民事案件
三穗县新鸿房地产开发有限公司与三穗县迪拜五号娱乐会所房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
三穗县人民法院        

此裁判文书仅用于崇法认证律师参考学习如需查看详情请下载崇法APP进行律师认证 下载崇法APP

普通用户点击查看原文>>

崇法账号

登录密码

贵州省三穗县人民法院
民事判决书
(2018)黔2624民初809号
原告:三穗县新鸿房地产开发有限公司(以下简称新鸿房产公司),住所地贵州省三穗县八弓镇富民广场。
法定代表人:梁茂,新鸿房产公司总经理。
委托诉讼代理人:万生X,男,新鸿房产公司职工。
被告:三穗县迪拜五号娱乐会所,住所地贵州省三穗县八弓镇西北环线将军府4栋3层A号。
法定代表人:姚俊,该会所法人代表。
委托诉讼代理人:李叶X,男,1989年3月9日出生,汉族,住贵州省三穗县,系该会所主管。
原告新鸿房产公司与被告三穗县迪拜五号娱乐会所房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年07月17日立案受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理,原告新鸿房产公司委托诉讼代理人万生X,被告三穗县迪拜五号娱乐会所法定代表人姚俊及其委托诉讼代理人李叶X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新鸿房产公司向本院提出诉讼请求:1.请求判决解除原告与被告签订的《商铺租赁合同》,腾空商铺,并将编号4-3-1-6/17-25/32-36/48-53的商铺恢复至交付时的状态;2.判令被告支付租金385452.8元,并支付违约金98740元,同时判决被告按年固定租金296618元标准支付腾空商铺前的商铺占用费;3.判决被告支付物业服务费40818元、电费2654元和物业费违约金22195元,共计人民币65667元;4.案件受理费由被告承担。事实及理由:被告三穗县迪拜五号娱乐会所自2016年3月31日起,开始租用原告新鸿房产公司位于三××县××西北环线将军府的4栋3层A号商铺,同日已交付给被告使用,双方于2018年3月31日补签编号为4-3-1-6/17-25/32-36/48-53(20170016)的《商铺租赁合同》。合同约定:原告新鸿房产公司将位于将军府小区4栋3层面积为1262.79平方米(其中租金面积1133.86平方米)的1-6/17-25/32-36/48-53号商铺共计26间,出租给被告三穗县迪拜五号娱乐会所用于慢摇吧和演艺厅,合同租赁期为2016年3月31日起至2021年3月30日止,共五年。租赁期限内,乙方按照本合同约定采取月固定租金的计算方式,租金递增为在上一年租金基础上每年递增10%,月固定租金按照月单价租金乘以商铺建筑面积计算。第一年月固定租金为20409.48元,年固定租金为244914元,免除6个月免租期,实际按6个半月租金收取,实收122457元;第二年年固定租金为269405元;第三年年固定租金为296618元;第四年年固定租金为326552元;第五年年固定租金为359207元。固定租金每年3月30日前提前15天以上支付下一年的固定租金,先付后用。被告应于签署本合同之同时向原告支付履约保证金人民币60000元,并约定了保证金交纳时间,租赁期限内,被告不得将保证金冲抵被告应付之租金等费用。守约方有权书面通知违约方解除本合同,违约方应向守约方按租赁期限剩余期间租金和物业费之总和的20%支付违约金,给守约方造成损失的,支付的违约金不足抵付守约方损失的,还应赔偿造成损失与违约金的差额部分,乙方逾期向甲方支付履约保证金、租金、物业费以及本合同约定的应由乙方支付的任何一项费用累计超过30日的,以上逾期支付包括未全额支付,不管乙方逾期支付的金额多少,甲方均享有单方解除权。乙方未及时补足履约保证金,逾期超过30日的。以上逾期支付包括未全额支付,不管乙方逾期支付的金额多少,甲方均享有单方解除权。乙方未及时补足履约保证金,逾期超过30日。逾期支付履约保证金、租金、物业管理费、公用事业费用以及合同约定的应由被告支付的任何一项费用。每逾期一日,被告应按欠付费用总额的1%向原告支付违约金。合同签订后,被告未按合同约定交纳6万元保证金,被告应付本合同租金688480元,实际只支付13万元,拖欠租金558480元。被告的行为已构成违约,按照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定,应当解除合同。因此,原告于2018年6月25日书面通知被告原告已经解除《商铺租赁合同》。租金按实际租用的时间计算为515452.8元。因合同约定的违约金过高,原告自愿按年利率的24%计算违约金。同时被告还欠原告物业服务费40818元、电费2654元和物业费违约金22195元,共计人民币65667元。为了减少诉累,维护原告的合法权益,现特根据相关法律规定向人民法院起诉,请求依法判决。
原告为证明其诉讼请求向本院提交了如下证据:
1.营业执照信息表,拟证明被告注册情况。
2.《商铺租赁合同》,拟证明原、被告签订租赁合同时间,被告承租房屋时间,同时对租金,交费时间、违约金和解除合同条件均有约定的事实。
3.《商铺交接确认书》,拟证明原告已经按照合同约定将商品房交付给被告使用,原告已经履行合同义务的事实。
4.慢摇吧—将军府商业往来房款,拟证明被告只支付13万元,存在违约的事实。
5.交易明细,拟证明被告于2016年12月2日支付11万元的事实。
6.收款收据,拟证明被告于2018年1月12日支付20000元的事实。
7.①解除合同通知和《物业管理费催缴通知单》照片、②将通知贴在大门上的照片、③国内挂号信函收据,拟证明原告已经向被告送达解除合同通知书和物业公司向被告催收物业费以及原告已向被告送达了解除合同通知书的事实。
8.用电量记录表,拟证明被告2018年2月20日至3月20日应交电费金额4351元和欠2018年4月20日至5月20日电费1053元的事实。
9.收据,拟证明被告于2018年3月20日至4月20日已交电费3445元,还欠电费1601元的事实。
被告三穗县迪拜五号娱乐会所辩称:原告诉称被告欠租金和物业服务费的事实属实,但是违约金计算过高,被告不予认可,租金按每平方米18元计算到2018年8月30日为385452元,但是原告的其他房屋租金是每平方米17元,另外被告还交了6万元的保证金。
被告未向本院提交任何证据。
本院对原告提交证据作如下认定:
因被告对原告提交的1-6号、8号和9号证据的证明内容均无异议,本院予以确认;对7号证据有异议,由于慢摇吧没有营业,被告的经营管理人员长时间没有到现场,对原告是否张贴解除合同等通知不知情,被告也没有收到过原告方寄来的通知书。本院认为,原告提交的该组证据虽系打印出来的照片,但该《通知》和《物业管理费催缴通知单》贴在被告经营的慢摇吧大门上,符合民事诉讼法规定的留置送达,其内容证明原告已通知被告要解除商铺租赁合同和物业公司已通知被告缴纳物业费的事实,本院对7号证据中证据①和证据②的证明内容予以确认;7号证据中证据③只有邮戳,寄达地和收件人姓名均未填写,被告又否认收到过任何材料,故本院对该证据不予认定。
本院经审理认定事实如下:被告三穗县迪拜五号娱乐会所自2016年3月31日起开始租用原告新鸿房产公司位于三××县××西北环线将军府4栋3层A号商铺。2018年3月31日补签合同编号为4-3-1-6/17-25/32-36/48-53(20170016)的《商铺租赁合同》。合同约定:甲方即原告新鸿房产公司将位于贵州省××县西北环线“××”小区××面积为1262.79平方米(其中计算租金面积1133.86平方米)的1-6/17-25/32-36/48-53号商铺共计26间,出租给乙方即被告三穗县迪拜五号娱乐会所用于经营慢摇吧和演艺厅;租赁期限自2016年3月31日起至2021年3月30日止,共五年;乙方享有2016年3月31日起至2016年9月30日止共6个月的免租期,即在此期间内不用缴纳房屋租金;租赁期限届满或者发生本合同提前解除的情形,甲方有权收回该商铺,乙方应如期返还。除甲方书面同意外,该商铺在乙方返还甲方时应恢复原状;租赁期限届满前,乙方要求提前解除合同退还商铺的,乙方应提前3个月书面通知甲方,并取得甲方书面答复方可解除,在租赁期限届满前提前解除合同的不享有免租期的优惠政策,乙方应承担免租期间实际产生的全部租金,乙方需要继续承租该商铺的,则应于租赁期限届满前3个月,向甲方书面提出续租要求,经甲方同意后重新签订租赁合同;该商铺租金采取月固定租金的计算方式,租金递增为在上一年租金基础上每年递增10%,月固定租金按照月单价租金乘以商铺建筑面积计算。第一年(2016年3月31日至2017年3月30日),每月每平方米建筑面积的固定租金为人民币18元/月/m2,年固定租金为244914元,免除6个月租金后,实际租金为122456.88元;第二年(2017年3月31日至2018年3月30日),每月每平方米建筑面积的固定租金为人民币19.8元/月/m2,年固定租金为269405元;第三年(2018年3月31日至2019年3月30日),每月每平方米建筑面积的固定租金为人民币21.8元/月/m2,年固定租金为296618元;第四年(2019年3月31日至2020年3月30日),每月每平方米建筑面积的固定租金为人民币24元/月/m2,年固定租金为326552元;第五年(2020年3月31日至2021年3月30日),每月每平方米建筑面积的固定租金为人民币26.4元/月/m2,年固定租金为359207元;固定租金于每年3月30日前提前15天以上支付下一年的固定租金,先付后用;乙方应于签署本合同之同时向甲方支付履约保证金人民币60000元;乙方于商铺交付当日,须向甲方缴纳装修保证金20000元;租赁期限内,乙方不得将上述履约保证金冲抵乙方应付之租金,物业管理费、违约金或其他费用;租赁期限内,甲方有权从上述履约保证金中抵扣任何乙方应付未付的租金、物业管理费、违约金及其他费用,或由于乙方责任而导致的对甲方或第三方的损害赔偿,不足部分乙方应于10日内补足;乙方每月向甲方支付物业管理费1894.19元(每平方米1.5元),每年物业管理费为22730元。水费、电费按实际用量收取;合同还约定了乙方逾期向甲方支付履约保证金、租金、物业管理费以及本约定的应由乙方支付的任何一项费用累计超过30日的。以上逾期支付包括未全额支付,不管乙方逾期支付的金额多少,甲方均有单方解除权等解除合同的约定,守约方有权书面通知违约方解除合同,违约方应向守约方按租赁期限剩余期间租金和物业管理费之总和的20%支付违约金或者每逾期一日,乙方按欠付费用总额的1%向甲方支付违约金,同时约定甲方未如期交付商铺,则每逾期一日应按照月租金和月物业管理费之总和的1%向乙方支付违约金。2016年12月2日和2018年1月12日分别支付租金110000元和20000元,共计130000元,但至今尚未营业。至2018年8月31日止,欠2016年10月1日至2017年3月30日租金共计12456.88元;欠2017年3月31日至2018年3月30日租金249405.14元;欠2018年3月31日至2018年8月31日租金123590.74元。物业服务费54931元,电费2654元。现该小区由三穗县至善物业服务管理有限公司在管理和服务。庭审中,原告请求将原起诉状中判令被告支付的租金515452.8元变更为385452.8元,同时由于合同约定的违约金过高,原告自愿按年利率的24%计算违约金。因被告未按合同约定履行义务,原告遂向本院提起诉讼,请求支持其诉讼请求。
本院认为,依法成立的合同,受法律保护,当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
一、关于原告主张解除《商铺租赁合同》并恢复原状的问题:
《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定,承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。本案中,原、被告签订的《商铺租赁合同》明确约定若乙方(被告)逾期向甲方(原告)支付履约保证金、租金、物业管理等费用的,甲方有单方解除合同的权利。该约定符合法律规定,原告将商铺交付给被告使用后,被告未按合同约定按时向原告支付租金和物业管理费,违反合同约定,其行为系违约行为,故原告根据合同约定有权解除合同。合同解除后,根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”的规定和合同约定,被告有将商铺恢复至交付时状态的义务。因此,原告提出的该项诉讼请求理由充分,于法有据,本院予以支持。
二、关于原告主张由被告支付租金、违约金和腾空商铺前的商铺占用费的问题:原、被告双方签订的《商铺租赁合同》第五款和第十四款分别对租金的支付方式、限期和违约责任均有明确的约定,但被告除交纳租金130000元外,剩余租金至今未付,根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金……”的规定,被告应当按照该法规定和合同约定按时足额支付租金。被告未按时足额支付租金的行为系违约行为,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”的规定和《房屋租赁合同》第十四款14.5“乙方逾期向甲方支付履约保证金、租金、物业管理费,乙方按欠付费用总额的1%向甲方支付违约金”的约定,被告应当支付违约金,由于合同约定的违约金过高,原告方在庭审中主动将合同约定的“逾期一日,按欠付费用总额的1%向甲方支付违约金”变更为“按年利率的24%计算违约金”,原告方在庭审中对违约金的变更请求并未违反相关法律规定,本院予以采纳。由于原告已主张由被告支付商铺租金,而且其主张的商铺占用费不明确不具体,本院不予支持。
三、关于租金的计算问题:第一年租金为1133.86(平方米)×18(元)×12(月)=244913.76(元),由于合同约定免除6个月租金,实际租金为122456.88元,扣除被告于2016年12月2日支付租金110000元,第一年未支付租金12456.88元;第二年租金为1133.86(平方米)×19.8(元)×12(月)=269405.14(元),扣除被告于2018年1月12日已支付的租金20000元,第二年未付租金为249405.14元;由于第三年租期为2018年3月31日至2019年3月30日,原告主张本年度租金期限计算期间为2018年3月31日至2018年8月31日,未违反相关法律规定和合同约定,本院予以采纳。因此,第三年计算至2018年8月31日止,租金为1133.86(平方米)×21.8(元)×5(月)=123590.74(元);以上租金合计385452.76元,该费用应由被告支付。
四、关于违约金的计算问题:第一年逾期支付租金12456.88元,自2016年10月1日到2018年8月31日共逾期730天,由于合同约定固定租金于每年3月30日前提前15天以上支付下一年的固定租金,因此逾期天数还应再加上合同约定提前的15天,第一年支付租金共逾期745天,违约金为12456.88(元)×24%÷365(天)×745(天)=6102.16(元);第二年逾期支付租金249405.14元,自2017年3月31日至2018年8月31日,再加上合同约定提前的15天,逾期天数共计534天,违约金为249405.14(元)×24%÷365(天)×534(天)=87571.95(元);第三年逾期支付租金123590.74元,逾期时间为(2018年3月31日至2018年8月31日)+合同约定提前的15天=169天,违约金为123590.74(元)×24%÷365(天)×169(天)=13733.81(元)。违约金合计为107407.92元。
五、关于原告主张由被告支付物业服务费、电费和物业服务费违约金问题:根据《物业管理条例》第三十三条规定,一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。原告新鸿房产公司作为商铺所有人,在其与被告三穗县迪拜五号娱乐会所签订《商铺租赁合同》后,虽然合同约定物业管理费由被告向原告支付,但原告新鸿房产公司只是建设单位和业主,不是物业管理服务单位,物业管理服务也不是原告的执业范围,而且租赁商铺所在小区已由三穗县至善物业服务管理有限公司进行管理和服务,原告作为业主应当向物业管理公司交纳物业管理费,但根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任”之规定,应由被告直接向物业管理公司交纳物业管理费,原告作为业主应当承担连带责任,原告只有在承担连带责任后才有权向被告追偿其已交纳的物业管理费。而且原告出示的物业管理费催缴通知单上,也是三穗县至善物业服务管理有限公司通知被告到至善物业管理处交纳物业管理费,说明物业管理单位即三穗县至善物业服务管理有限公司已对该小区进行管理服务。因此,原告主张由被告向其支付物业管理费和违约金的理由不充分,于法无据,本院不予支持。电费收缴属于物业服务管理公司的业务范围,原告不具有向被告主张缴纳电费的主体资格,原告提交的用电量记录表上落款处盖的也是物业服务管理公司的公章,只有物业服务管理公司才有权向被告主张缴纳电费。因此,其该诉讼请求本院不予支持。
综上,原告主张解除《商铺租赁合同》和由被告支付商铺租金及违约金的诉讼请求,本院予以支持,但应以实际产生的租金和违约金为准,即由被告支付原告商铺租金385452.76元和违约金107407.92元,共计492860.68元。原告主张的其他诉讼请求因缺乏法律依据,本院不予采纳。据此,根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《物业管理条例》第三十三条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下:
一、解除原告三穗县新鸿房地产开发有限公司与被告三穗县迪拜五号娱乐会所于2018年3月31日签订的合同编号为4-3-1-6/17-25/32-36/48-53(20170016)《商铺租赁合同》,并将商铺恢复至交付时状态。
二、被告三穗县迪拜五号娱乐会所于判决生效后十五日内支付原告三穗县新鸿房地产开发有限公司租金385452.76元和违约金107407.92元,共计492860.68元。
三、驳回原告三穗县新鸿房地产开发有限公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7368元,由原告三穗县新鸿房地产开发有限公司承担3537元,被告三穗县迪拜五号娱乐会所承担3831元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期届满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。
逾期不提出上诉,则本判决发生法律效力,原告可在判决书确定的被告履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审判员  杨长坤
二〇一八年十月十一日
书记员  肖乾勋

公告

一、本裁判文书库为非盈利网站,贯彻国家司法公开的原则,致力于向公众提供全面、真实、可靠的法律信息,为公众了解法律、律师和司法案例提供一个良好的平台。

二、公开判决文书是国家司法审判公开的重要环节,不仅不违法,而且有助于国家法制建设,并且有助于打击拖欠、赖账等不良行为,有助于养成良好的社会风气。

三、如需删除相关文书,请附带详细网址以及证明当事人身份信息材料发送至panjueshu@chongfa.com 7-15个工作日删除。(发送邮件请检查是否附带详情页网址以及当事人证明材料,资料不全不予处理。)

概要

基本信息

审理法院:三穗县人民法院

案件类型:民事案件

审理程序:一审

裁判日期:2018-10-11

律师联盟

免费法律咨询,找律师用崇法APP,好律师就在您身边。

Copyright © 判决书 www.panjueshu.com 苏ICP备16017945-3号 | 网站地图 | 律师联盟