民事案件
上海皮革化工厂与上海祁化实业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
上海市第二中级人民法院        

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上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2018)沪02民终7262号
上诉人(原审原告):上海皮革化工厂,住所地上海市宝山区。
法定代表人:王强,厂长。
委托诉讼代理人:袁金宗,上海市郑传本律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):上海祁化实业有限公司,住所地上海市青浦区。
法定代表人:XX跃,董事长。
委托诉讼代理人:方芳,上海市万众律师事务所律师。
上诉人上海皮革化工厂(以下简称“皮革厂”)因与被上诉人上海祁化实业有限公司(以下简称“祁化公司”)房屋租赁合同纠纷一案,不服上海市宝山区人民法院(2017)沪0113民初16401号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年8月2日立案后,依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人皮革厂上诉请求:撤销一审判决第二项,改判支持皮革厂的一审诉讼请求2。事实和理由:1、一审判决在基本事实方面的认定错误。在双方履行《生产房屋租赁协议(续签)》(以下简称“租赁协议”)期间,祁化公司一直实际占用租赁房屋,在租赁房屋内堆放其生产设备,与此同时,祁化公司还回避与皮革厂的联系,以此达到拖延支付租赁费的目的。考虑到合同尚在有效期内,皮革厂事实上是无法单方将祁化公司的生产设备强行搬离的,也无法将房屋另行出租。一审法院将祁化公司未正常经营,房屋空关等同于皮革厂实际控制房屋,属于事实认定错误。2、一审判决在证据和法律适用方面的错误。在双方履行租赁协议期间,因为祁化公司恶意拖欠租金,在皮革厂向其多次口头催讨后,祁化公司仍未按约付款。故皮革厂又通过挂号信、EMS等方式向祁化公司的住所地、实际经营地、法定代表人的居住地等地址多次发函催讨租金,然而,祁化公司却一直恶意拒绝签收催款函件,以此逃避付款义务。甚至在本次诉讼中,一审法院的传票一度也未被签收,只能通过公告方式送达祁化公司。鉴于此,皮革厂认为皮革厂提交的EMS、挂号信快递回单等证据足以证明皮革厂已经及时催讨租金,而一审判决认为皮革厂未尽催告义务,从而超过了诉讼时效实属证据适用不当。租赁协议签订后,皮革厂按约向祁化公司交付房屋,祁化公司因为自身原因未正常生产经营,但又通过堆放生产设备等方式实际占用租赁房屋,相关责任及后果均应由其自行承担。一审法院在祁化公司未提供任何证据的情况下,主观地认为皮革厂在祁化公司单方违约的过程中也应承担一部分责任,且该部分责任几乎与祁化公司的违约责任对等。皮革厂认为一审法院的上述认定缺乏法律依据。
被上诉人祁化公司辩称,不同意上诉人皮革厂的上诉请求。一审判决认定事实清楚,适用法律正确。请求维持原判。
皮革厂向一审法院起诉请求:1、解除皮革厂与祁化公司之间的房屋租赁协议;2、判令祁化公司支付自2015年10月1日起至2017年12月31日的房屋租金人民币(以下币种均为人民币)243,000元。
一审法院认定事实,1、皮革厂为上海市宝山区南大路XXX弄XXX号房屋的权利人。2014年6月,皮革厂(甲方)与祁化公司(乙方)签订租赁协议,主要约定甲方将其厂二车间和二车间东面共计300平方米的房屋出租给乙方,租赁房屋用途是生产不饱和树脂等,每月租金9,000元,按季支付,于每季度第一个月的5日前将当季租金付与甲方。租赁协议第二条租赁日期条款约定,甲乙双方原租赁协议约定的租赁期限为2011年12月27日至2014年12月31日,现将双方在2014年6月份协商,将原租赁的合同期限延长为2018年12月31日。第四条租金、租金支付的形式和期限条款约定,租赁期内,如发生到期乙方不能按约定付款的情况,经甲方书面催款,乙方在超过期限15天后,仍无支付租金,甲方有权单方面终止本合同等。2017年4月26日和28日,皮革厂将解约及催款公函寄往祁化公司住所地及其法定代表人住址,但均未妥投被退回。关于催讨租金的证据,皮革厂在一审庭审中表示只有上述函件。
2、2011年12月27日,皮革厂(甲方)与祁化公司(乙方)签订《合作生产协议》(以下简称“合作协议”),约定皮革厂、祁化公司双方就合作生产建材用不饱和树脂产品项目达成合作,合作期限为三年,自2012年1月1日起至2014年12月31日止。合作协议第二条双方职责条款约定,甲方负责提供原二车间一工段的建筑物作为生产场所和球场大部分作为仓储库房场地;提供部分生产所需的储槽及计量槽;提供配电、用水及生产废水的处理。乙方负责提供满足实施本项目所需的建设费用及流动资金;人员的招聘和培训;项目(产供销)的运营及管理,并照章纳税,独立承担债权债务;确保项目的配置及生产运行满足安全、消防、环保等各项要求,并承担由事故、执法检查等原因受到处罚或被整改、赔偿所发生的一切费用。第三条费用结算条款主要约定,乙方按每月的产品入库数量,按每吨300元支付给甲方,作为甲方的生产经营、管理的成本及收益;乙方保证甲方的月收入不低于150,000元,不受当月产量过低的影响;当当月产量大于1000吨时,则超过部分按每吨250元结算等。
3、双方在一审庭审中另确认,祁化公司工作人员于2014年离场,租赁协议期间祁化公司没有生产经营;目前租赁房屋由皮革厂控制,屋内仍留有部分祁化公司机器设备。
关于双方先后签订的两份协议的性质,皮革厂称,合作协议名为生产,实为房屋租赁,皮革厂只是履行提供场地和水电等出租人义务,并不履行任何生产义务,且合作协议对租赁费亦有保底约定;该份合作协议早已履行完毕,2014年6月续签的租赁协议是对双方合同关系性质的明确及变更;租赁协议履行期间,祁化公司一直将设备和原材料堆放在租赁房屋内,应视为祁化公司仍在使用租赁物。祁化公司反驳称,双方于2014年6月签订租赁协议时,祁化公司人员已撤场,签约的目的是为合作协议进行善后及等待拆迁补偿,租赁协议未实际履行;即便双方租赁关系成立,祁化公司也未正常使用租赁物,皮革厂在明知的情况下,三年内未积极主张租金,已超过诉讼时效,且其自身亦应对造成的损失承担责任,请求调低房租。
一审法院认为,本案的争议焦点在于皮革厂、祁化公司之间是生产合作关系还是房屋租赁关系。首先从两份协议的内容来看,合作协议已于2014年12月31日到期,2014年6月签订的租赁协议明确该协议是就房屋租赁部分延长租期,条文内容完全符合租赁合同的条款特征,在协议中双方并未就合作生产进行约定。其次从协议实际履行情况来看,双方在一审庭审中都确认祁化公司于2014年6月之后已停止生产经营,租赁的房屋事实上只是用于堆放机器设备。祁化公司关于租赁协议是对合作协议进行善后的观点未提供任何证据予以佐证,一审法院不予采信。综上各种因素,应认定双方之间是房屋租赁关系,本案案由正确。
根据已查明的事实,祁化公司未支付自2015年10月1日起至2017年12月31日期间的房屋租金,其行为已构成根本违约。皮革厂诉请要求解除租赁协议,于法有据,予以准许。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第(三)项的规定,延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。皮革厂在审理中未提供有效证据证明其于2017年4月寄出的催款函实际到达祁化公司或者有其他证据证明祁化公司同意履行义务,因此一审法院认定法院收到诉状日即2017年6月9日构成诉讼时效中断,应自该日向前倒推一年计算仍在诉讼时效期间的租金。由于2016年6月的租金按照租赁协议的约定应于2016年4月5日之前付清,已超过一年的诉讼时效期间,故皮革厂仅能就2016年7月1日之后的租金进行主张,对超过诉讼时效期间的部分租金诉请,一审法院难以支持。关于租金标准,鉴于双方均确认在租赁协议履行期间,祁化公司一直未按协议约定的租赁用途正常使用租赁房屋,没有实际生产经营,皮革厂在长达3年的时间里也未积极提出相关主张,放任祁化公司将设备堆放在租赁厂房内,亦应承担一部分责任。因此综合以上考虑,一审法院酌定每月租金为5,000元。
一审法院判决:一、解除皮革厂与祁化公司于2014年6月就上海市宝山区南大路XXX弄XXX号厂房签订的租赁协议;二、祁化公司于判决生效之日起十日内,按每月5,000元的标准,向皮革厂支付自2016年7月1日起至2017年12月31日期间的房屋租金;三、驳回皮革厂的其余诉讼请求。
二审中,当事人没有提交新证据。本院经审理查明,一审查明事实属实,本院予以确认。
本院认为,因皮革厂未提供有效证据证明其于2017年4月寄出的催款函实际到达祁化公司,也无其他证据证明祁化公司同意履行支付租金的义务,故以一审法院收到皮革厂诉状日即2017年6月9日构成诉讼时效中断。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第(三)项的规定,延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年,故从2017年6月9日向前倒推一年计算仍在诉讼时效期间的租金。因2016年6月的租金按照租赁协议的约定应于2016年4月5日之前付清,已超过一年的诉讼时效期间,故皮革厂仅能就2016年7月1日之后的租金进行主张。因双方签订的租赁协议中并无约定皮革厂可以在祁化公司租赁的房屋内放置设备或物品,而皮革厂承认有设备或物品堆放在祁化公司租赁的房屋内,且皮革厂并无证据证明获得祁化公司的同意,故一审法院依据上述情况,还考虑了本案的其他情形,酌情确定祁化公司支付的租金标准,尚无不妥,本院认同。综上所述,上诉人皮革厂的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费3,000元,由上诉人上海皮革化工厂负担。
本判决为终审判决。
审判长  丁康威
审判员  吴 俊
审判员  徐 庆
二〇一八年九月七日
书记员  任思琦
附:相关法律条文
附:相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;
……

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概要

基本信息

审理法院:上海市第二中级人民法院

案件类型:民事案件

审理程序:二审

裁判日期:2018-09-07

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