再签的《转让协议书》。签合同的时候,顾永X不认识沈照X,只认识李巍,是李巍带沈照X来的。原先顾永X已把系争房屋出租给朋友,李巍天天来吵,就把顾永X的房客赶走,房客在双方签《转让协议书》的前两天把系争房屋钥匙给了李巍,李巍就住到系争房屋里至今。签订《转让协议书》时,杨某某和顾永X一起去的,因顾永X没有银行卡,所以就给了沈照X杨某某的银行卡号。一开始顾永X不知道李巍、刘强、邵振宽和沈照X是一伙的,2017年他们叫顾永X去浦东签《补充协议二》,说房价涨了,补顾永X400,000元,这时顾永X才知道他们四个人是一伙的。杨某某根本不认识刘强,也没有欠刘强钱。系争房屋小产证已办在顾永X名下。请求驳回上诉,维持原判。
沈照X向一审法院起诉请求:1、判令顾永X继续履行与沈照X就系争房屋成立的房屋买卖合同;2、判令顾永X配合沈照X办理上述房屋过户手续,将上述房屋的房地产权利转移给沈照X;3、判令顾永X支付沈照X违约金,按已付房款1,300,000元的日万分之五计算,自2017年11月1日起算至上述房屋房地产权利转移给沈照X之日止。
一审法院认定事实:沈照X(乙方)与顾永X(甲方)曾签订《动迁房买卖合同》,约定,房屋面积83平方米,室内装修情况,简装修;该房产约定价格1,400,000元;乙方应当自本合同签订之日起支付1,200,000元,乙方应当自产权过户给乙方之日起5日内,支付200,000元;甲乙双方约定,产权过户产生的费用,甲乙双方各一半,任何一方违约,双倍返还所收的钱款。该合同落款处没有填写日期。2014年2月28日,沈照X(买受方、乙方)与顾永X(出售方、甲方)签订《转让协议书》,约定,甲方将系争房屋转让给乙方;房屋转让价款为1,500,000元;乙方应于2014年2月28日前支付甲方1,300,000元,在办妥房屋产权过户手续当日支付甲方房款200,000元;甲乙双方应在甲方小产证办出并可转移登记,且乙方办妥贷款申请手续(或甲方办妥该房屋的抵押注销手续)之日起5个工作日内,到房地产交易中心办理该房屋产权过户手续;若因甲方原因未按本协议约定期限交房及办理转移登记手续的,甲方应当向乙方支付违约金,违约金按乙方已付款日万分之五计算。
一审另查明:2014年2月28日,沈照X先通过尾号为3603的工商银行账户向杨某某尾号为4685的工商银行账户转入700,000元,后杨某某从该账户将700,000元转入案外人XXXXXXXXXX*****9988的银行账户(以下简称“尾号9988的账户”),案外人又从尾号9988的账户向沈照X尾号3603的账户转入600,000元,之后沈照X从尾号3603账户再次向杨某某尾号4685账户转入600,000元。最后杨某某从尾号4685账户向案外人尾号9988的账户转入100,000元,向案外人XXXXXXXXXX*****4001的账户转入480,000元。同日,顾永X出具收款收据,载明收到沈照X购房系争房屋房款1,300,000元。顾永X表示,杨某某为其前妻,其收到钱款当天就将钱款转给了案外人刘强和李威,这两个人都和沈照X是一伙的,尾号9988的账户是刘强的账户,XXXXXXXXXX*****4001是李巍的账户。沈照X表示尾号9988的账户确实是沈照X朋友刘强的卡,600,000元是刘强转给沈照X的。审理中,沈照X、顾永X一致确认,系争房屋已于2014年交付沈照X居住。
一审再查明,2017年10月16日,顾永X经核准登记为系争房屋产权人。系争房屋上现有上海市宝山区人民法院司法查封【(2017)沪0113执7088号】、上海市静安区人民法院司法查封【(2018)沪0106民初15319号】。
一审庭审中,沈照X向法院提供了2014年2月28日《转让协议书》的复印件。沈照X表示原件已遗失,中介公司也不存在了,复印件是从沈照X原有的原件上复印下来的。顾永X表示,转让协议书上的字是顾永X签的,但是顾永X也没有原件。顾永X向法院提供2017年11月24日,邵振宽、李巍(甲方、购买方)与顾永X(乙方、出卖方)签订的《补充协议书》,主要约定,甲乙双方就系争房屋签订该合同,买卖总价1,500,000元,甲方累计支付给乙方购房款1,300,000元(该1,300,000元是由刘强和沈照X代为支付),尾款200,000元在更名过户给甲方(或甲方指定的第三方)名下后支付;乙方无条件将系争房屋过户到甲方(或甲方指定的第三方)名下,配合签订涉及买卖的一切手续……。沈照X表示,该补充协议书与本案沈照X提供的协议书并非同一份。
一审法院认为,民事法律行为有效应当具备下列条件:行为人具有相应的民事行为能力;意思表示真实;不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。沈照X、顾永X虽然就系争房屋签订了《动迁房买卖合同》及《转让协议书》,但系争房屋的交易过程存在诸多疑点和有违常理之处。首先,从房款的走向来看,2014年2月28日,沈照X先向顾永X前妻杨某某账户转账700,000元,杨某某又将该700,000元转入沈照X朋友刘强账户,后刘强又向沈照X账户转账600,000元,最后沈照X再将该600,000元转入杨某某账户。故,从钱款走账明细来看,沈照X支付给顾永X的700,000元,顾永X经过刘强账户中转已向沈照X返还了600,000元,其后沈照X又将该600,000元转入顾永X账户,从而构成1,300,000元的银行转账流水,但实际沈照X仅支付顾永X房款700,000元。其次,房屋买卖系大宗交易,牵涉利益巨大,买卖双方均应秉持高度审慎态度行事。《转让协议书》作为记载交易具体事项和约束双方权利义务之重要书面依据,沈照X、顾永X理应妥善保管。本案中,沈照X无法提供《转让协议书》原件,提供的复印件又有多处内容模糊不清,顾永X亦表示没有拿到过《转让协议书》原件,显然有违常理。综上,法院认为,系争房屋交易在合同签订、履行及款项支付等环节存在诸多不合理之处,尽管顾永X在相关合同上签字并出具了收款收据,但在合同签订及履行过程有违正常交易习惯的情形下,法院难以认定顾永X有出售房屋的真实意思表示,亦难以认定沈照X系善意购房人,故沈照X、顾永X间的房屋买卖合同应为无效。沈照X要求顾永X配合办理过户手续并支付违约金的请求,缺乏合同依据及法律依据,法院不予支持。合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还。根据前述分析,沈照X实际支付顾永X房款700,000元,合同无效后,顾永X应将700,000元房款返还沈照X。至于顾永X主张另有480,000元转给了案外人李某某及实际向刘强账户转账金额为800,000元,因顾永X无法举证证明上述钱款均由沈照X告实际收取,故不应从沈照X已付房款中扣除。顾永X和上述案外人之间的钱款往来纠纷,不属于本案处理范围,顾永X可另案主张权利。沈照X、顾永X庭审中一致确认系争房屋已交付沈照X居住,现合同被认定为无效,沈照X理应将系争房屋返还顾永X。判决:一、沈照X与顾永X就上海市宝山区华灵路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《动迁房买卖合同》及《转让协议书》无效;二、沈照X于判决生效之日起十日内,将上述房屋返还给顾永X;三、顾永X于判决生效之日起十日内,返还沈照X购房款700,000元;四、驳回沈照X的其他诉讼请求。
本院经审理查明,一审法院认定事实无误,本院予以确认。
本院认为,虽然沈照X与顾永X就系争房屋签订了《动迁房买卖合同》及《转让协议书》,但系争房屋的交易过程存在诸多疑点和有违常理之处。沈照X承认其付款当天仅有700,000元,为了做成1,300,000元的银行转账流水,才有了一审查明的房款资金走向,沈照X实际仅支付顾永X房款700,000元。作为记载双方交易具体事项和约束双方权利义务之重要书面依据的《转让协议书》,沈照X无法提供《转让协议书》原件,提供的复印件又有多处内容模糊不清,顾永X亦表示没有拿到过《转让协议书》原件,显然有违常理。一审法院认为,系争房屋交易在合同签订、履行及款项支付等环节存在诸多不合理之处,尽管顾永X在相关合同上签字并出具了收款收据,但在合同签订及履行过程有违正常交易习惯的情形下,难以认定顾永X有出售房屋的真实意思表示,亦难以认定沈照X系善意购房人,故认定沈照X、顾永X间的房屋买卖合同无效,并无不当。合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还。沈照X实际支付顾永X房款700,000元,合同无效后,顾永X应将700,000元房款返还沈照X。沈照X、顾永X均确认系争房屋已交付沈照X居住,现合同被认定为无效,沈照X理应将系争房屋返还顾永X。沈照X的上诉请求,依据不足,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费人民币18,738元,由上诉人沈照X负担。
本判决为终审判决。
审判长  周刘金
审判员  王 伟
审判员  彭 浩
二〇一八年九月六日
书记员  朱 敏
附:相关法律条文
附:相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;
……

公告

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概要

基本信息

审理法院:上海市第二中级人民法院

案件类型:民事案件

审理程序:二审

裁判日期:2018-09-06

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