行政案件
冯恒向与梁山县梁山街道办事处一审行政判决书
嘉祥县人民法院        

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山东省嘉祥县人民法院
行政判决书
(2016)鲁0829行初157号
原告冯恒X,男,1962年12月7日出生,汉族。住梁山县。
委托代理人李纲,山东鸿运法律服务所法律工作者。
被告梁山县梁山街道办事处,住所地:梁山县人民中路**号。
法定代表人张莹,主任。
委托代理人陶先瑞,山东及时雨律师事务所律师。
原告冯恒X因要求确认被告梁山县梁山街道办事处(以下简称梁山街道)于2015年10月22日与其签订的房屋拆迁行政协议无效,于2016年4月20日向本院提起行政诉讼。本院于2016年4月21日受理后,于2016年4月23日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭,于2016年5月27日公开开庭审理了本案。原告冯恒X及其委托代理人李纲,被告梁山街道负责人臧恒建及被告委托代理人陶先瑞到庭参加诉讼。因原告申请对梁山县城规划区商品房平均价格进行评估,本案于2016年7月19日中止审理,于2016年12月30日恢复审理。本案现已审理终结。
原告作为乙方与被告作为甲方,于2015年10月22日签订了龟山河、西环城河综合治理项目(西环城河)土地使用补偿协议书。该协议书的主要内容为:经甲、乙双方协商,达成如下土地使用补偿协议:一、土地、房屋及地上附属物的现状。院落面积222平方米,房屋面积84.85平方米,附属物见评估表4013。二、补偿与补助。(一)乙方选择每年每亩土地按2000斤小麦价值逐年领取生活保障费(按当年七月份市场价格于七月十五日前打入个人账户)。(二)土地面积按所在村(居)结合街道(乡镇)丈量的数据据实结算。(三)乙方房屋补助费24263.39元,地上附属物补助费2715.00元,合计26978.39元。三、乙方在完成协议签订并将地上附属物清除完毕经验收合格后,甲方支付乙方地上附属物补助款。四、本协议签字盖章(按手印)后生效,协议生效后,一方反悔拒不履行本协议的,双方可以协商解决或向人民法院起诉,但不停止土地的使用。
原告冯恒X诉称,原告于2005年在梁山县西环城路东,建设主配房面积约90平方米的宅院一处,后原告租赁其他地方居住并将该住宅租赁给他人居住,租赁人在该住宅居住后经营了加油站。梁山县人民政府于2015年10月实施梁山县西环路拓宽及西环城水系工程,对原告的该宅院征收安置补偿,认定原告的该住宅为梁山城市规划区住宅房屋。指挥部工作人员多次做原告的工作,因原告文化低,原告答复说给别人怎么补偿就应给原告怎么补偿,双方签订协议时指挥部工作人员未明确告知原告是安置房屋还是补偿多少钱,原告领取补偿款后,才知晓与原告同样情况的村民被安置了房屋,而对原告却以“以租代征”的形式征收补偿,违反了法律的强制性规定,涉诉协议应属无效协议。按照涉诉安置补偿方案,被告应安置原告120平方米的安置房一套。综上,请求人民法院依法确认涉诉行政协议无效,判令被告赔偿原告120平方米的住房一套或给予原告经济赔偿。
原告冯恒X提供的证据:1、西环城河段征收(第一批)行政组任务分配表,证明梁山县人民政府是涉诉项目的征收主体,被告不具有与原告签订涉诉协议的主体资格。2、2015年10月20日冯屹口村委会的证明,证明原告于2005年建设的涉诉宅院。3、2015年10月26日冯屹口村委会的证明,证明原告只有涉诉一处住宅。4、证人冯恒显的证明。5、证人冯恒显的身份证复印件。以45号证据证明原告将涉诉房屋出租后又租房居住。6、租赁合同。7、照片3张。以67号证据证明原告将涉诉宅院租赁给他人居住,他人居住后经营加油站的事实。8、梁山县城市规划区居民居住情况复核申请表,证明该表未有原告的签名,原告对该表亦不知情,系被告单方制作了该表,该表记载的“企业”系被告认定错误。9、卫星图片1张,证明涉诉房屋是合法建筑。10、龟山河、西环城河综合治理项目(西环城河)集体土地上房屋征收补偿安置方案,证明被告应安置原告120平方米的住房一套。11、价格评估结论书及鉴定费单据,证明被告应按照该评估价格赔偿原告120平方米商品房的损失。
被告梁山街道辩称,被告因公共利益需要的涉诉征收行为合法。梁山县人民政府规定,对2008年4月以前梁山县环城路以东建设的住宅予以回迁安置,对经营企业不予安置。原告的涉诉院落是经营企业,不符合安置的条件。涉诉协议是建立在平等、自愿基础上,符合公平诚信原则,涉诉协议合法,且被告对原告进行了足额的补偿。假如涉诉行政协议无效,被告也只能按照鲁价费发〔2008〕178号的规定进行赔偿,数额不变。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告梁山街道向本院提交了以下证据、依据:1、照片一张,证明涉诉房屋系加油站经营场所,系企业。2、住房情况调查确认表、房屋及地面附着物评估测算表、房屋征收交接单、领款单。3、鲁价费发〔2008〕178号《关于济南等三市调整征地地面附着物和青苗补偿标准的批复》。以23号证据证明被告征收涉诉房屋,依法对原告进行了足额的补偿。
经庭审质证,原告对被告提供的13号证据均有异议。对1号证据照片的真实性无异议,对证明观点有异议,认为该照片记载的房屋只是涉诉四间房屋中的一间房屋,并且该房屋被作为加油站场所的原因,是他人租赁涉诉房院后居住并经营加油站。对2号证据住房情况调查确认表、房屋征收交接单、领款单的真实性无异议,对房屋及地面附着物评估测算表有异议,被告未找评估机构评估,该表没有审核人的签字,没有评估单位的公章,显示的数额不能反映涉诉房屋的实际价值,且涉诉集体土地未转为国有土地,被告以“以租代征”的形式征收,违反了法律的强制性规定。对3号依据批复的真实性无异议,对证明观点有异议,涉诉土地属于梁山县城市规划区土地,被告征收该土地及土地上的房屋,应按照城市规划区房屋的安置补偿标准,该批复不能作为涉诉土地及院落的补偿标准。
对此被告辩驳认为,涉诉土地是责任田,不是宅基地,原告的涉诉房屋是违法建筑,被告系依照鲁价费发〔2008〕178号文的规定对涉诉房屋进行了补偿。
被告对原告的111号证据除8号证据外均有异议。认为1号证据分配表系复印件,不符合提供证据的要求,不能作为有效证据使用,即使该证据真实,也不能证明涉诉征收主体是梁山县人民政府。对2号证据村委会的证明认为,该证明不能证明涉诉房屋是合法建筑。对3号证据村委会的证明认为,该证明只能证明原告原住宅被原告的长子结婚后居住,不能证明原告除涉诉院落外没有其他住宅。对45号证据冯恒显的证明及身份证复印件的真实性均无异议,但认为该组证据与本案无关联性。对6号证据租赁合同认为,该证据与涉诉拆迁行为无关联性,不能作为有效证据使用。对7号证据照片认为,该照片显示的房屋不能证明是涉诉房屋,不符合证据的关联性要求,不能作为有效证据使用。对9号证据卫星图片的真实性无异议,但认为不能证明原告的涉诉房屋合法。对10号证据征收补偿安置方案的真实性无异议,对证明观点有异议,认为原告的涉诉房屋是用于非法经营的违法建筑,不符合安置房屋的条件。对11号证据价格评估结论书认为,该评估结论是对梁山县城区规划区商品房价格的评估,而不是对拆除房屋价格的评估,其评估项目及评估结论与本案无关联性,不符合证据的关联性要求,不能作为有效证据使用。
本院对上述证据认证如下:
根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第七十一条第(七)项的规定,被告的1号证据照片一张不能单独作为涉诉房屋不是原告的住宅的有效证据使用。2号证据住房情况调查确认表、房屋及地面附着物评估测算表、房屋征收交接单、领款单,结合庭审中原、被告的陈述,能够证明涉诉土地系梁山县城市规划区内集体性质的土地,涉诉项目未办理土地审批手续,以“以租代征”的形式征收,违反了法律的强制性规定。该组证据不能作为被诉行政行为合法的效证据使用。同理,3号依据鲁价费发〔2008〕178号《关于济南等三市调整征地地面附着物和青苗补偿标准的批复》与本案无关联性,不能作为有效证据使用。
原告的1号证据西环城河段征收第一批行政组任务分配表两张,结合庭审中原、被告的陈述,该表对涉诉征收主体是梁山县人民政府具有证明力,应予采信。23号证据冯屹口村委会的证明、4号证据冯恒显的证明、5号证据冯恒显的身份证复印件、6号证据租赁合同、7号证据涉诉房屋照片,对待证事实涉诉房屋是原告的住宅,涉诉房屋的门头是加油站的原因是他人租赁后居住并作为加油站使用,具有证明力,应予采信。8号证据梁山县城市规划区居民居住情况复核申请表,结合原、被告庭审陈述,对待证事实被告单方认定涉诉房屋性质具有证明力,应予采信。911号证据,符合证据的关联性、合法性、真实性要求,能够作为有效证据使用。
经审理查明,原告于2005年在梁山县梁山街道办事处冯屹口村梁山县西环城路东20米处,建设房屋一处,房屋面积84.85平方米,院落面积222平方米。原告将该住宅租赁给他人居住,又租赁了其他地方居住。原告的院落所占土地属于梁山县城市规划区集体性质的土地,属于被告辖区,在梁山县人民政府的梁山县西环路拓宽和西环城水系工程范围内。梁山县人民政府在未依法办理建设用地审批手续的情况下,对涉诉土地及房屋征收安置补偿,于2015年8月18日对原告的涉诉房屋进行了调查,填写了梁山县城市规划区居民住房情况调查确认表。被告与原告于2015年10月22日签订了龟山河、西环城河综合治理项目(西环城河)土地使用补偿协议书。该协议书的主要内容为:一、院落面积222平方米,房屋面积84.85平方米,附属物见评估表4013。二、原告选择每年每亩土地按2000斤小麦价值逐年领取生活保障费。三、被告补偿原告房屋补助费24263.39元,地上附属物补助费2715.00元,合计26978.39元。四、原告在完成协议签订并将地上附属物清除完毕后经验收合格后,被告支付原告地上附属物补助款。原告于2015年10月24日从被告处领取了龟山河、西环城河综合治理项目(西环城河)土地使用补助款:房屋补助费24263.39元、地上附属物补助费2715.00元,合计26978.00元,奖励809.00元,共计27787.00元。2015年11月2日《龟山河、西环城河综合治理项目(西环城河)集体土地上房屋征收补偿安置方案》被制定,该方案记载本办法适用于龟山河、西环城河综合治理项目(西环城河)集体土地上房屋征收补偿安置,由龟山河、西环城河综合治理指挥部和梁山县相关街道(乡镇)负责解释,未涵盖事项报县政府批准后实施。后原告知晓其他村民被安置了房屋,认为其亦应得到安置房屋,遂向本院起诉。
另查明,原告的涉诉房屋已被拆除。济宁伟业价格评估有限公司接受本院委托,对原告申请的梁山县城城市规划区商品房平均价格进行评估,于2016年12月23日作出价格评估结论书,作业日期2016年12月19日至2016年12月23日,结论为梁山县城城市规划区商品房平均价格为3550.00元/平方米,鉴定费5000.00元。
本院认为,根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条之规定,任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地,依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。第四十四条、第四十五条之规定,建设占用土地,征收农用地的,应当先行办理农用地转用审批。第四十六条之规定,国家征收土地的,依照法定程序批准后,由县级以上人民政府予以公告并组织实施。第四十八条之规定,征地补偿安置方案确定后,有关地方人民政府应当公告,并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条第一款之规定,征收土地方案经依法批准后,由被征用土地所在地的市、县人民政府组织实施,并将批准征地机关、批准文号、征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等,在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告。第三款之规定,市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案,会同有关部门拟订征地补偿、安置方案,在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告,听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后,由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的,由县级以上地方人民政府协调;协调不成的,由批准征用土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施。本案中,涉诉土地系梁山县城市规划区内集体性质的土地,在未办理建设用地审批手续、未制定安置补偿方案的情况下,被告与原告签订了“以租代征”的房屋土地拆迁安置补偿协议,违背了上述法律的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项关于违反法律、行政法规的强制性规定而订立的合同属于合同无效的法定情形的规定,本案涉诉行政协议属于无效的行政协议。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中,原告的宅院已被拆除、占用,被告违背法律的强制性规定订立涉诉协议,被告明显存在过错,根据上述法律规定,被告应对原告赔偿经济损失,以原告的房屋被拆除后居住条件、生活质量不降低,以梁山县城城区商品房平均价格,参照龟山河、西环城河综合治理项目(西环城河)集体土地上房屋征收补偿安置方案,对原告进行经济损失的赔偿。经本院主持调解,双方未能达成协议。综上,在被告不同意赔偿原告实物即住房的情况下,被告应赔偿原告经济损失,按照梁山县城城区90平方米商品房的价值,及梁山县城城区2016年12月23日的商品房平均价格3550.00元/平方米,计319500.00元,并赔偿原告已支付的评估费5000.00元,折抵被告已支付给原告的房屋补助费24263.39元后,共计300236.61元。原告提出的被告应赔偿原告120平方米的住房一套经济损失的观点,对超出90平方米住房面积的部分,无事实依据,不予支持。被告辩解涉诉行政协议合法的观点,与法不符,不予支持;其提出的涉诉房屋系违法建筑的观点,缺乏确凿证据,不予采纳。故依照《中华人民共和国行政诉讼法》七十五条、第七十六条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十五条第二款,《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条之规定,判决如下:
一、确认原告冯恒X与被告梁山县梁山街道办事处于2015年10月22日签订的龟山河、西环城河综合治理项目(西环城河)土地使用补偿协议书无效。
二、被告梁山县梁山街道办事处于判决生效后十日内赔偿原告冯恒X经济损失300236.61元。
案件受理费50元,由被告梁山县梁山街道办事处负担。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审 判 长  张宝厅
审 判 员  王继同
人民陪审员  程玉杰
二〇一七年二月十四日
书 记 员  李倩倩

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概要

基本信息

审理法院:嘉祥县人民法院

案件类型:行政案件

审理程序:一审

裁判日期:2017-02-14

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