民事案件
上诉人郭全民与被上诉人渭南市华州区家福乐购物广场租赁合同纠纷一案二审民事判决书
陕西省渭南市中级人民法院        

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陕西省渭南市中级人民法院
民事判决书
(2018)陕05民终1747号
上诉人(原审被告):郭全X,男,1965年2月24日出生,汉族,居民。
委托诉讼代理人:杨晓X,女,1964年4月23日出生,汉族,系郭全X之妻。
委托诉讼代理人:张炜煊,陕西秦渭律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):渭南市华州区家福乐购物广场。
投资人:王茂荣,系该公司经理。
委托诉讼代理人:王华兴,陕西泰普律师事务所律师,特别授权。
上诉人郭全X与被上诉人渭南市华州区家福乐购物广场租赁合同纠纷一案,不服陕西省华州区人民法院(2018)陕0503民初281号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人郭全X及其委托诉讼代理人杨晓X、张炜煊与被上诉人渭南市华州区家福乐购物广场委托诉讼代理人王华兴均到庭参加诉讼,被上诉人渭南市华州区家福乐购物广场投资人王茂荣未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭全X上诉请求:一、请求依法判决撤销原判,改判驳回被上诉人的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一审法院事实认定不清,适用法律错误,导致错判。第一、双方形成事实租赁合同关系,对于合同关系中的相对地位问题,一审未予查清。已经生效的判决确认双方之间形成事实租赁合同关系,被上诉人事实上租赁了上诉人的商铺,所以上诉人与被上诉人是租赁合同的相对方,一审法院对此没有查清。第二、本案被上诉人不享有合同解除权,而在合同尚未解除的情况下一审法院免除被上诉人的租金支付义务,明显错误。租赁合同尚未届满,被上诉人不享有合同解除权和免除支付租金的权利。双方之间的租赁合同关系事实存在,被上诉人与第三方签订补充协议,没有通知上诉人,所以对上诉人不具有法律效力,不能作为免除租金义务的条件。租赁合同既然事实存在,那么按照法律规定应该行使解除权,但是一审法院并未判决解除合同关系,便判决免除被上诉人租金支付义务,与法相悖。一审法院适用法律错误。综上,上诉人认为一审判决事实认定不清,适用法律错误,造成错判,为了维护上诉人合法权益,提起上诉。
渭南市华州区家福乐购物广场辩称,1、答辩人一审中基于生效的判决向上诉人支付租金,双方成立事实的合同关系。根据权利义务相一致的原则,一审法院在查清答辩人与物业公司达成解除合同关系后,免除答辩人支付租金义务是正确的。2、答辩人向被答辩人支付租金是基于生效判决赋予的义务,并非双方协商订立的合同约定义务。所以一审判决解除答辩人支付租金义务正确。
渭南市华州区家福乐购物广场向一审法院提出诉讼请求:1.请求依法解除原被告的商铺租赁合同并停止向被告支付租金;2.本案诉讼费用由被告承担。
一审判决认定:2007年,郭永红、被告郭全X等人分别与华阴市星源集团荣登房地产开发公司签订商品房买卖合同,被告郭全X购买了华县新华购物广场一楼A001号商铺,郭永红购买了华县新华购物广场一楼A002号商铺。2007年7月4日,华县新华购物广场分别与各业主签订商铺托管协议,将各业主已购商铺由其统一经营,每年付给被告租金8400元,期限自2007年10月1日至2010年9月30日。2008年5月12日,华阴市星源集团荣登房地产开发公司以甲方华县新华百货有限责任公司名义与乙方西安家福乐连锁商业有限公司富平分公司签订房屋出租合同,将新华购物广场一楼全部租赁给乙方经营超市,租期15年,即从2008年10月1日至2023年10月1日止。2010年5月1日,被告郭全X购买了郭永红的A002号商铺;并于2010年7月29日办理了该商铺的房产证。2009年7月16日,华县新华购物广场由三个楼层167个商铺业主选举成立业主委员会。2010年10月13日,华县新华购物广场业主委员会根据业主投票意见决定:新华购物广场一、二、三楼整体对外招租,统一核算,选择优秀管理团队实施管理。2010年10月16日,华县新华购物广场业主委员会在新华饭店召开业主大会,到会96位业主,同意一、二、三楼整体招租、统一核算业主收益。2010年12月7日华县新华购物广场业主委员会对未签《承诺书》的业主做解释工作后,最后剩余包括被告郭全X在内的一楼四户业主未予同意。2010年12月6日,华县新华购物广场业主委员会按照95%以上业主意见,选择原告整体承租经营。2011年9月30日,华县新华百货有限责任公司与家福乐连锁商业有限公司将2008年的《房屋租赁合同》的甲乙方变更为华县新华购物广场业主委员会和华县家福乐购物广场,继续履行原房屋出租合同及补充协议。托管期满后,被告郭全X多次找原告及华阴市星源集团荣登房地产开发有限公司要求返还商铺,遭到拒绝;被告郭全X要求提高租金,双方亦未达成一致意见。被告郭全X遂将原告和华阴市星源集团荣登房地产开发有限公司起诉到法院,经(2012)华民初字第00483号民事判决书判决:华县家福乐购物广场自2010年10月1日起每年给付郭全X商铺租金3万元。宣判后,原被告均提起上诉,经渭南市中级人民法院(2013)渭中法民一终字第00069号民事判决书判决:驳回上诉,维持原判。之后,原告按照法院判决每年向被告支付租金3万元。2017年9月23日,原告(乙方)与华县新华购物广场业主委员会(甲方)签订《新华购物广场房屋出租合同补充协议》,协议以包括被告郭全X在内的一楼三名业主直接从乙方收取租金,导致其他业主之间产生更大矛盾,出租合同无法依约履行为由,甲乙双方约定:乙方将包括被告郭全X在内的一楼三名业主名下的A001号、A002号、A003号、A005号商铺交还给甲方,由甲方自行管理使用;甲方依据一定比例减少乙方租金;甲乙双方签订的《新华购物广场房屋租赁合同》其他条款内容不变。现原告以已将被告的A001号和A002号商铺交还给华县新华购物广场业主委员会为由,要求解除原被告间由法院判决确定的租赁合同关系并停止支付租金。本案在审理过程中,双方意见分歧较大,无法达成一致意见。
一审法院认为,华县新华购物广场业主委员会将包含被告的A001号、A002号商铺在内的一楼整体出租给原告,原告向华县新华购物广场业主委员会支付租金,华县新华购物广场业主委员会再向被告支付商铺收益。2010年,被告因商铺返还及收益问题与原告发生纠纷,华县、渭南两级人民法院以原告系商铺实际占有使用人为由,判决由原告从2010年10月1日起每年向被告支付商铺租金3万元,但并未涉及租金给付期限。2017年9月份,原告与华县新华购物广场业主委员会签订协议,将被告的商铺返还给华县新华购物广场业主委员会,原告占有使用被告商铺的权利已被取消。从权利义务相一致的原则出发,原告向被告支付租金的义务亦应予以解除,原告停止支付租金的义务从2018年10月1日起较为合理。原告诉请解除原被告间商铺租赁合同一节,因原被告双方并无直接的商铺租赁关系,其诉请无事实依据,故对其这一诉请不予支持。关于被告商铺2018年10月1日之后的收益问题,原被告与华县新华购物广场业主委员会可协商解决或另案处理,本案不予涉及。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定,判决如下:一、原告渭南市华州区家福乐购物广场向被告郭全X支付租金的义务自2018年10月1日起予以免除。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元,原、被告各负担50元。
二审法院查明事实与一审法院认定基本事实相同,本院予以确认。二审期间,郭全X提供了:1、房权证,证明郭全X是案涉商铺的合法所有人。2、民事判决书,证明双方已经形成了事实上的租赁合同关系。3、房屋出租合同,证明案涉租赁合同约定租赁期限还未届满,一审法院没有终止解除合同判决停止支付租金错误。4、房屋出租合同补充协议,证明该协议没有通知房屋所有权人单方签订,不能成立。渭南市华州区家福乐购物广场对上述证据真实性均不持异议,故对该四份证据真实性予以认定。
本院认为,本案争议焦点是渭南市华州区家福乐购物广场是否可以免除支付租金义务。根据渭南市中级人民法院(2013)渭中法民一终字第00069号民事判决书认定的事实,渭南市华州区家福乐购物广场作为实际使用人向郭全X支付租金,具有事实的租赁关系,但是渭南市华州区家福乐购物广场是与华县新华百货有限责任公司(后变更为华县新华购物广场业主委员会)签订合同并租赁案涉商铺,合同约定了一定期限,只是后经民事判决书判决租金直接向商铺实际所有人郭全X支付,所以渭南市华州区家福乐购物广场由于其他原因与华县新华购物广场业主委员会又达成的收回租赁物协议,也具有约束双方的效力,而根据该补充协议约定的收回租赁物,渭南市华州区家福乐购物广场已经不具备支付租金的对等条件,故一审判决根据权利义务相一致原则免除渭南市华州区家福乐购物广场支付租金义务并无不妥。郭全X认为华县新华购物广场业主委员会与渭南市华州区家福乐购物广场达成的补充协议对其不产生法律效力,因华县新华购物广场业主委员会作为该商场内统一招租、统一管理的机构,其与渭南市华州区家福乐购物广场签订的租赁合同及收回租赁物的补充协议可以约束合同双方,该合同双方对约定的租赁期限通过补充协议予以终止并收回租赁商铺,没有损害商铺所有权人权益,应予确认。关于商铺所有权人与华县新华购物广场业主委员会之间统一招租和统一管理以及后期收益问题的纠纷,可以另案处理。
综上所述,上诉人的上诉理由均不能成立,应予驳回;原审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款(一)项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费100元,由上诉人郭全X负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 军
审判员 雷晓宁
审判员 王争跃
二〇一八年九月二十八日
书记员 王 芳

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概要

基本信息

审理法院:陕西省渭南市中级人民法院

案件类型:民事案件

审理程序:二审

裁判日期:2018-09-28

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