民事案件
福建广播电视大学宁德市工作站、宁德市蕉城区皇家国际幼儿园租赁合同纠纷二审民事判决书
福建省宁德市中级人民法院        

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福建省宁德市中级人民法院
民事判决书
(2016)闽09民终920号
上诉人(一审原告)福建广播电视大学宁德市工作站,住所地福建省宁德市蕉城区站前路18号,组织机构代码49040356-5。
法定代表人周海琳,站长。
委托诉讼代理人王静恬,福建之秀律师事务所律师。
委托诉讼代理人陈长辉,福建之秀律师事务所实习律师。
被上诉人(一审被告)宁德市蕉城区皇家国际幼儿园,住所地福建省宁德市蕉城区站前18号,组织机构代码05230180-9。
法定代表人胡陈霞,园长。
委托诉讼代理人潘宜斌,北京德恒(福州)律师事务所律师。
上诉人福建广播电视大学宁德市工作站(以下简称宁德电大工作站)与被上诉人宁德市蕉城区皇家国际幼儿园(以下简称皇家幼儿园)租赁合同纠纷一案,本院于2016年7月26日立案后,依法组成合议庭公开开庭进行了审理,上诉人宁德电大工作站的委托诉讼代理人王静恬、陈长辉,被上诉人皇家幼儿园委托诉讼代理人潘宜斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人宁德电大工作站上诉请求:撤销福建省宁德市蕉城区人民法院(2015)蕉民初字第3094号民事判决,并改判驳回对其一审诉讼请求。事实与理由:1、《民法通则》第五十九条未规定显失公司必须是合同签订时,应理解为在合同签订时和合同履行过程中显失公平。因此,《房地产评估报告》评估的是合同履行时租金价格,依法可以作为合同显失公平予以撤销的依据。本案《房屋租赁合同》约定租赁期限长达十年之久,而每年的租金均为28万元,与《房地产评估报告》评估的价格947042元相比,合同约定的租金价格达不到市场价格的30%。因此,根据《合同法》解释二第十九条的规定,转让价格低于市场价格70%应认定显失公平。2、宁德电大工作站在一审法院指定的举证期限内,于2015年8月24日申请对《房屋租赁合同》签订时即2010年8月10日的租赁物租金进行评估鉴定,但一审法院未予以准许,而现又以《房地产评估报告书》是针对涉案租赁物在2015年7月7日的市场价格进行评估,认定该《评估报告书》不能作为涉案合同的显失公平的依据是错误的。3、《中华人民共和国合同法》第五十五条第(一)项规定,具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权,该撤销权消灭。在本案中,宁德电大工作站与皇家幼儿园自2010年8月10日《房屋租赁合同》后,于2011月3月11日又签订了《房屋租赁补充协议》,于2014年7月15日再次签订《房屋租赁补充协议》。上述租赁合同、补充协议是双方租赁合同的不可分割的组成部分,构成整个租赁合同。因此,撤销权行使的时间应从最后一份《房屋租赁补充协议》签订日期2014年7月14日起算,宁德电大工作站于2015年7月10日向一审法院起诉撤销租赁合同,未超过一年的期限。4、皇家幼儿园在未取得消防验收许可的情况下,擅自对场地投入使用,存在重大的安全隐患,给广大幼儿及老师的生命、财产安全造成极大的威胁,违反了《中小学幼儿园管理条例》和《福建省学校安全管理条例》。
被上诉人皇家幼儿园辩称,1、《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第二项规定,在订立合同时显失公平的合同,当事人有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。该条款合同是否显失公平应以合同订立时为准。《合同法》解释二第五十九条关于明显不合理低价的也规定是交易当时,而非之后合同履行过程中的价格。2、合同是否显失公平的举证责任应在于宁德电大工作站。宁德电大工作站所申请的对租金进行评估,并非其客观原因无法收集的证据,因此,一审法院驳回其申请是正确的。3、本案涉及撤销的关键问题合同约定的租金是否显失公平,而该内容仅体现在2010年8月10日订立的《租赁合同》中,故行使撤销权的时间应从上述时间开始计算。2014年7月15日《房屋租赁补充协议》并未涉及租金方面的内容,以此作为起算点,没有法律和事实依据。4、《中小学幼儿园安全管理条例》、《福建省学校安全管理条例》均没有可以适用本案的内容,与本案合同不具有关联性。综上,请求二审法院驳回上诉,维持原判。
宁德电大工作站向一审法院起诉称:1、撤销双方当事人于2010年8月10日签订的《房屋租赁合同书》、于2011年3月11日签订的《房屋租赁补充协议》、于2014年7月15日签订的《房屋租赁补充协议》。2、判令皇家幼儿园返还租赁物。
一审法院查明的事实:宁德电大工作站与皇家幼儿园于2010年8月10日签订《房屋租赁合同书》,约定:宁德电大工作站将操场(除综合楼的4至6楼作为电大办公使用外)租赁给皇家幼儿园投资办学使用。租赁期限自2011年3月1日至2020年2月28日。每年租金28万元。宁德电大工作站与皇家幼儿园于2011年3月1日签订《房屋租赁补充协议》,约定:租赁标的为宁德电大工作站综合楼1-3层、1#教学楼1-5层及部分操场(多媒体教室、电脑室、1#教学楼第五层两间储藏间除外),楼梯走道共享。每年租金均以转账方式于当年的4月1日前一次性支付。宁德电大工作站与皇家幼儿园于2014年7月15日签订《房屋租赁补充协议》,约定:皇家幼儿园今后对租赁场所进行改造,应事先向宁德电大工作站报备方案,并将今后恢复原貌费用打入宁德电大工作站户头,待恢复原貌后再予返还。宁德电大工作站系上述租赁场所的产权人。2008年11月6日,宁德市蕉城区人民政府印发《宁德市蕉城区人民政府关于同意电大蕉城区工作站加挂福建省广播电视大学蕉城学院牌子的批复》(宁区政文[2008]349号),内容如下:蕉城区政府同意电大工作站加挂“福建省广播电视大学蕉城学院”牌子。宁德电大工作站在庭审中陈述:宁德电大工作站与电大蕉城学院实际为同一单位、两个牌子,电大蕉城学院的行为就是电大工作站的行为;电大工作站曾于2008年计划“撤站建院”,但由于宁德市编委会没有批准,便采取了加挂“福建广播电视大学蕉城学院”牌子的方式;宁德电大工作站至今尚未向国家事业单位登记管理局申请登记。
一审法院认定:《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第(二)项所称的“显失公平”,应当是在合同订立时就存在的。宁德电大工作站提供的《房地产估价报告》第六条“估价结果确定”写明:“按照估价目的,遵循估价原则,经过综合评估,确定估价对象在价值时点(2015年7月7日)满足本报告设定的估价假设和限制条件下的房地产市场年租金价值为947042元/年”。可见,上述报告是针对涉案租赁房产在2015年7月7日的市场价值进行评估,不能证明涉案租赁房产在签订涉案租赁合同时的价值,故不能证明签订涉案租赁合同时是否存在“显失公平”的情形。同时,根据《中华人民共和国合同法》第五十五条第(一)项的规定,具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权,则撤销权消灭。本案中,《房屋租赁合同》订立(2010年8月10日)之时,作为具有正常交易判断能力和完全行为能力的法人,宁德电大工作站应当知道其权利是否受到损害、《房屋租赁合同》是否“显失公平”,亦即,其应当知道是否存在相应的法定撤销事由,但宁德电大工作站迟至2015年7月13日才向一审法院提起诉讼。至此,已经超过了撤销权行使的法定除斥期间。综上,依法成立的合同,受法律保护。电大蕉城学院与被告皇家幼儿园订立的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》系双方真实意思表示,其内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。宁德电大工作站请求撤销上述合同并要求被告返还租赁场所,没有事实和法律依据,不予支持。据此,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条第一款第(二)项、第五十五条第(一)项、第二百一十二条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决:驳回宁德电大工作站的诉讼请求。案件受理费17400元,由宁德电大工作站负担。
二审期间,皇家幼儿园声称其在承租之前,宁德电大工作站有将教学楼、操场等出租给树德学校办学。对此,宁德电大工作站并无异议。故宁德电大工作站依本院要求,提供其与树德学校签订《联合办学补充协议书》。该协议书载明,每年租金为36万元。双方当事人对一审查明的事实没有异议,本院予以确认。
本院认为,本案租赁合同是否应当撤销,主要审查的内容是双方约定的租金是否显失公平,而该方面仅体现在2010年8月10日《房屋租赁合同》中,之后签订两份《房屋租赁补充协议》并未涉及租金方面的内容。因此,本案撤销权的行使时间应以上述《房屋租赁合同》的签订时间作为起算依据。宁德电大工作站作为具有完全民事行为能力的法人,在《房屋租赁合同》签订时即2010年8月10日应当知道涉案租金是否显失公平,以上日期应作为本案撤销权行使的起算时间。宁德电大工作站于2015年7月13日才向一审法院起诉撤销租赁合同,至此,已经超过一年的撤销权行使除斥期间,故依据《中华人民共和国合同法》第五十五条“有下列情形之一的,撤销消灭:(一)具有撤销权的当事人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权”的规定,本案撤销权已经消灭,宁德电大工作站主张撤销涉案租赁合同,依据不足,不予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第一百五十七条的规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费17400元,由上诉人福建广播电视大学宁德市工作站负担。
本判决为终审判决
审 判 长  叶庆兴
代理审判员  刘为河
代理审判员  王晓锋
二〇一六年十二月十二日
书 记 员  林美娟
附注:义务人在规定的期限内必须履行义务,如未履行义务的,权利人可以向人民法院申请执行(包括案件受理费)。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的,从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
本判决所依据的主要法律条文:
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;
第一百五十七条第二审法院审理上诉案件,除依照本章规定外,适用第一审普通程序
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概要

基本信息

审理法院:福建省宁德市中级人民法院

案件类型:民事案件

审理程序:二审

裁判日期:2016-12-12

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