民事案件
马继兰与杨彦虎民间借贷纠纷一审民事判决书
同心县人民法院        

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宁夏回族自治区同心县人民法院
民事判决书
(2018)宁0324民初287号
原告:宁夏兴俊房地产开发有限公司同心分公司,住所地宁夏回族自治区同心县新区高速公路入口连接西北角。
负责人:杨彦俊,系该公司经理。
委托诉讼代理人:陈仲军,系宁夏预海律师事务所律师。特别授权。
被告:被告宁夏源磊石材工程有限公司,住所地宁夏回族自治区银川市永宁县望远镇北方置业国际建材物流城E3-21号。
法定代表人:郭丽君,系该公司总经理。
委托诉讼代理人:刘X,男,生于1981年12月10日(身份证号:×××),汉族,个体,初中文化,住宁夏回族自治区银川市兴庆区蓓蕾小区6-1-201室。系该公司股东。特别授权。
原告宁夏兴俊房地产开发有限公司同心分公司(以下简称”宁夏兴俊同心分公司”)与被告宁夏源磊石材工程有限公司(以下简称”宁夏源磊石材公司”)租赁合同纠纷一案,本院于2018年1月19日立案受理后,依法组成合议庭于2018年3月20日公开开庭进行了审理。原告宁夏兴俊同心分公司的委托诉讼代理人陈仲军、被告宁夏源磊石材公司的委托诉讼代理人刘X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宁夏兴俊同心分公司向本院提出诉讼请求:1.判令解除原、被告签订的《同心县兴俊宾馆租赁经营合同》,并判令被告立即归还租赁原告的C副楼餐厅和厨房;2.判决被告支付拖欠的租赁费10万元(不含已扣除被告交纳的50万元保证金,扣除的保证金已抵顶所拖欠的部分租赁费),违约金56万元,共计66万元;3.本案诉讼费判由被告承担。事实及理由:2016年7月14日,原、被告签订《同心兴俊宾馆租赁经营合同》,原告把自己的同心兴俊宾馆主楼客房部(一至六层)、B、C副楼餐饮、会务中心(一至二层)租赁给被告经营,经营建筑面积18457.89平方米,合同约定副C楼二楼宴会厅以外、B楼一楼会议中心尚未装修的部分由乙方投资进行办公室和KTV的包厢装修,装修方案须经原告(甲方)审查同意,确保楼梯结构不受破坏。租赁经营期限为5年,自2016年7月1日至2021年6月30日止。租赁费第一年140万元,第二年至第五年每年150万元,租金于合同生效后30日内一次性支付,以后每年提前30天支付下一年度承包费,同时被告必须交纳50万元的保证金。合同约定被告(乙方)在经营过程中不得将经营权转包给第三方,否则原告(甲方)有权解除合同,并追究由此产生的经济与法律责任。如一方违约,违约赔偿标准为当年总承包费乘以提前终止合同的年数的10%。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后,原告按照约定把C副楼餐厅和厨房转包给第三人经营,也未按合同约定对副B楼、C楼进行装修,已严重违约。后被告因经营管理问题提出与原告协商解除合同,并于2017年5月18日移交了主楼和B副楼,但C副楼餐厅至今不能返还给原告,因被告未返还全部租赁物,造成原告租赁物的使用困难。原告认为,被告未按约定交付租金,且违反合同约定擅自把餐厅和厨房转包给他人经营,未按合同约定投资装修副B楼、C楼,被告行为已违反合同约定,原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。为此,为维护原告合法权益,原告特向人民法院提起诉讼,请依法判决。
被告宁夏源磊石材公司辩称,合同约定原告将租赁物交付给被告时,被告才能营业,但原告一直没有将租赁物交付给被告,达不到开业标准,故不存在房租,更不存在违约金,也不能扣除被告的保证金。被告没有拖欠原告房租。被告要求原告将被告已支付的50万元保证金及80万元租金退还给被告;被告安装的锅炉花费42万元由原告向被告支付;被告采购餐厅的餐具花费50万元,被告采购了一次性洗漱用品和床上用品已经移交给原告,合计金额30万元,以上花费要求原告向被告支付。
原告宁夏兴俊同心分公司补充陈述,在签订合同之前,被告已实际经营了涉案宾馆和餐厅,尽管双方没有书面性的移交手续,但被告已经实际投入运营,不存在原告没有交付租赁物之说。根据合同约定,被告将部分租赁物转租给案外人锁奇,被告的行为已构成合同违约,原告有权提出解除合同,并要求被告支付未支付的租赁费用60万元,未支付的租赁费用计算时间截止2017年7月14日,所拖欠的租赁费在原告起诉时已经扣除了被告交纳的50万元保证金,同时原告保留另案起诉被告支付本案之外已到期的租赁费。对被告陈述采购的餐具、床上用品等共计80万元要求原告支付之事,双方对终止合同或解除合同,被告采购的物品如何处理,合同没有明确约定,原告认为,如果被告坚持要求原告支付该部分费用,那么被告应拿回自己交由原告保管的上述物品,原告没有义务支付该部分费用。对于安装锅炉花费42万元,该部分费用是被告经营期间应当投入的费用,不应当由原告承担,如果被告坚持该项诉求,被告应拆除该锅炉。
原告宁夏兴俊同心分公司向本院提交了《同心兴俊宾馆租赁经营合同》1份,证明原告将涉案宾馆的主楼客房部、B、C副楼餐饮、会晤中心租赁给被告经营,其中副C楼二楼宴会厅以外,B楼一楼会议中心尚未装修的部分由乙方投资装修,租赁期限为5年,自2016年7月1日至2021年6月30日。合同生效后原告同意免收90天的租金期限,第一年租金为140万元,其他期限租金为150万元,约定被告交纳50万元保证金,租赁期间被告不得将租赁物转租他人,租赁的各种事务由被告自主经营独立核算,并承担相应的法律责任。如一方违约,违约赔偿标准为当年总经营承包费乘以提前终止合同的年数的10%计算,协议还约定经营期间员工的养老、医疗等保险由被告承担。
被告宁夏源磊石材公司向本院提交了以下证据:
证据1.《同心县兴俊宾馆租赁经营合同》1份,证明该合同第三章第七条明确说明自实际交付之日起计算租赁期,但原告至今没有给被告完全交付租赁物,装修未完工的总统套房,明确在免租期之内使用,被告不承担租金。另外,合同约定原告安排参与监督管理,如果被告对外承包餐厅,原告有异议为什么当时不提出建议。
证据2.同心县公安消防大队责令限期改正通知书1份,证明涉案楼房的消防没有通过,被告无法经营。
对原、被告所举上述证据,双方当事人的质证意见及本院的认证如下:
被告宁夏源磊石材公司对原告宁夏兴俊同心分公司所举证据无异议,本院对该证据的真实性、合法性、关联性及所要证明的事实予以确认。原告宁夏兴俊同心分公司对被告宁夏源磊石材公司所举证据1的真实性没有异议,对证明目的有异议,认为原、被告在合同签订之前,被告就已经实际使用了租赁物,不存在未完全交付的事实;原告按合同约定将租赁物全部交付给了被告;消防是由被告经营时向消防部门申请验收,与原告没有关系;原告指派人员监督管理仅指监督被告正确使用租赁物的事宜,对经营权原告的指派人员无权干预。本院认为,该证据与原告所举证据相同,对该证据的真实性、合法性、关联性及所要证明的事实予以确认。原告宁夏兴俊同心分公司对被告宁夏源磊石材公司所举证据2的真实性无异议,对证明目的有异议,认为该证据只要求被告对宾馆进行部分改正的事实,改正的事由是被告经营期间占用了消防通道,消防控制室没有值班人员,没有制定消防档案等,防火门闭门器损坏等,上述需改正的事项是被告经营期间发生的,与原告交付租赁物没有关系,导致无法经营的责任不应当归责于原告。本院认为,该证据来源合法,内容客观真实,与案件事实密切相关,本院对其真实性、合法性、关联性及所要证明的事实予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:
2016年7月1日,原告宁夏兴俊同心分公司将同心兴俊宾馆实际交付被告宁夏源磊石材公司经营。2016年7月14日,原告宁夏兴俊同心分公司作为甲方与被告宁夏源磊石材公司作为乙方签订了1份《同心兴俊宾馆租赁经营合同》,合同约定:甲方将同心县新区高速公路出口东北角、占地面积59541平方米、经营建筑面积18457.89平方米同心兴俊宾馆的主楼客房部(一至六层)、B、C副楼餐饮、会务中心(一至二层)租赁给乙方经营;租赁期限为5年,租赁期为2016年7月1日起至2021年6月30日止,合同生效后30日内办理完移交手续,以实际交付之日起计算租赁期;合同生效后,甲方同意第一年自宾馆交付之日起90天免收租金的期限,装修未完工的总统套房在免租期内交付使用;第一年租金为140万元,以后每年租金为150万元,合同生效后30日内一次性支付,以后每年提前30天支付下一年度承包金,同时,乙方必须交纳50万元保证金,保证合同期满时,经按照资产移交清单验收,资产数量齐全,完好无损的情况下,一次性无息退还乙方;对甲方副C楼二楼宴会厅以外、B楼一楼会议中心尚未装修的部分由乙方投资对办公室和KTV包厢进行装修,装修方案须经甲方审查同意,确保楼梯结构不受破坏;甲方对移交给乙方经营的房产、设施、设备等所有资产享有法定所有权并享有监督权,甲方派驻第三人参与监督管理,薪酬由乙方支付,参与管理人员服从乙方行政管理,甲方预留2-3间客房(豪华套房、商务套房各1套)供甲方管理使用;在经营期间,甲方有权监督乙方遵循国家法律、法规依法经营、依法纳税、严格执行安全、消防、卫生等国家规范标准;乙方在经营过程中不得将经营权转包给第三方,否则甲方有权解除合同,并追究由此产生的经济与法律责任;乙方改造和装修房屋费用自行承担,租赁期满,如乙方不再续租,在经营期间新添设施设备全部留给甲方使用,对改造后的房屋设备应保留原状,不得拆除,并不得以此要求经济补偿;在经营期间,乙方应在宾馆正常经营范围内从事经营活动,违反正常经营范围或违反法律法规,由此引起的一切后果均由乙方承担,甲方不承担任何责任;合同到期自行终止或双方协商一致可随时终止,但首先提出终止方必须提前三个月通知对方;在本合同有效期内,合同任何一方违反合同约定,合同守约方有权解除合同,并要求违约方赔偿损失,违约赔偿标准为:当年总经营承包费乘以提前终止合同的年数的10%计算;在经营期间,由于乙方自身原因而被迫终止对酒店的租赁经营,乙方已向甲方支付的租金,甲方不予退还;按本合同的付款期限,乙方超过30天不能及时付清年度租金,甲方有权终止合同,并按合同要求索赔。合同签订后,被告宁夏源磊石材公司向原告宁夏兴俊同心分公司缴纳了租赁费80万元及50万元保证金。2016年8月17日,被告宁夏源磊石材公司以宁夏赛杰酒店管理有限公司作为甲方将兴俊宾馆的副楼餐厅转包给案外人锁琦,双方签订了1份《合作承包合同书》,合同约定租赁期限为5年,自2016年9月1日起至2021年8月30日止。2016年9月23日,同心县公安消防大队向同心县兴俊宾馆发放了1份《责令限期改正通知书》,该通知书记载同心县兴俊宾馆存在以下问题:1.消防设施、器材、消防安全标志配置、设置不符合标准,未保持完好有效;2.占用消防车通道,妨碍消防车通行;3.不履行《中华人民共和国消防法》第十六条、第十七条规定的其他消防安全职责;4.其他消防安全违法行为和火灾隐患:①消防验收不合格投入使用;②未办理开业前安检手续;③东西侧楼梯疏散门开启方向错误;④早餐区使用液化气瓶;⑤消防控制室人员无证上岗且检查过程中无人员值班;⑥消防控制室北侧消防车通道摆放电动车占用消防车通道;⑦员工消防器材使用不熟练;⑧未制定消防档案;⑨部分防火门闭门器损坏。同时,同心县公安消防大队责令于2016年10月30日之前改正。2017年5月18日,被告宁夏源磊石材公司将兴俊宾馆主楼及B副楼交还给原告宁夏兴俊同心分公司,对于C副楼餐厅及厨房未向原告宁夏兴俊同心分公司进行交还,遂引起原告宁夏兴俊同心分公司诉讼。
本院认为,原告宁夏兴俊同心分公司与被告与宁夏源磊石材公司签订了《同心兴俊宾馆租赁经营合同》,被告宁夏源磊石材公司未经原告同意将部分租赁物转租给他人经营,且被告未按照双方的合同约定完全履行给付租赁费的义务,被告构成合同违约,原告依照双方的合同约定享有合同解除权,被告已将部分租赁物返还给原告,原、被告已无继续租赁的可能,现原告要求解除合同,被告同意解除合同,本院依法予以支持。合同解除后,被告应当向原告返还未交付的租赁物并支付占用期间的租赁费,对租赁费用的计算,截止原告诉讼时,被告未完全向原告交付租赁物,且双方对租赁费用的约定是按照租赁物的整体进行约定,双方约定第一年的租赁费为140万元,扣除被告已支付的130万元(含押金50万元),原告要求被告支付剩余10万元租赁费的诉讼请求,本院予以支持。对原告要求被告支付违约金56万元的诉讼请求,根据双方的合同约定,原告的请求符合双方的约定,本院予以支持。对被告辩称原告没有实际向其交付租赁物,不产生租金和违约金的辩解意见,因双方在2016年7月14日签订合同时约定租金的起算时间为2016年7月1日,且被告于2016年8月17日又将涉案部分租赁物转租给案外人进行经营,由此可见原告已于2016年7月1日将涉案租赁物实际交付给被告进行经营,故被告的辩解意见不能成立。对被告要求原告退还已支付的租金130万元的请求无法律依据和事实根据,故本院不予支持。对被告要求原告返还因其购买酒店用品所花费30万元、安装锅炉所花费42万元、采购餐厅用具所花费50万元的请求,因其没有提交证据证实,故本院在本案中不作处理,被告有证据时可另案主张。据此,依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款之规定,判决如下:
一、解除原告宁夏兴俊房地产开发有限公司同心分公司与被告宁夏源磊石材工程有限公司之间签订的《同心兴俊宾馆租赁经营合同》;
二、被告宁夏源磊石材工程有限公司于本判决生效之日起三日内向原告宁夏兴俊房地产开发有限公司同心分公司返还被告租赁的同心兴俊宾馆C副楼餐厅和厨房;
三、被告宁夏源磊石材工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告宁夏兴俊房地产开发有限公司同心分公司支付租赁费10万元及违约金56万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10400元,由被告宁夏源磊石材工程有限公司负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。
审判长李奎
人民陪审员杨宗琪
人民陪审员丁生俊
二〇一八年五月十五日
书记员海燕
本案适用的有关法律规定:
一、《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。
第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权赔偿损失。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的,对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。

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概要

基本信息

审理法院:同心县人民法院

案件类型:民事案件

审理程序:一审

裁判日期:2018-09-14

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