民事案件
张清河与张善岩、张山鹰赠与合同纠纷一审民事判决书
张家口市桥西区人民法院        

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河北省张家口市桥西区人民法院
民事判决书
(2018)冀0703民初1037号
原告:张清X,男,1958年8月9日出生,汉族,住张家口市桥西区。
委托诉讼代理人胡桂莲(系原告妻子),女,1956年3月22日出生,汉族,现住张家口市桥西区。
委托诉讼代理人翟志江,张家口市华源法律服务所法律工作者。
被告:张善X,男,1948年6月16日出生,汉族,住张北县。
被告:张山X,男,1950年12月20日出生,汉族,住宣化新开发区。
被告:范海X,男,1981年6月30日出生,汉族,住张家口市。
委托代理人范建国(被告范海X父亲),男,1950年1月19日出生,汉族,现住张家口市。
原告张清X与被告张善X、张山X、范海X赠与合同纠纷一案,本院于2018年7月31日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告张清X及其委托诉讼代理人、被告张善X、被告张山X、被告范海X及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张清X向本院提出诉讼请求:一、请求人民法院依法判令三被告共同协助原告办理坐落于张家口市桥西区房屋的过户手续;二、请求人民法院依法判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由:原告之父亲李健,母亲张玲珍生前系夫妻关系育有四个子女,长子张善X、次子张山X、三子张清X、长女张秀梅(已故),父亲李健生前在1989年由工作单位分得坐落于张家口市桥西区楼房一套,所有权性质为公产。后父亲李健于1995年2月15日去世。1997年父亲李健生前工作单位实行房改。该房于1997年、1999年先后分两次将房屋产权出售给母亲张玲珍。至此母亲张玲珍拥有了全部产权。但两次购房款总计40301元全部由原告支付。当时母亲张玲珍想直接将房屋所有权过户与原告,为此找到单位,单位告知其因是房改房,按政策只能过户于李健的遗孀张玲珍名下。为了避免以后发生争议,母亲张玲珍生前曾带着原告找到父亲单位,请求单位就房款支付事宜及当时房产证不能写原告的原因出具了证明,但母亲张玲珍还是不放心。又于1999年12月10日立下了一份该房屋的赠与协议,且原告于1994年已居住于该房屋至今。后母亲于2000年12月7日去世,现原告因房屋过户问题与上述被告发生争议,无法达成一致意见。原告不能通过行政程序办理过户手续,取得该房屋所有权。无奈,原告只能诉诸法律,请求人民法院依法判令三被告共同协助原告办理坐落于张家口市桥西区房屋的过户手续,依法支持原告的诉讼请求,以维护原告合法权益。
二被告张善X、张山X辩称,一、为什么张清X隐藏赠与协议十八年,这份十八年前的赠与协议,我们三名被告今年五月份才第一次看到,也是第一次听说,从协议签订的时间上看,是一九九九年十二月十日,此后母亲张玲珍还在世了一年的时间,我们也从来未听说母亲说起这件事,如今老人早已去世已无法核对辨别。为什么母亲在世时张清X不敢拿出这份协议?这只能说明张清X心里有鬼?二、母亲生前根本没有要将房子留给张清X的意思表示。我们都可以证明,父母生前的愿望就是搬回楼房居住。当年是父亲与张清X换住,并不是将楼房给了他,此后父母亲提出要搬回楼房住,张清X以装修为由一直赖到现在,实际就是张清X以换住为由,强行占有至今,张清X的强行占有是违背了父母亲生前愿望的,在这种情况下,母亲不可能和张清X签订赠与协议。三、该协议全由张清X一人操办,他是协议中唯一的受益人,别说公证书,就连一个见证人都没有,就是这样的协议怎能证明其是合法有效的呢,又怎能证明是我母亲的真实意思表示呢,又怎能证明老人当时是清醒的、也明白协议上的内容,是老人自己按的手印呢,上述问题张清X如果没有证据证明,只能说明这份赠与协议是张清X伪造的。四、我母亲不认字,没有文化,当年已八十多岁了,身体有病,平时精神状态也不好,有时还糊涂,这种状态下老人与张清X签订赠与协议,母亲当时根本就不知道协议的内容,完全是张清X诱骗所为。以上事实证明,张清X为了独占该套楼房,十八年伪造了这份协议,母亲去世了,死无对证,今年拿出这份协议书就是为了独占这套房屋,为达此目的还不择手段诱骗我们在协议上签字,人心险恶至极,令人心寒。
被告范海X辩称,一、赠与协议违反了法律规定,属于无效的协议,《赠与协议》是一九九九年十二月十日订立,此时,赠与人还未取得赠与房屋的所有权,也不具有赠与房产的产权证书,按照当时的房改政策和具体情况,1997年开始房改,张玲珍交了第一次买断款(13612元),2000年5月25日交了第二次买断款(1605元)两次共交25217元。该《赠与协议》订立时,还未交第二次买断款。当时房改是个人向单位购买房屋产权,也就是当时房屋产权还属于单位,个人还没有产权,在个人还未有产权的情况下,仅交了第一笔买断款第二笔买断款还未交的情况下,赠与人就签订了整套房屋的赠与协议显然是无效的民事法律行为。根据《合同法》第一百八十五条之规定赠与人签订赠与协议时,应当具有赠与财产的产权证书,并约定时间去和受赠人办理产权过户手续。据此规定:赠与人赠与财产必须有财产的所有权,并具有产权证书,能够及时办理过户手续,没有取得财产所有权,不具有产权证书是不能签订赠与协议的。因此,赠与协议签订时违反了法律规定,属于无效民事行为,赠与协议自然是无效的。二、依据《合同法》第一百八十七条的规定,赠与的财产依法需要办理过户登记手续的,应当及时办理有关手续。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条第三款之规定,房地产转让或变更时,应当办理产权过户手续及土地使用权变更登记,没有变更上述手续的,则房屋产权没有变更,房屋产权依然是赠与人的。则双方订立的赠与协议,对第三人不发生法律效力,从该协议签订至今,已过去十八年,双方并未按法律规定办理过户手续,因此,该协议没有过户是违反法律规定的。三、目前,该协议已自然失效。由于赠与人张玲珍已死亡,该赠与协议已不能继续履行,因为赠与人已无法办理过户手续,这是任何人不能替代的,因此该协议自然终止,已不能继续履行。对第三人不发生效法律效力。按照法律相关规定产权证书上登记的是谁的名字,该财产就属于谁,目前产权证书上登记的是张玲珍,因此该套房产就属于张玲珍,因张玲珍已经去世因该套房产就属于张玲珍留下的遗产,应按照法定继承分割财产。四、赠与协议不是张玲珍的真实的意思表示,张玲珍没有文化,不会写字,当年已经八十多岁,赠与协议上有张清X、张玲珍的签字、按手印,协议是什么人代写,张玲珍是否明白协议内容,张玲珍的名字是何人代签、手印是否是张玲珍本人所按,张玲珍的精神状态到底如何,由于该协议没有经过公证,张清X又是唯一的受益人,因此,上述问题如何证实,这是张清X的举证责任。五、张玲珍生前没有要将楼房留给张清X的意愿,该套楼房也不是张玲珍主动交付于张清X的,而是张清X以换住为由强行占有至今。根据三名被告的证言:张玲珍生前没有要将楼房留给张清X的意愿,房屋也不是张玲珍生前主动交付给张清X的,是张清X以换住为由强行占有至今,这就是当时的事实,在这种情况下,张玲珍是不会主动与张清X签订赠与协议或遗嘱之类文字东西。六、原告的诉讼请求没有法律依据,请法庭应予以驳回。如果按赠与协议,当时签订的时间是1999年12月10日,此时赠与人还未有房屋所有权,也未取得房屋产权证书,双方根本不可能及时到房管部门办理过户,张玲珍的房屋产权证于2001年11月25日发下来,但张玲珍已于2000年12月7日过世,所以至今无法办理过户,根据《合同法》第185条的规定,只要甲方有财产所有权,乙方接受赠与,双方签订赠与合同随时都可以将房屋办理过户登记。这完全是赠与人与受赠人之间的权利义务,与旁人没有任何关系,也就是说协议之外的人没有配合受赠人过户的法定义务。因此,原告的诉讼请求违反法律规定没有法定依据,应当驳回诉讼请求。
本院经审理认定事实如下:原告之父李健,母亲张玲珍生前系夫妻关系,育有四个子女,长子张善X、次子张山X、三子张清X、长女张秀梅。1995年2月16日李健去世,2000年12月7日张玲珍去世,2009年1月张秀梅去世,张秀梅生前育有一子范海X。李健与张玲珍生前在李健所在单位分配的公产房张家口市桥西区明德南付168号甲单元301居住。1997年李健生前工作单位实行房改,1997年11月6日张玲珍与李健生前单位张家口市城镇集体工业联社签订张家口市房改售房协议书,张玲珍付款13613元,购买了该房56.7%的产权,1999年10月30日张玲珍与张家口市城镇集体工业联社签订张家口市标准价售房向成本价过度协议书,张玲珍付款11605元,购买了该房剩余的产权。后原告张清X持有一份赠与协议向法院提起诉讼主张该房为其所有,要求三被告配合过户。在庭审中,原告提供的证据,1、1997年张家口市房改售房协议书一份;2、1999年10月30日张家口市标准价售房向成本价过渡协议书一份;3、购房发票5张;4、张家口市中小企业局证明一份;以上证据证明诉争房屋是由公产房变为私产房,住房款是原告所付,原告买房时原告的母亲想要将诉争房登记在原告名下,但因为是房改房只能登记在原告母亲名下,不能登记在子女的名下,所以没有登记在原告名下;5、赠与协议书一份,证明赠与人与受赠人的赠与协议合法有效,内容真实,不存在欺诈行为;6、明德南街社区居委会证明一份,证明原告从1991年居住在这里;7、李健、张玲珍火化证明各一份,证明应该发生继承的时间;8、张玲珍房产证复印件一份,证明赠与人已将房产证交与受赠人,房屋的所有手续全部交给了受赠人。
三被告在质证中称,中小企业局证明的真实性有异议,这张证明上的日期被抠了,零几年看不清楚,我们不知道这证明是多会儿开的,第一次起诉是2009年,证明内容与起诉状所述不一致,证明和诉状都没有写明时间,这份证据应该是今年开的,不可能09年开上证据现在才使用。局领导开会研究,可见比较重视,但为什么局房改办没有出证明,常委会研究应该有纪要。钱数不对,钱不是原告交的,发票证明不了房钱是谁交的。对赠与协议的意见同答辩意见,协议无效,行为不符合法律规定,协议只能自然终止。协议中的第一、第二被告的签字不是自愿的,其受到了原告诱骗,签字和手印是今年五月份的,原告没有。社区证明有涂改,涂改的地方没盖章,社区也应该出示相应的证明。李健95年去世,92-93年跟原告换房住,其不可能91年就搬进诉争房屋住。对火化证明及房屋产权证书没有异议,产权证书是2001年11月25日下发,该证书应从此日发生效力。二被告张善X、张山X提交赠与协议复印件一份,证明我们当时没签字。原告质证称,赠与协议是1999年12月10日上午我妻子起草的,被告几人都在,我姐姐写的我母亲的名字,我母亲和我都按了手印。
本院认为,赠与是公民处分自己民事权利的行为,合法的赠与关系受法律保护。本案诉争房屋系李健生前单位分配李健与张玲珍的福利性住房,该住房的福利属性表现为由一方承租,只缴纳少许的费用即可长期居住、使用,在后续的房改政策中可以成本价购买并通过折算工龄获得优惠,该项福利应属于李健与张玲珍共同取得、共同享有。本案诉争房屋虽系张玲珍在李健去世后购买,但该房的权属取得不同于商品房的购买,系对原有福利的形态转化,有部分权益属于李健。该赠与协议处分了不属于自己的财产,应认定为部分有效。原告提出要求三被告协助原告办理涉案房屋的过户手续,本院不予支持。案经调解无效,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百八十五条,判决如下:
驳回原告张清X的诉讼请求。
案件受理费200元,减半收取计100元,由原告负担。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于河北省张家口市中级人民法院。
审判员 张       林
二〇一八年九月十二日
法官助理 桑志伟书记员刘文娟

公告

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概要

基本信息

审理法院:张家口市桥西区人民法院

案件类型:民事案件

审理程序:一审

裁判日期:2018-09-12

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