民事案件
时艳红与金国成房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
北京市通州区人民法院        

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北京市通州区人民法院
民事判决书
(2015)通民初字第25852号
原告时艳X,女,1978年11月29日出生。
委托代理人刘兆波。
被告金国X,男,1970年12月11日出生。
原告时艳X诉被告金国X房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法由本院代理审判员郭明伟独任审判,公开开庭进行了审理。本案原告时艳X的委托代理人刘兆波及被告金国X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告时艳X诉称:2009年11月19日,我与被告金国X经我爱我家房地产经纪公司居间服务签订房屋买卖合同,金国X将位于北京市通州区玉带河大街X号楼X层X号房屋出售给我,房屋建筑面积33.04平方米,房屋成交价格28万元,合同同时约定,出卖人应当在该房屋所有权转移之日起十日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将本房屋相关户口迁出,应当向买受人支付万分之五的违约金。逾期超过十日未迁出的,自期限届满之次日起,出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。合同签署后,我按约向金国X支付了全部购房款28万元,并于2009年12月4日办理了房屋过户手续。但被告一直未能按约定日期将原有户口迁出,经我多次催促,金国X均以各种理由推脱不予办理。2013年我准备更换住房,但因金国X户口未迁出问题,导致房屋更换交易失败,我无奈损失定金4万元。此后,我又多次要求金国X将其户口迁出,但金国X均对我的要求置之不理。现为了维护我的合法权益,起诉至法院要求:1、被告金国X继续履行房屋买卖合同的约定义务,将其户口由通州区玉带河大街X号楼X号房屋内迁出;2、被告金国X向我支付以购房款28万元为基数,按每日万分之五计算自2009年12月14日起至2015年12月14日的违约金306600元;3、诉讼费由被告金国X承担。
被告金国X辩称:对原告时艳X起诉的事实,我不予认可。因为时艳X主张的数额已经超过了房屋整体售价的40%,提出违约金数额过高。我对原告时艳X所述的房屋买卖合同的经过没有异议,但我对中介公司提供的格式条款的合同认识不足,缺乏认知。我办理户口迁移手续遭遇困难,并非我主观故意拖延。时艳X交易房屋失败,并不能证明是因为我未迁移户口造成的。综上,我认为我无法承受也无经济能力支付时艳X的违约金,请法院对户口迁出的客观困难及房屋的整体售价酌情考虑。
经审理查明:2009年11月19日,金国X(出卖人)与时艳X(买受人)签订《存量房屋买卖合同》,约定:出卖人所售房屋坐落为通州区玉带河大街X号楼X层342,该房屋成交价格为280000元;出卖人应当在该房屋所有权转移之日起十日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的,应当向买受人支付万分之五的违约金;逾期超过十日未迁出的,自期限届满之次日起,出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。协议签订后,时艳X支付金国X房价款280000元。2009年12月4日,双方办理完毕涉案房屋所有权转移登记,但金国X及其妻子邢洪云、其女金一茜至今未迁出户口。
在本案审理过程中,时艳X向本院提交了就涉案房屋出售与案外人刘璐签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及其所在单位北京市通州区漷县中学开具的误工证明、收入证明等,证明其因户口迁移事宜造成了损失。
以上事实,有《存量房屋买卖合同》、专用税收缴款书、查询结果、房屋所有权证及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。时艳X与金国X签订房屋买卖合同,系双方真实意思表示,对双方具有约束力,双方应当按照合同约定履行合同义务。根据合同约定,金国X应在房屋所有权转移之后自行迁出户口,但至今未履行该合同义务,金国X的行为违反了合同约定,应当按照合同约定承担违约责任,故时艳X要求金国X支付违约金的诉讼请求,理由正当,本院予以支持。但是,金国X未迁出户口的违约行为未造成时艳X有关物权登记、占有使用的直接利益损失,故应当确认双方约定的逾期迁出户口违约金的标准过高,本院予以酌减。对于违约金计算基数问题,应当按照合同约定的全部已付款予以确定。对于时艳X要求金国X迁出户口的诉讼请求,因该请求属于公安机关户籍管理范畴,本院不予处理。金国X辩称户口未迁出非其主观故意的辩解意见,不构成法定和约定的免责事由,且其作为房屋出卖人应当在签订合同后意识到相应的风险和责任,故对该辩解意见本院不予采信。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定,判决如下:
一、被告金国X支付原告时艳X逾期迁出户口违约金(违约金按照二十八万元的每日万分之一计算,自二〇〇九年十二月十五日起至户口实际迁出之日止),于本判决生效之日起七日内执行清;
二、驳回原告时艳X的其他诉讼请求。
案件受理费二千九百四十九元五角,由被告金国X负担,于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费,上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。
代理审判员  郭明伟
二〇一六年一月二十一日
书 记 员  刘萍萍

公告

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概要

基本信息

审理法院:北京市通州区人民法院

案件类型:民事案件

审理程序:一审

裁判日期:2016-01-21

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