民事案件
董土珍、黄火光等与化州市鸿盛房地产有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
化州市人民法院        

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广东省化州市人民法院
民事判决书
(2018)粤0982民初1808号
原告:董土珍。
委托诉讼代理人:黄火光。
原告:黄火光。
被告:化州市鸿盛房地产有限公司。
法定代表人:梁勇。
委托诉讼代理人:吴海超。
委托诉讼代理人:梁耀文。
第三人:化州市嘉谊物业管理有限公司。
法定代表人梁耀文,经理。
原告董土珍、黄火光诉被告化州市鸿盛房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2018年6月14日立案后,依法追加化州市嘉谊物业管理有限公司作为第三人参加诉讼,并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。在审理过程中,黄火光申请作为本案原告参加诉讼。原告黄火光、董土珍及原告董土珍的诉讼代理人黄火光、被告化州市鸿盛房地产有限公司的委托诉讼代理人吴海超、梁耀文、第三人化州市嘉谊物业管理有限公司的法定代表人梁耀文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告董土珍、黄火光向本院提出诉讼请求:1、请求判令被告协助原告办理化州市鉴江区区府斜对面农贸广场的铭海新城D栋803房房屋的房地产权属证书。2、请求判令被告支付逾期交付房屋的违约金19122.1元(自2016年1月31日起至2017年6月19日止按已付房价款378656元的日万分之一计算)给原告。3、请求判令被告支付逾期办理房地产权属证书的违约金43777.67元(自2016年4月30日起至2018年5月7日止按已付房价款378656元的日0.0157083333%计算,并请求继续计算至原告实际取得房地产权属证书之日止)。四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告与被告于2014年11月26日签订一份《商品房买卖合同》合同约定,被告将其开发的化州市鉴江区区府斜对面农贸广场的D栋803房屋出售给原告,房屋交付时间在2016年1月30日前,房屋的房地产权属证书取得时间在房屋交付使用后国家规定日内。合同签订后,原告按合同约定将全部的房价款378656元支付给被告。2016年1月30日,房屋交付时间已届至,被告未按约定交付房屋,也未按约定为原告办理上述房屋的房地产权属证书,被告的行为已属违约。根据《商品房买卖合同》第八、九、十五条的约定,被告应当按时向原告交付房屋及办理房地产权属证书,逾期交付房屋和逾期办理房地产权属证书的,被告应当支付逾期交付房屋的违约金和逾期办理房地产权属证书的违约金。逾期交付房屋的违约金起算期限自2016年1月31日起至被告实际交付房屋之日止,并按已付房价款的日万分之一计算,现在暂时计算至2017年6月19止(共505天)。则,逾期交付房屋违约金为378656×0.0001×505=19122.1元,原告请求继续计算至被告实际交付房屋之日止。逾期办理房地产权属证书的违约金起算期限自2016年4月30日(国家相关法律规定自房屋交付使用之日起90天内应取得房地产权属证书)起至原告实际取得房地产权属证书之日止。由于《商品房买卖合同》所约定的逾期办理房地产权属证书的违约金为房价款0.5%,该约定的违约金明显过低,与原告逾期付款的违约责任不对等,与《中华人民共和国合同法》的第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”规定的原则相违背,而且该合同为被告提供的格式合同。故此,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款的规定,逾期办理房地产权属证书的违约金应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算。具体计算方式如下:中国人民银行规定的年贷款利率为4.35%,如果在该利率的基础上加收30%的罚息利率,那么年罚息利率为4.35%×(1+30%)=5.655%,日罚息利率为6.09%÷360(天)=0.0157083333%。则,自2016年4月30日起至2018年5月7日止(共736天),逾期办理房地产权属证书的违约金为378656×0.0157083333%×736=43777.67元,原告并请求继续计算至原告实际取得房地产权属证书之日止。为了维护原告的合法权益,特此提起诉讼,恳请人民法院支持原告的诉讼请求并依法判决。
被告化州市鸿盛房地产有限公司答辩称,一、被告同意协助原告办理涉案房屋的房地产权属证书,但因合同约定的条件未成就等,原告该项请求依法不能支持。《房屋登记办法》第三十条规定,因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的,应提交下列材料:(一)登记申请书;(二)申请人身份证明;(三)建设用地使用权证明;(四)建设工程符合规划的证明;(五)房屋已竣工的证明;(六)房屋测绘报告;(七)其他必要材料。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十五条规定,出卖人应当在商品房交付使用后国家规定日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因涉案房屋至今未竣工,未有房屋测绘报告等资料,且原告与被告间约定购买的商品房至令未交付原告使用,故被告需同意也极希望协助原告办理涉案房屋的房地产权属证书,但因涉案商品房未具备办理房地产权属证书的条件,且双方签订的《商品房买卖合同》约定的商品房亦未交付使用,不能认定被告未尽相关义务,故原告该项请求依法不能支持。二、原告请求判令被告支付逾期交付房屋的违约金19122.1元,依法不能全部支持。根据《商品房买卖合同》第八条的约定,买受人逾期付款或未能按合同约定交清各项款项及费用,因不可避免或克服的异常天气等,出卖人可据实延期。造成涉案商品房未能按约定期限交付,有不可避免的异常天气等多种原因导致,依约定应扣除该部分日期。据此,原告请求判令被告支付逾期交付房屋的违约金19122.1元,依法不能全部支持。三、原告请求判令被告支付逾期办理房地产权属证书的违约金43777.67元,没有事实和法律依据,依法应予驳回。1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》《以下简称《解释》》第十八条规定,由于出卖人原因,在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满买受人未能取得房屋权属证书的,除特殊约定,出卖人承担违约责任:(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;原告与被告签订的《商品房买卖合同》第15条约定“出卖人应当在商品房交付使用后国家规定日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”,即买卖合同中所约定房产地权属证书的办理期限是自商品房交付之日起90日内。从上可知,涉案商品房至今未交付,被告至今不存在逾期不办理房地产权属证书的违约事由,不应承担该项违约责任。2、《解释》第十七条第一款的规定:商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:第三款约定,逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。上述法律解释是关于商品房买卖合同对逾期交付房屋没有约定违约金或者损失赔偿计算方法情况下如何解决的规定,原告套用上述解释,作为请求支付逾期办理房产地权属证书违约金的依据,没有事实和法律依据,依法不能支持。3、根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十五条第3项的约定,被告即使有逾期办理产权登记的违约行为,被告亦仅需支付违约金1893.28元(378656×0.5%),原告请求支付逾期办理房地产权属证书违约金43777.67元,毫无理由。何况从上可知,被告对办理房地产权属证书,至今没有任何违约行为,依法不应承担违约责任。
第三人嘉谊物业公司述称,2017年6月19日签订的《铭海新城代缴物业管理费三方协议》,原告是在清楚知情下自愿签字的,是在公开情况下签订的,双方理应按协议履行,三方协议签订后,被告已按协议代原告向第三人化州市嘉谊物业管理有限公司缴交了一年(2017年5月1日至2018年4月30日)的物业管理费。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证,具体交换和质证的证据如下:
一、原告提交的证据及被告、第三人的质证。原告提交的证据:1、原告的身份证复印件及结婚证复印件,证明原告的诉讼主体资格及婚姻关系;2、广东省商品房买卖合同,证明原告向被告购房的事实;3、个人购房借款/担保合同、中国工商银行凭证、贷款借据、收款收据,证明原告向被告交清购房款的事实;4、广东增值税普通发票,证明原告按合同付购房款378656元的事实;5、中华人民共和国税收缴款书(税务收现专用)票,证明原告缴纳契税费5679.84元的事实;6、收据,证明被告2014年11月25日收取办理房产证费7573元的事实。被告的质证意见:对原告提供的上述所有证据均无异议。第三人的质证意见:对原告提供的上述所有证据均无异议。
二、被告提交的证据及原告、第三人的质证意见。被告提交的证据:1、铭海新城代缴物业管理费三方协议,证明被告以物业管理费的形式作为逾期交房的赔偿的事实。原告对被告提交的证据的质证意见:对被告提供的证据无异议,但认为是收楼时受到被告忽悠才签订三方协议的。第三人的质证意见:对被告提供的证据均无异议。
三、第三人化州市嘉谊物业管理有限公司没有向本院提交证据。
结合当事人的陈述,本院经审查后认为:被告、第三人对原告提交的证据无异议,故本院予以确认。原告、第三人对被告提交的证据无异议,故本院予以确认。
综合双方当事人的陈述及采信的证据,本院确认如下事实:
被告化州市鸿盛房地产有限公司以出让方式取得位于化州市鉴江区区府斜对面农贸广场化国用(2012)第0000180号地块的土地使用权,并依法取得了建字第[2014]214号建设工程规划许可证和440982201411130301号的施工许可证及化房(预售)许字[2014]第16号商品房预售许可证。2014年被告开始施工。2014年11月25日,原、被告双方签订《广东省商品房买卖合同》,该合同约定的相关内容为:第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为预售商品房,位于化州市××江区区××斜对面××广场××房,合同约定建筑面积共113.05平方米,其中套内建筑面积87.72平方米,公共部位与公用房屋分摊面积25.33平方米。第四条计价方式与价款。该商品房属预售,按整套出售,每平方米3349.46元,总金额为378656元整。第八条交付期限。出卖人应当在2016年1月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备该商品房经验收合格条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列第1种方式处理:1、按逾期时间,分别处理(不作累加)。(1)逾期不超过90日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金,合同继续履行;(2)逾期超过90日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一[该比率应不小于第(1)项中的比率]的违约金。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后国家规定日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的,买受人不退房,出卖人受政府部门或者国家政策约束以外原因的,出卖人并按已付房价款的0.5%向买卖人支付违约金。如因买受人的原因导致出卖人不能在约定期限内向权属登记机关提供资料备案的,出卖人不承担责任。在合同签订的当日,原告向被告支付了办理房产证的费用7573元及支付房屋首期款118656元,房屋余款260000元,原告向银行申请办理按揭款付款。原告已付清购房款378656元给被告,被告已交付房屋给原告使用,但未能为原告办理房地产权证,双方协商未果后,原告遂向本院起诉。
另查明,2017年6月19日被告(甲方)与原告黄火光(乙方)、第三人(丙方)签订了一份《铭海新城代缴物业管理费三方协议》(以下简称为:《三方协议》),其中第一条约定:由于甲方与乙方签订《商品房买卖合同》编号:2014112370,甲方未能履行该合同有关条款造成违约,经过甲乙丙三方友好协商,甲方愿意代缴乙方一年物业管理费给甲方,并且甲方与乙方之前签订的《商品房买卖合同》第九条第1项的违约责任无效。第二条约定:甲方代缴乙方物业管理费的时间由2017年5月1日至2018年4月30日止。第三条约定:丙方在收取甲方为乙方所代缴的物业管理费后,不得再重复向乙方收取这段时间内的物业管理费。《三方协议》签订后,被告按该协议代原告向第三人缴交了一年物管费。
本院认为,原告董土珍、黄火光与被告化州市鸿盛房地产有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示,并不违反法律、行政法规的强制性规定,合同合法有效,双方均应按合同约定履行义务。原告已按合同的约定支付全额房价款378656元给被告。本案焦点关键是被告是否具有原告诉求的违约情况,如果有违约,违约金如何计算的问题。
关于原告请求被告协助原告办理涉案房屋的房地产权属证书的问题。双方在合同第八条、第十五条中约定,出卖人应当在2016年1月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备商品房验收合格条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后国家规定日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因此,被告有协助原告办证的义务。根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》第二十七条规定,房地产开发项目,经竣工验收后,方可交付使用。根据《房屋登记办法》第三十条规定,出卖人应提供房屋已竣工证明、房屋测绘报告等相关资料报产权登记机关备案。办理房屋产权证书是县级以上行政部门的行政职能,被告应按规定向行政部门提供办理房屋产权证的相关备案资料,但涉案房屋至今仍未经有关部门竣工验收,尚未具备办理产权证备案的条件。被告虽然有协助义务,但被告协助原告办理涉案房屋的房地产权属证书义务的条件尚未成就时,被告根本无法履行协助义务。因此,对被告辩称涉案房屋至今未竣工,未具备办理房地产权属证书的条件,原告该项请求依法不能支持的意见,本院予以采纳。待涉案房屋竣工验收具备备案条件后,如被告尚未协助原告办证时,原告可另行起诉。
关于原告请求被告支付逾期交付房屋的违约金问题。双方签订的合同第八条约定,被告应在2016年1月30日前将经验收合格的商品房交付给原告使用,但至今该商品房未经验收合格。按合同第九条约定,被告逾期超过90日交房的,原告要求继续履行的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交房期限(2016年1月30日)的第二天(即2016年1月31日)起至实际交付日止,被告按日向原告支付已交付房价款万分之一违约金。据此约定,被告已超过了约定的90日未能交付房屋给原告使用。原、被告、第三人于2017年6月19日签订三方协议,但原告认为是受被告忽悠下签订三方协议的。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。”的规定,原告应当对其主张受忽悠的事实负有举证责任,但原告不能提供相应证据证明其主张。原告作为成年人,应明白签订协议的法律后果。按照原告签订三方协议的意思,并结合双方的举证及陈述,三方协议属于原告真实的意思表示,且协议的内容未违反法律的强制性规定,根据契约自由、自治的原则,本院认定该协议合法有效。该三方协议视为对上述房屋买卖合同相关内容的变更,由于被告已依三方协议实际履行了代缴费义务,那么就免除了被告逾期交房的违约责任,现原告反悔再根据合同第九条第1项的约定追究被告逾期交付房屋的违约责任,没有事实和法律依据。因此原告起诉要求被告支付逾期交付房屋的违约金19122.1元,本院不予支持。
关于原告请求被告支付逾期办理房地产权属证书的违约金问题。双方在合同第十五条中约定,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,买受人不退房,出卖人按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。本案中,原告已支付房价款378656元给被告,但被告一直未将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案。因此,对被告辩称不存在逾期不办理房地产权属证书的违约事由的意见,本院不予采信。但被告辩称即使有逾期办理产权登记的违约行为,亦仅需支付违约金1893.28元(378656×0.5%)的意见,于法有据,本院予以采纳。原告诉称合同约定的逾期办证违约金过低,应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款的规定,逾期办理房地产权属证书的违约金应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算。因该条是对没有约定违约金数额或者损失的计算方法时才能适用,本案双方已对违约金作了约定,所以不适用,同时该条第三款也没有这样的规定。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题解释(二)》第二十九条规定,人民法院应以逾期办证给原告造成的实际损失为基础,并根据公平原则和诚实信用原则,综合案件的实际情况作出衡量,而本案中逾期办证造成的损失,原告并未提供相应证据予以证明。因此,原告请求调整违约金缺乏事实依据,本院不予支持。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题解释(二)》第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下:
一、被告化州市鸿盛房地产有限公司于本判决生效后十日内支付逾期办理房地产权属证书的违约金1893.28元给原告董土珍、黄火光;
二、驳回原告董土珍、黄火光的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1372元,减半收取计686元,由原告董土珍、黄火光共同负担661元,由被告化州市鸿盛房地产有限公司负担25元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于茂名市中级人民法院。
代理审判员  邹大明
二〇一八年九月九日
书 记 员  叶森祺
书 记 员  赵 宇

公告

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概要

基本信息

审理法院:化州市人民法院

案件类型:民事案件

审理程序:一审

裁判日期:2018-09-09

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