民事案件
天津津滨联合物业服务有限公司、李振强物业服务合同纠纷二审民事判决书
天津市第二中级人民法院        

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天津市第二中级人民法院
民事判决书
(2018)津02民终6294号
上诉人(原审原告):天津津滨联合物业服务有限公司,住所地天津经济技术开发区洞庭路76号建设大厦三层。
法定代表人:于志丹,董事长。
委托诉讼代理人:刘敏,北京君泽君(天津)律师事务所律师。
委托诉讼代理人:秦红梅,北京君泽君(天津)律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):李振X,男,1970年10月19日出生,汉族,住天津滨海新区。
上诉人天津津滨联合物业服务有限公司(以下简称物业公司)因与被上诉人李振X物业服务合同纠纷一案,不服天津市滨海新区人民法院(2018)津0116民初80468号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年8月17日立案受理后,依法组成合议庭,经过阅卷、询问当事人,依据法律规定,不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
物业公司上诉请求:1、撤销一审判决,依法改判被上诉人支付上诉人2012年12月1日至2015年10月18日的物业管理费人民币11835.97元;2、依法改判被上诉人支付上诉人自欠费之日起至实际给付之日的违约金,暂计至2017年9月30日为2898.14元;3、诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由:1、上诉人已经履行了书面催收物业费的义务,现行法律没有规定书面催缴物业费是起诉的前置程序,事实上,上诉人曾以多种方式向被上诉人进行过催缴;2、一审法院审判重点存在错误;3、上诉人向被上诉人主张的物业费未过诉讼时效,诉讼时效应至最后一期物业费缴纳期限届满之日起计算。
李振X辩称,从未收到过上诉人催缴物业费的材料,一审法院认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉,维持原判。
物业公司向一审法院起诉请求:1、李振X支付2012年12月1日至2015年10月18日物业费11835.97元;2、李振X支付自逾期之日至实际给付之日的违约金;3、诉讼费由李振X负担。
一审法院认定事实:2007年10月30日,物业公司(受托方、物业管理服务企业、乙方)与天津加孚房地产开发有限公司(委托方、开发建设单位、甲方)签订《天津市前期物业管理服务合同》,约定甲方将天津开发区第四杰座项目委托乙方进行前期物业管理服务,期限自2007年10月30日开始,至首次业主会确定物业管理服务企业,并签订《物业管理服务合同》之日终止。合同对双方权利义务、物业管理服务标准、物业管理服务费用、违约责任等事宜进行了约定。一区A、B座物业费为2.5元/平方米/月,由业主每月30日前交纳。合同签订后,物业公司依约对该项目提供物业管理服务。2016年8月31日,天津开发区第四杰座二期业主大会成立,于2017年3月1日与中物联物业集团有限公司签订《天津市非住宅物业服务合同》。2017年12月29日,天津开发区第四杰座二期业主大会与物业公司签订《备忘录》,约定双方于该日办理交接工作,物业管理服务费截止日为该日,由业主一周内交付。涉诉期间李振X系开发区黄海路98号某室业主,房屋建筑面积136.83平米。物业公司主张其通过《对外收发文件登记表》、上门送达付费通知单、张贴缴费通知、邮寄律师函、与天津开发区第四杰座二期业主大会签订《备忘录》等方式向李振X催收过涉诉期间物业管理费。其提供《对外收发文件登记表》无李振X签字,未提供付费通知单送达记录,其提供不同时期张贴照片有诸多疑点;其提供2014年8月11日快递单显示,其于该日向李振X邮寄律师函催收2012年12月1日至2014年6月30日的物业费。另,物业公司曾于2016年9月21日向一审法院提起诉讼,于2016年11月16日撤诉。
一审法院认为,物业公司具有物业管理资质,与开发建设单位签订前期物业服务合同,依约提供物业服务,李振X作为业主应交物业费。关于诉讼时效,民法总则实施前诉讼时效期间为二年。物业公司提供EMS快递显示,其于2014年8月11日邮寄缴费通知单向李振X催交2012年12月1日至2014年6月30日物业费,诉讼时效于彼时中断,重新计算;至2016年9月21日物业公司提起诉讼,已超二年,上述期间物业费显过诉讼时效。物业公司主张其于2016年1月29日邮寄律师函进行过催交,但未提供证据原件,不予采信;物业公司主张其在小区张贴缴费通知进行过催交,其提供照片有诸多疑点,不予采信。关于2014年7月1日至2015年10月18日的物业费,物业公司提供证据不足以证实其在起诉前向李振X进行了有效的书面催交,在此不予处理,待其书面催交后可另行主张。李振X所持房屋漏雨问题,可另行主张。
一审法院判决:“驳回原告全部诉讼请求。案件受理费168元,由原告负担。”
二审中,当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致,本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为,当事人对自己的主张,有责任提供证据,不能提供证据的,需承担相应法律责任。本案诉争焦点在于案涉房屋物业费是否经过有效的书面催收,是否超出诉讼时效,上诉人虽主张其已通过多种方式进行了催收,案涉期间物业服务费未超出诉讼时效,但其并未提供充分证据予以证实,故对其主张本院不予支持。综上所述,上诉人的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费168元,由上诉人天津津滨联合物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长  姚增途
审判员  李纪申
审判员  韩 萍
二〇一八年九月二十六日
书记员  符 笛

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概要

基本信息

审理法院:天津市第二中级人民法院

案件类型:民事案件

审理程序:二审

裁判日期:2018-09-26

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