民事案件
胡涛云诉中国人民解放军南京军区空军上海房地产管理处房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
上海市第一中级人民法院        

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上海市第一中级人民法院
民事判决书
(2018)沪01民终10242号
上诉人(原审被告):胡涛X,男,1970年8月19日生,汉族,户籍地江苏省灌南县。
委托诉讼代理人:李立辉,安徽长江人律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):中国人民解放军空军南京房地产管理处上海办事处,住所地上海市杨浦区国定路328号。
负责人:邵留平,处长。
委托诉讼代理人:吴士韬,该部队现役军人。
委托诉讼代理人:廖潇歌,上海七方律师事务所律师。
上诉人胡涛X因与被上诉人中国人民解放军空军南京房地产管理处上海办事处(以下简称空管上海办事处)房屋租赁合同纠纷一案,不服上海市浦东新区人民法院(2018)沪0115民初44722号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年8月21日立案后,依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人胡涛X及其委托诉讼代理人李立辉,被上诉人空管上海办事处之委托诉讼代理人吴士韬、廖潇歌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡涛X上诉请求:撤销一审判决第二项,依法改判减免占有使用费,胡涛X愿意支付占有使用费人民币(币种下同)24万元。事实和理由:上诉人于2015年10月收到《租赁项目清退通知》后,不再进行经营活动。清退期间,上诉人积极配合被上诉人工作,向部分次承租人退还了2015年的租金,并主动联系部队到现场封闭门窗,且未收取次承租人2016年之后的租金。后上诉人应被上诉人要求将拒不配合的三名次承租人起诉至法院,上诉人为此支出律师费11万元,被上诉人应在2015年的占有使用费中予以扣除。故上诉人无需向被上诉人支付2016年之后的占有使用费,且应在2015年的剩余占有使用费35万元中扣除上诉人起诉三名次承租人支出的律师费11万元。
被上诉人空管上海办事处辩称,对上诉人的上诉理由部分认可,同意不再向上诉人收取2016年之后的占有使用费。但上诉人仍应支付被上诉人2015年度的剩余占有使用费35万元。上诉人主张扣除其起诉次承租人支出的律师费,依据不足,被上诉人不予认可。综上,请求法院依法判决。
空管上海办事处向一审法院起诉请求:一、确认空管上海办事处与胡涛X2014年1月24日签订的《军队房地产租赁合同》于2014年12月31日到期自然终止;二、胡涛X支付空管上海办事处2015年5月12日至2017年8月31日止的房屋占用费126.60万元。
一审法院认定事实:2014年1月24日,中国XX管理处(甲方)与胡涛X(乙方)签订编号为空南[2014]052659号的《军队房地产租赁合同》,约定甲方自愿将上海市浦东新区XX路XX号XX房(坐落号:空南沪字第5295号)建筑面积1,655平方米的房屋出租给乙方使用。租赁期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止,年租金550,000元。本合同双方签字盖章后,须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准,并加盖合同审核专用章后生效。2014年7月,军队房地产管理部门在该合同上加盖审核专用章。
2014年12月9日,案涉土地的权利人、现场实际管理者中国XX队(以下简称XX队)向“XX路XX号各承租户”发出通告:我部与XX路XX号承租合同将于2014年12月31日到期,该地块将按照《空军空余房地产竞价招租办法》条款进行竞价招租;为了避免各承租户不必要的经济损失,望各承租户交租金以我部合同时间(2014年12月31日)为准;如经提醒后发生租金提前上交问题,所产生的一切后果均与我部无关。
2015年10月15日,空管上海办事处向胡云涛送达了《租赁项目清退通知》。
2015年12月22日,胡涛X签署致XX队的《承诺书》,承诺:1.于2015年12月31日前搬离该房屋;2.如未能于约定的日期前搬离,你方有权采取措施强制清场;3.如遇特殊情况,不能按时搬离的,请求出租方酌情予以延长;4.2016年2月6日前清场完毕,期间本人将充分履行通知义务,如届时仍有未清场租户,由部队负责清场,承诺人积极配合。
胡涛X与邵某1、邵某2、上海XX有限公司(以下简称XX公司)租赁合同纠纷一案,一审法院于2017年1月17日立案受理,并于2017年5月2日作出(2017)沪0115民初7654号民事判决:一、确认胡涛X与XX公司之间的租赁关系解除;二、XX公司于判决生效之日起三十日内从上海市浦东新区XX路XX号XX号房屋中迁出,并向胡涛X予以返还;三、XX公司按照年租金600,000元的标准向胡涛X支付自2016年2月1日至实际迁出之日止的使用费;四、驳回胡涛X其余诉讼请求。判决后,XX公司不服,提起上诉。本院于2017年9月26日作出二审判决:驳回上诉,维持原判。该案审理期间,XX队向法院出具了“情况说明”一份,表示上海市浦东新区XX路XX号XX号从建成之日起一直由胡涛X承租,并得到同意分租给其他分租户,2015年虽未与胡涛X签订租赁合同但收取了其部分房租20万元,因根据相关发文精神,要求将上述房屋进行清退,在房屋没有清空移交其之前,胡涛X对房屋负有管理、清退的全部责任,且不免除承租人胡涛X在房屋清空移交前的任何费用。
一审审理中,高行镇环境整治工作领导小组办公室出具了《证明》一份:XX镇XX路XX弄的建筑隶属于XX队,经XX队委托,由高行镇人民政府纳入“五违四必”整治工作,XX路XX弄所属地域内违法建筑于2017年8月15日起实施拆除,在部队和政府共同努力下于2017年8月25日前拆除完毕。
因部队编制体制调整,中国XX管理处已经变更名称为中国人民解放军空军南京房地产管理处上海办事处。
一审审理中,双方确认系争房屋没有房地产权证,也没有取得建设工程规划许可证;房屋自上世纪90年代起陆续建成后即由胡云涛租赁,再由胡云涛转租;胡云涛已经付清2014年底之前的租金。
空管上海办事处表示,2017年7月至8月期间,次承租人陆续搬离,直至2017年8月底房屋被当地五违办整治拆除。
一审法院认为,因空管上海办事处出租的房屋未取得建设工程规划许可证,故一审法院认定空管上海办事处与胡涛X签订的《军队房地产租赁合同》无效。
无效的合同自始没有法律约束力,因此空管上海办事处要求确认合同于2014年12月31日到期自然终止的诉讼请求,一审法院不予支持。
合同无效,因合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。空管上海办事处根据案涉租赁合同将房屋及场地交付胡涛X使用、收益,现因合同无效,胡涛X有义务向空管上海办事处返还房屋及场地,同时胡涛X还应根据有关司法解释的规定,参照合同约定的租金标准支付占有使用费。
胡涛X辩称,由于空管上海办事处方2014年12月9日发出了通告,故2015年起空管上海办事处与胡涛X之间不存在任何关系,应由空管上海办事处自行清退次承租人收回房屋。一审法院认为,该通告是空管上海办事处方在原有合同即将到期,新的租赁合同尚未签订的情况下,对相关各方的合理提示,无论合同有效或无效,该通告均不发生导致空管上海办事处与胡涛X之间权利义务消灭的法律效果,不能免除胡涛X返还房屋场地的义务。胡涛X还辩称,胡涛X已经明确告知空管上海办事处房屋实际由次承租人占有,并承诺协助空管上海办事处清退房屋,而且胡涛X经空管上海办事处授权提起了诉讼,但判决后未执行到相应款项,故空管上海办事处应向实际使用人主张使用费。一审法院认为,次承租人系依据与胡涛X之间的转租合同而占有使用房屋,在《军队房地产租赁合同》无效的情形下,胡涛X有责任清退次承租人、收回租赁物,并将租赁物返还空管上海办事处。胡涛X以前案未能执行为由提出相关抗辩,一审法院不予采信。胡涛X还辩称,清退期间空管上海办事处曾经承诺实际占用人在规定的期限内退房则免收占用费。现没有证据证明空管上海办事处曾经做出过上述承诺,胡涛X的抗辩难以采纳。
综上,空管上海办事处要求胡涛X参照合同约定的租金标准支付占有使用费,符合法律规定。胡涛X未能举证证明返还租赁物的具体时间,应承担举证不能的后果,按空管上海办事处自认的时间确定占有使用费的截止时间;但空管上海办事处提供的证据显示案涉区域内的违法建筑于2017年8月15日起实施拆除,且空管上海办事处庭审中陈述在此之前次承租人已陆续搬离,故空管上海办事处主张占有使用费计算至2017年8月31日亦有不妥。同时,一审法院考虑由于房屋已转租给较多的次承租人,清退过程不可能一蹴而就,清退期间整体房屋使用、收益确有影响,故综合本案各因素,再酌情减少部分占有使用费。
一审法院据此判决:一、中国人民解放军空军南京房地产管理处上海办事处与胡涛X之间编号为空南[2014]052659号的《军队房地产租赁合同》无效;二、胡涛X应于判决生效之日起十日内给付中国人民解放军空军南京房地产管理处上海办事处占有使用费900,000;三、驳回中国人民解放军空军南京房地产管理处上海办事处其余诉讼请求。案件受理费16,194元,减半收取8,097元,由中国人民解放军空军南京房地产管理处上海办事处负担1,697元,胡涛X负担6,400元。
二审中,当事人没有提交新证据。经审理查明,一审法院认定的事实无误,本院依法予以确认。
本院认为,上诉人主张,其未向次承租人收取2016年之后的租金,故无需向被上诉人支付2016年之后的占有使用费。被上诉人对此不持异议,表示不再向上诉人收取2016年之后的占有使用费。鉴于双方对2016年之后的占有使用费不需支付达成一致意见,故本院对此予以确认。上诉人另主张,应在2015年的占有使用费中扣除其与次承租人诉讼中支出的律师费,但上诉人该主张缺乏事实及法律依据,在缺乏有效证据佐证的情况下,本院对上诉人的该项主张,难以采纳。故上诉人应向被上诉人支付2015年的剩余占有使用费35万元。
综上所述,上诉人胡涛X的上诉请求部分成立。因二审出现新情况,故本院对一审判决予以相应变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定,判决如下:
一、维持上海市浦东新区人民法院(2018)沪0115民初44722号民事判决主文第一项、第三项;
二、撤销上海市浦东新区人民法院(2018)沪0115民初44722号民事判决主文第二项;
三、胡涛X应于本判决生效之日起十日内给付中国人民解放军空军南京房地产管理处上海办事处2015年的占有使用费人民币350,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币16,194元,减半收取计人民币8,097元,由中国人民解放军空军南京房地产管理处上海办事处负担人民币5,858.49元,胡涛X负担人民币2,238.51元;二审案件受理费人民币10,400元,由中国人民解放军空军南京房地产管理处上海办事处、胡涛X各半负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 钱文珍
审判员 严佳维
二〇一八年九月六日
书记员 周 勰
附:相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。

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概要

基本信息

审理法院:上海市第一中级人民法院

案件类型:民事案件

审理程序:二审

裁判日期:2018-09-06

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