民事案件
周志超、张元清房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
河北省廊坊市中级人民法院        

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河北省廊坊市中级人民法院
民事判决书
(2018)冀10民终5395号
上诉人(原审原告、反诉被告):周志X,男,1988年11月21日出生,满族,住三河市燕郊开发区。
委托诉讼代理人:胡会峰,北京炜衡(天津)律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告):张元X,男,1978年1月19日出生,汉族,住三河市。
委托诉讼代理人:赵俊霞,系被上诉人之妻。
委托诉讼代理人:杨文茂,北京市荣博律师事务所律师。
上诉人周志X因与被上诉人张元X房屋买卖合同纠纷一案,不服河北省三河市人民法院(2018)冀1082民初3591号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年9月7日立案后,依法组成合议庭,公开进行了审理。本案现已审理终结。
周志X上诉请求:撤销一审判决第三、四项内容,发回重审或依法改判,本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由:合同履行过程中,上诉人不存在过错,更无需承担违约责任,原审法院认定上诉人赔偿被上诉人损失20万元缺乏事实和法律依据。一、上诉人履行合同符合合同约定,不存在过错,也不应承担违约责任。协助配合义务是指合同当事人应互为对方行使合同权利,履行合同义务提供照顾和便利,促使合同目的圆满实现,要求当事人在缔约过程中承担协助义务;在履约中,当事人应当顾及另一方及其标的物的状况,最大限度地运用其能力和一切可以运用的手段实现对方的正当愿望,以利于合同的适当履行。本案中,上诉人要求被上诉人将先前收取的首付款返还的目的是为了促成合同更好地顺利进行,但是被上诉人拒绝配合返还款项,才导致发生了资金回流的问题。合同履行过程中,被上诉人本应尽其全部能力配合上诉人以达到实现合同目的,但是被上诉人拒绝返还款项的行为,直接导致上诉人未实现合同目的。因此,上诉人对此不具有过错。第二次申贷被拒以后,中介公司为双方寻找到了其他银行可以办理贷款手续,可是被上诉人拒绝配合,导致限购政策出台之后,上诉人无法再以吕静的名义继续购买涉案房屋,根本不存在上诉人履行合同不符合合同约定的情形,上诉人无需承担违约责任。二、原审法院在不可归责于当事人事由的法律基础上,判令合同解约,被上诉人应当全部返还上诉人购房款。不可归责于当事人双方的事由,是指双方当事人均无过错而导致合同未能订立的情形。由此可以看出,判令合同解除的前提是双方均不存在过错,才适用该条款。原审法院在认定本案适用“不可归责于当事人双方的事由”法律依据判令双方当事人解除合同的话,被上诉人应当全部返还上诉人的购房款,否则法律逻辑将会存在混乱的情形。补充:一审法院将合同未能履行的原因归结于不可归责于双方当事人的事由,这就认定了双方对于合同的履行均不存在过错,各方互不承担违约责任,而一审法院又判令上诉人赔偿被上诉人20万元,相互矛盾。双方合同履行出现问题的根本原因就是限购限贷政策,而并非合同履行过程当中因资金回流所导致的贷款暂时未得到审批的情形,只要没有限购限贷的政策双方均愿意履行合同,合同就可以继续履行下去,不存在履行的障碍,一审法院认定诉讼费用与法律规定不符。针对反诉部分被上诉人主张的金额没有获得全额的支持,其应当承担相应的诉讼费用。上诉人仅应在20万元范围之内承担该部分费用。
张元X辩称,一、不同意上诉人的上诉请求,认可一审法院的判决结果。第一,如果没有上诉人在履行合同当中的资金回流问题,那么合同已经履行完毕。另外,在第一次限购政策出台之后的第三天被上诉人跟中介经理孙晓红的通话录音也证实上诉人可以继续用原来的资质履行合同,但上诉人并没有利用这个资质。二、一审法院不可归责于当事人事由解除合同,是结合了公平原则,涉案房屋目前相比之前的合同价格已经贬值100万元。三、如果上诉人认为还是资质的问题,被上诉人也一直表态可以把合同总价先行支付,等上诉人有资质再进行过户。
周志X向一审法院起诉请求:1、请求依法判令解除原、被告签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》;2、请求依法判令被告返还原告购房款795000元;3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2016年12月23日,经三河市兴达恒远房地产经纪有限公司居间,原被告签订了《存量房买卖合同》及《补充协议》,原告以按揭贷款的方式购买被告位于三河市燕郊开发区,其中首付款794500元。合同约定,原告可以借用他人名义申请贷款,被告无条件配合。合同签订后,原告以妻子名义与被告在银行办理了面签,并实际支付了首付款795000元。因原告妻子为他人贷款进行了担保,贷款未获审批。原、被告协商一致同意原告借用表妹吕静的名义重新办理贷款,按照规定,重新办理面签时,银行需要买方支付首付款的凭条。被告未能及时将首付款返还原告,原告重新凑齐首付款后以原告表妹的名义将该笔款项重新支付被告。当日,被告将多收的首付款以银行转账的方式返还原告表妹吕静及原告指定的账户,该贷款获得审批,贷款银行所属的省行在业务核查时,发现吕静与被告的账户发生资金回流,并以资金回流为由取消了该笔贷款。被告未能在重新办理面签时将款项还给原告,这才发生资金回流,并导致贷款未获批准,被告对此具有过错,为促使双方尽快履行合同,中介公司重新安排买卖双方办理银行面签手续,但被告拒不配合,导致按揭手续一致拖延未能办理。之后,三河市出台限购、限贷政策,原告表妹吕静的户籍非三河市,因限购政策已不具备购买资格,即便可以购买,首付比例需提高至百分之五十。因限购、限贷政策,双方的合同已经不能履行,原告要求被告返还购房款,但被告拒不给付,原告为维护自己的合法权益,特提起诉讼。
张元X向一审法院反诉请求:1.请求法院依法判令被反诉人继续履行双方签订的一切购房协议;2.依法判令被反诉人向反诉人支付违约金529000元(总房款20%);3.本案诉讼费由被反诉人承担。事实和理由:2016年12月23日,反诉人张元X与被反诉人周志X签订房屋买卖合同,约定反诉人将坐落在河北省三河市燕郊开发区精派豪园小区24-4-2102室卖予被反诉人周志X,总房款为2645000元,被反诉人支付795000元首付款,剩余1850000元通过银行贷款的方式支付。合同签订后,反诉人积极履行合约中约定的各项义务,并且积极配合被反诉人协助办理各项购房手续,而被反诉人除了支付首付款外,剩余房款经过两个银行办理均未获批,之后在长达半年的时间里一直拖着不再申请办理银行贷款,致使反诉人至今未取得剩余购房款,涉案房屋签约时在28000元每平左右,之后涨到36000元每平,现又降到23000元,反诉人一直遵循诚实信用原则在房价上涨时没有要求解约,而如今被反诉人却在房价暴跌时要求解约,完全背弃诚实信用原则,无视契约精神,反诉人特提出反诉,请求法院支持反诉人的诉讼请求。
一审法院认定事实:2016年12月23日,原告周志X与被告张元X在三河市兴达置业房产经纪有限公司居间服务下签订了《存量房买卖合同》、《补充协议》,被告张元X将自己名下的位于三河市燕郊开发区房屋出售给原告周志X,约定房屋总价款为2645000元,合同签订当日买方支付定金50000元,2017年1月10日之前给付首付款794500元(含定金5万元),剩余房款约定以银行按揭贷款的方式支付。在上述《存量房买卖合同》最末尾条款的“其他:”处还约定“买方做贷款时,可以用亲戚家人名字做贷款过户,卖方无条件配合。卖方户口,最终起走。”。上述《补充协议》的第四条第三款约定,乙方(原告)拒绝购买房屋的,乙方应在违约行为发生之日起十五日内,按该房屋总价款的20%向甲方(被告)支付违约金。上述合同签订后,原告依约于2016年12月23日支付张元X现金定金5万元,2017年1月10日原告以案外人王立超的名义通过中国工商银行向被告张元X转首付款795000元,后双方于2017年1月10日前往中国工商银行以王立超的名义办理的按揭贷款,但未获批。之后原告找的案外人吕静,由吕静替原告再次办理购房按揭贷款,因这次办贷款需要有吕静给付被告首付款的凭条,所以原告再次汇给被告795000元款。原告给被告再次汇款后,原告周志X、案外人吕静及被告张元X、其妻赵俊霞2017年2月28日左右,共同前往中国银行北蔡路支行以吕静的名义办理按揭贷款手续,贷款获得该支行审批。当日,被告将原告为再次办理贷款而再次给付被告的首付款795000元,以银行转账的方式返还给原告表妹吕静一部分及原告指定的账户一部分,中国银行北蔡路支行的上级主单位即省行在审查该笔贷款时,发现吕静与被告的账户发生资金回流,以资金回流为由取消了该笔贷款。原、被告双方对上述事实无争议,予以确认。原告主张在以吕静的名义为原告办理贷款手续之前,原告曾多次要求被告返还原告给付被告的795000元购房首付款,但被告迟迟未返还,原告无奈才向第三方重新筹集795000元款,再次给付被告795000元购房首付款,在原告以吕静的名义办理贷款获得中国银行北蔡路支行批准后,被告将原告再次给付被告的795000元款转给吕静一部分,产生银行所称的资金回流事实,造成已获中国银行北蔡路支行批准的贷款被省行取消,过错在被告一方。
另查明,一、在吕静替原告借贷款所获批贷款被省行取消后,被告是否拒绝继续配合原告办贷款手续这一问题上,证人李某在庭审中作证的证言基本意思是,证人是2016年3月16日左右知道的贷款被拒批,其知道贷款被拒批后就通知了原告,并让原告做好第三次贷款准备,期间证人也找被告解释贷款被拒批这事,希望被告再配合原告作一次贷款手续,被告说再考虑考虑,之后出台了限购政策,证人将限购政策通知了原告,并询问原告能否再换一个人办理贷款,原告说可以试着找,原告还说增加20%首付款没有支付能力,谈到了解约问题。原告让证人联系被告,第一次约好后双方没有见面。2017年5月底第二次约好后双方见面,商量继续履行合同或解约,但没有达成一致意见。在证人李某说完上述证言后,原告问证人在吕静替原告借贷款被取消(证人称“面签没通过”)后,被告是否配合原告办贷款手续时,证人所回答的证言基本意思是,证人找的是农行,农行的工作人员说可以办理贷款手续后,证人通知被告配合办贷款手续,开始时被告让原告写证明,写上如果贷款做不了(不能获批)由原告承担全部责任,证人把被告的意思告诉原告,原告没有同意。二、在被告提交的2017年5月20日,被告妻子与中介人员李某的电话录音中,被告妻子提出让原告按房屋总价款的20%给付被告违约金。证人李某的上述证言证明:1、证人作为为原、被告买卖房屋提供中介服务的中介机构工作人员,于2017年3月16日得知以吕静名义替原告借贷款被取消后,很快通知了原告,期间又和被告解释贷款被取消这事,原、被告也有协商,证人让被告再配合原告借一次贷款,被告先是表示考虑考虑,之后被告要求原告写证明,写上如果贷款做不了(不能获批)由原告承担全部责任,证人把被告的意思告诉原告,原告没有同意。2、贷款被取消后要进行的第三次贷款更换了贷款银行。3、证人与原告谈到更换贷款人,原告说试着找。4、2017年5月底(第一次限购政策已出台)原、被告还在协商是继续履行合同还是解约,原告未明确提出解约。上述被告提交的录音,证明被告在2017年5月20日,主张如果原告解除合同,被告要求原告按房屋总价款20%给付被告违约金。
再查明,原告周志X的户口所在地为河北省三河市,其名下拥有坐落于三河市燕郊开发区的房屋一处,登记时间为2016年7月8日。
一审法院认为,原告与被告签订的《存量房买卖合同》和《补充协议》合法有效,对原、被告双方具有法律效力。《存量房买卖合同》中约定原告可以用亲戚、家人替原告借贷款,实际原告先后找了两个人即王立超和吕静替原告借贷款。王立超替原告借贷款这次虽然最终未获批,但被告配合原告办手续了;吕静替原告借贷款的这次,所借贷款已被贷款行中国银行北蔡路支行批准,但因被告向原告返还原告第二次汇给被告的款,有一部分汇给了吕静,造成贷款被中国银行北蔡路支行的上级银行省行以被告与吕静有资金回流为由取消。当时在被告手的原告二次汇给被告的所谓购房首付款是原告的款,按一般的道理该款退给谁及怎么退,被告应按原告的意见做,并且吕静是原告找的人,原告在诉状中也称除汇给吕静的款外,余下的款汇入了原告指定的账户,因此应视为是原告让被告将一部分款汇给吕静的,也就是说造成贷款被取消过错在原告,是原告造成的贷款被取消,这实际是原告履行合同不符合合同约定,并且原告的上述过错与合同履行遇限购政策出台,有一定的因果关系,所以原告应承担相应的违约责任。另一方面,由吕静替原告借贷款的这次借贷款,已经获得中国银行北蔡路支行批准,证明被告履行完了需被告履行的全部配合手续。上述证明被告已经完成了两次配合原告办贷款手续,并且一般的房屋买卖交易,正常情况下作为卖方只配合买方办理一次贷款所需全部手续。综上,在原告找两个人替原告借贷款被告都配合了的情况下,应视为被告已经履行了被告应履行的配合义务。上述事实和理由证明,原告应对因解除合同而给被告造成的房屋降价损失承担一定的赔偿责任。在被告是否应承担一定的房屋降价损失上,因在2017年5月20日,第一个限购政策已经实施,这期间原告提出解除合同应按无责解除原则解除合同,但被告却主张如果原告提出解除合同,让原告按房屋总价款的20%给付违约金,因此被告是有过错的,并且该过错与合同未能在当时及时解除有客观上的因果关系,所以被告也应承担一定的房屋降价损失。在是否应解除原、被告签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》和原告是否应按总房款20%给付被告违约金问题上,因现在原告确实已有一套住房,按限购政策原告需提高首付款比例,在此情况下原告以限购政策为由提出解除合同,属不可归责当事人事由,所以应解除原、被告签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》,原告不应按总房款20%给付被告违约金。综上,酌定原告赔偿被告解除合同损失款200000元。综上所述,应解除原、被告签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》,被告返还原告购房首付款795000元;原告赔偿被告解除合同损失200000元,被告反诉的继续履行合同请求不予维护。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第(五)项、第九十七条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定,判决:一、解除原告周志X与被告张元X于2016年12月23日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》。二、被告张元X返还原告周志X购房首付款人民币795000元。三、原告周志X赔偿被告张元X解除合同损失款人民币200000元。四、上述第二项、第三项相互抵顶后,被告张元X返还原告周志X购房首付款人民币595000元,于本判决生效后十日内付清。五、驳回被告张元X反诉的继续履行《存量房买卖合同》及《补充协议》诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11750元,由被告张元X负担(于本判决生效之日起三日内交纳);反诉案件受理费9090元,由反诉被告周志X负担(于本判决生效之日起三日内交纳)。
二审中,当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审法院查明的一致,予以确认。
本院认为,一审法院综合当事人签订、履行合同的过程、限购限贷政策出台及各方协商的时间节点及内容等全案事实,作出的解除合同及协议并对被上诉人涉案房屋降价损失在当事人应承担的责任等方面所做判定,较为公平公正,并无不当。上诉人关于一审诉讼费承担的请求,应按相关规定予以主张。综上所述,上诉人周志X上诉请求均不能成立,不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费2150元,由上诉人周志X负担。
本判决为终审判决。
审判长  张 欣
审判员  史纪红
审判员  韩静威
二〇一八年十一月五日
法官助理  杨学军
书记员  郝镜颖

公告

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概要

基本信息

审理法院:河北省廊坊市中级人民法院

案件类型:民事案件

审理程序:二审

裁判日期:2018-11-05

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