民事案件
重庆涌鑫物业管理有限公司与胡锦物业服务合同纠纷一审民事判决书
重庆市渝北区人民法院        

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重庆市渝北区人民法院
民事判决书
(2016)渝0112民初5856号
原告:重庆涌鑫物业管理有限公司,住所地:重庆市渝北区服装城大道48号。
法定代表人:丁旭,总经理。
委托诉讼代理人:方明X,男,1972年6月6日出生,汉族,住重庆市南岸区。
委托诉讼代理人:蒋信X,女,1982年4月24日出生,汉族,住重庆市渝中区。
被告:胡X,男,1992年2月3日出生,汉族,住重庆市九龙坡区。
原告重庆涌鑫物业管理有限公司与被告胡X物业服务合同纠纷一案,本院于2016年5月20日立案后,因被告胡X提出管辖权异议,本案于2016年7月13日中止审理,于2016年8月30日恢复审理,依法由代理审判员冉阳独任审理,适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理,原告重庆涌鑫物业管理有限公司的委托代理人蒋信X、方明X,被告胡X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆涌鑫物业管理有限公司向本院提出诉讼请求:判令被告向原告立即支付自2014年4月至2016年5月的物业管理费1612元,违约金638元,合计2250元。事实及理由:2010年1月1日,原告与重庆涌鑫地产有限公司签订了《前期物业服务合同》,并于2010年11月1日在渝北区房地产管理局登记备案。2011年11月25日被告与重庆涌鑫地产有限公司签订《商品房买卖合同》,购买其开发的“XX”房屋。但被告自2014年4月1日起一直未交纳物业管理费。原告催收无果。
被告胡X辩称,被告是业主,没有交费的原因是原告没有将被告的墙面恢复原状,小区消防通道内停车,公共部分墙面破裂,被告在接房时签订了整改表,但原告没有按整改表进行整改。原告将被告所说的所有问题解决之后才愿意交纳物业管理费,但是要求打折,违约金不愿意交纳。
经审理查明,被告胡X房屋是高层住宅,建筑面积为38.57平方米。
2010年11月1日,原告重庆涌鑫物业管理有限公司与建设单位重庆涌鑫地产有限公司签订了一份《前期物业服务合同》,并于2010年11月1日在渝北区房地产管理局登记备案。该合同约定原告为位于XX(一期)小区提供物业管理服务,期限为自2010年11月1日起至业主委员会成立之日止,合同期未满,业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时,本合同终止。其中第六条约定物业服务费用标准为高层住宅1.6元/月。平方米。合同双方还就物业服务的内容、双方的权利义务、物业服务的质量等方面进行了约定。审理中另查明,该小区现尚未成立业主委员会。
上述物业服务合同签订后,原告对被告房屋所属的XX(一期)小区提供了物业管理服务至今,但物业服务质量存在瑕疵。现被告胡X以原告物业服务质量差为由拒绝缴纳物业管理费等费用,原告经催收无果,诉至本院。
以上事实,有原告重庆涌鑫物业管理有限公司与重庆涌鑫地产有限公司签订的《前期物业服务合同》及备案证明,业主临时管理规约,房屋档案查询,照片,当事人陈述等证据予以证实,足以认定。
本院认为:《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持;业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持”。第六条规定:“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持”。本案中,原告重庆涌鑫物业管理有限公司与重庆涌鑫地产有限公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律规定,合法有效,原告为XX(一期)小区提供了物业管理服务,虽然在服务质量上存在一定瑕疵,但尚未达到足以减免物业管理费的程度。因此,被告胡X应当按《前期物业管理服务合同》的约定向原告支付物业管理费。支付物业管理费的期间应从2014年4月起至2016年5月,共计26个月。被告胡X的辩解意见不构成其拒绝交纳物业管理费本金的理由。因原告物业服务存在瑕疵,对违约金本院不予支持。
原告重庆涌鑫物业管理有限公司物业管理费收费标准为高层住宅1.6元/月.平方米,按建筑面积收取。故被告胡X应交纳的物业管理费为1.6元/月.平方米×38.57平方米×26月=1604.51元,原告起诉要求被告支付物业管理费1612元,超过该标准部分本院不予支持,被告胡X应交物业管理费为1604.51元。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条,《物业管理条例》第七条、第四十二条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,之规定,判决如下:
一、被告胡X在本判决生效之日起三日内支付原告重庆涌鑫物业管理有限公司2014年4月至2016年6月的物业管理费1604.51元;
二、驳回原告重庆涌鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费50元,适用小额诉讼程序减半收取25元,由被告胡X负担。
本判决系终审判决。
代理审判员  冉阳
二〇一六年九月八日
书 记 员  戴钰

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概要

基本信息

审理法院:重庆市渝北区人民法院

案件类型:民事案件

审理程序:一审

裁判日期:2016-09-08

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