民事案件
盐城中海企业管理有限公司与徐彬彬、王海红物业服务合同纠纷一审民事判决书
滨海县人民法院        

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江苏省滨海县人民法院
民事判决书
(2017)苏0922民初713号
原告:盐城中海企业管理有限公司,住所地在盐城市开放大道89号。
法定代表人:吴成林,该公司董事长。
委托代理人:班祥龙,盐城中海企业管理有限公司工作人员。
被告:徐彬X,男,1982年10月生,汉族,居民,住江苏省滨海县。
被告:王海红(系被告徐彬X之妻),女,1987年4月4日生,汉族,居民,住址同上。
原告盐城中海企业管理有限公司(以下简称物业公司)与被告徐彬X、王海红物业服务合同纠纷一案,本院于2017年2月14日立案后,依法适用小额诉讼程序,于2017年3月14日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托代理人班祥龙到庭参加诉讼,被告徐彬X、王海红经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告物业公司向本院提出诉讼请求:1、被告立即支付所欠物业服务费1247.04元,车库物业费177.36元,合计1424.40元;2、被告按欠费年度支付至履行之日止期间的违约金149.56元(按日万分之五计算);3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由:被告徐彬X、王海红是龙泰御景湾16号楼304室业主,房屋建筑面积86.6平方米、车库建筑面积29.56平方米。依据《龙泰御景湾前期物业服务合同》的约定:从2012年7月起,多层住宅用房的物业费每月每平方米为0.60元,车库物业费每月每平米为0.25元,自2015年10月24日开始,原告按约向被告提供物业服务,被告仍欠物业服务费用未交,经原告催缴后,被告仍拒绝缴付所欠物业服务费。
被告徐彬X、王海红未到庭答辩,但在庭前做了谈话笔录,笔录中辩称:被告不是不交物业费,而是认为物业费就是服务所得的费用,原告未提供服务,理应不应该索要物业费。只要原告服务好,被告肯定会给钱,关键是原告服务很不好,也从不改善。原告未提供服务有以下表现:1、楼梯口的门总是无法自动开,被告家里来人,不管外面多冷,被告都要跑下去开门。2、小区路灯一到晚上12点就关了,被告徐彬X是伤残军人,眼睛不好,夜里回来根本看不见。3、被告家里亲戚来,门卫都要收五元的停车费。4、物业从来没向被告索要过物业费,也不问被告未交物业费的缘由,直接将被告告上法庭。上次开庭被告带了大量证据过来也没用,最后还是划走了被告的钱。第一年直接从被告保证金中扣了物业费,后来就没和被告要过物业费,也不和被告协商,就直接将被告告上法庭。
本院认定事实如下:被告徐彬X与被告王海红是夫妻。被告徐彬X、王海红购买龙泰御景湾16幢304室,购买时房屋建筑面积为86.6平方米,车库建筑面积为29.56平方米。2012年7月盐城中海物业服务公司(作为甲方)与被告王海红(作为乙方)签订了龙泰御景湾小区前期物业服务合同,约定主要内容为:“乙方缴费时间:业主应于开发商发出“交房通知书”约定交房之日的次日起交纳物业服务费用。物业服务费:每年的元月1日至元月31日交纳当年度的物业服务费;服务费标准按建筑面积:多层住宅为0.6元/月.平方米,小高层、高层住宅为1.10元/月.平方米(含电梯运行费、能耗费、检测费);车库(大、小):0.30元/月平方米;乙方违反规定协议,不按照约定交纳物业服务费的,甲方可以按照合同约定收取违约金,有权要求乙方按每逾期一日加收应交纳额的千分之三的违约金”。经原告催缴后,被告仍拒绝交纳物业服务费,原告遂诉至法院。
另查明:被告已正常入住,前期费用已全部交纳。原告在起诉时降低车库服务费标准为0.25元/月平方米,并在庭审中主动放弃对被告徐彬X、王海红要求支付违约金的诉求。被告徐彬X、王海红从2015年10月24日起至2016年10月23日共欠缴物业服务费712.2元(其中房屋为623.52元、车库为88.68元),从2016年10月24日起至2017年10月23日共欠缴物业服务费712.2元(其中房屋为623.52元、车库为88.68元)。
本院认为:依法成立的合同,自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告徐彬X、王海红经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,视为对原告主张的事实及诉讼请求自行放弃其抗辩的权利。被告徐彬X、王海红虽在庭前谈话笔录中辩称原告物业公司服务不到位,证据不足,不能因此免除缴纳物业费义务,故本院对此辩称不予采信。原告物业公司与被告徐彬X、王海红订立书面物业服务合同,不违反法律法规的强制性规定,应为合法有效。原告提供了物业服务,被告有义务按约定标准向原告缴纳物业服务费,故原告的主张本院依法予以支持。但原告亦应继续提升服务质量,注重服务细节,××残,构建和谐的业主和物业公司关系。原告主动降低车库服务费标准为0.25元/月平方米,并主动放弃对被告徐彬X、王海红要求支付违约金的诉求,不违反法律规定,本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、《物业服务管理条例》第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定,判决如下:
被告徐彬X、王海红于本判决生效之日起十日内支付原告盐城中海企业管理有限公司从2015年10月24日至2017年10月23日的物业服务费人民币1424.4元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元,减半收取25元。由被告徐彬X、王海红承担。
本判决为终审判决。
审判员  戴红光
二〇一七年三月二十日
书记员  仇 惠
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同,自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的,对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。
2、《物业服务管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费由建设单位交纳。
3、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。
第六条经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件,标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的,实行一审终审。

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概要

基本信息

审理法院:滨海县人民法院

案件类型:民事案件

审理程序:一审

裁判日期:2017-03-20

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