民事案件
于平与郑伟亮房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
丽江市古城区人民法院        

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云南省丽江市古城区人民法院
民事判决书
(2018)云0702民初502号
本诉原告(反诉被告):于X,女,汉族,1980年8月7日生,住址广州市越秀区。
委托代理人(特别授权代理):陈楚楚,云南李寿刚律师事务所律师。
本诉被告(反诉原告):郑伟X,男,汉族,1981年2月27日生,住址广东省深圳市罗湖区。
委托代理人(特别授权代理):黄浩,广东深宏盾律师事务所律师。
原告于X诉被告郑伟X房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年5月3日受理后,被告郑伟X于2018年8月31日提起反诉,本院受理后,于2018年9月26日公开开庭对本诉、反诉两案进行了合并审理,本诉原告(反诉被告)于X及其委托代理人陈楚楚、本诉被告(反诉原告)郑伟X之委托代理人黄浩到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。
本诉原告于X诉称:2017年11月27日,原告与被告签订了《房屋租赁合同》,约定由被告租赁原告位于丽江市古城区束河古镇仁里路37号那些花儿客栈,租期自2018年2月16日至2023年2月15日,年租金180000元,总计租金90万元,被告应于合同签订后七日内支付首款15万元,剩余75万元于房屋交付时付清,若被告逾期履行应支付违约金。合同签订后,原告为了履行合同作了积极的准备,被告却未支付分文租金。原告认为,原告与被告之间的《房屋租赁合同》为一个具备法律效力的合同,被告违反合同约定的行为严重侵犯了原告的合法权益,在双方签订的《那些花儿客栈承包经营合同》第十条约定了律师费承担问题,故原告依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律的规定,对被告提起诉讼。本诉原告于X的诉讼请求为:1、请求人民法院依法判令被告向原告支付租金首笔款15万元,并支付违约金45000元(15万元×30%),共计195000元;2、请求被告赔偿因其违约给原告造成的损失7万元(庭审中增加的诉讼请求);3、请求由被告承担原告支出的律师费1万元(庭审中增加的诉讼请求);4、案件受理费由被告承担。
本诉被告郑伟X辩称:原告的所有诉讼请求没有任何事实与法律依据,请求法院驳回原告的所有诉讼请求,具体理由如下:第一、本案的案由并非原告主张的房屋租赁合同纠纷,而是承包经营合同纠纷。而原告于X经营的客栈注册的是个体工商户,个体工商户变更经营者的,应当在办理注销登记后,由新的经营者重新申请办理注册登记。原告于X未办理注销登记,被告也未重新申请办理注册登记情况下,该承包经营合同协议违反了行政法规的强制性规定,故双方签订的合同为无效合同,合同无效后,该合同不应继续履行。原告主张支付定金没有法律依据,请求法院驳回原告诉求。首先,涉案合同无论从形式上还是实质上看,都属于承包经营合同。具体见合同第三条第1款约定:被告支付完定金15万后,交付房屋时需要一次性支付剩下的75万元的承包金,这种支付方式明显不属于房租支付方式。合同第七条第1款中的1条约定“在甲方将客栈交付给乙方后,客栈的实际经营者为乙方”我们可以清楚看到,合同中都是对那些花儿客栈承包的权利和义务的约定,而非租赁的权利义务的约定。其次,从合同签订目的来看,涉案合同也属于双方承包经营的真实意思表达。被告并非普通租客,没有这么大的需求需要租住整间客栈十几间房屋用来居住,如果是房屋租赁,租金的支付方式也不应该是一次性支付90万元的五年租金。被告愿意一次性支付90万元给原告,其目的是为了获得涉案客栈五年的经营权,通过经营客栈来获得利润。最后,合同的起草和制定为原告而非被告,因此,原告不可能不清楚订立合同的真实目的,现在原告发现以承包经营合同来主张权利时会带来不利,就将合同认定为租赁合同,违背了诚实信用原则,请求法院查明事实真相。本案中,原告于X经营的那些花儿客栈注册的为个体工商户,个体工商户从事经营活动时,应当遵守法律,法规的相关规定,反诉被告与郑伟X签订的承包经营合同,实际上是对个体工商户经营权进行的转让,依据国务院《个体工商户条例》第十条第二款规定:“个体工商户变更经营者的,应当在办理注销登记后,由新的经营者重新申请办理注册登记。”原告于X在未办理注销登记及郑伟X也未重新申请办理注册登记的情况下,双方协议转让案涉店铺经营权,违反了行政法规的强制性规定,故双方签订的合同应为无效合同。第二,原告主张的15万元,实际为合同中约定的定金,并非房屋租金。具体见合同第三条第1款中的约定:“承包金支付方式:伍年承包金分两次付清,乙方应于客栈签约后七日内支付定金收款拾伍万元整,尾款柒拾伍万元需在客栈交付时与押金一并付清。”《担保法》第90条规定:“定金合同从实际交付定金之日起生效”。本案中,约定定金的承包经营合同为实践合同,非诺成合同,原被告双方虽然约定了定金但没有履行,被告不支付定金并不违约。因此,被告未交付定金并不承担违约责任,法院也不可强制履行被告履行支付定金的义务。第三,原告并未按照合同约定,将承包的客栈房屋在装修完好的情况下发包给被告,而是装修好后,自己在经营,原告以实际行动表明其不想履行合同。涉案合同中第一条第3款约定“甲方将客栈房屋两栋,所属设备及相关院落,在装修完好的状态下发包给乙方作为客栈商业使用”。第二条第1款约定“甲方应于2018年2月15日前将物业按本合同约定条件交付乙方,甲乙双方按《房屋交割清单》(见附件一)内容完成交验签字按手印,并移交房门钥匙后方视为甲方交付完成。”本案中,原告未按合同约定,将房屋在2018年2月15日前装修好,也未通知被告验房,更没有完成房屋交割手续。事实上,原告将房屋装修好后,都是自己一直在使用,根本就没有房屋交割手续。原告以自己的实际行动,表达了不想将客栈承包给被告的意思。因此,被告无需继续履行合同。综上所述,本案的案由为承包经营合同纠纷,而非房屋租赁合同纠纷。按照承包经营合同纠纷的案由,涉案合同为无效合同,合同无效后无法继续履行,被告不应当按合同支付定金以及承担违约责任。其次,原告主张的15万元并非房屋租金,而是合同中约定的定金,定金合同属于实践合同,以实际交付定金为生效条件,被告未履行支付定金的义务,其合同处于无效状态,并未成立,原告无权要求被告继续支付定金。最后,原告本身未按约定按时完成房屋装修,也未完成交房手续,其自己一直在经营着涉案客栈,以实际行动表明自己不想继续履行合同,原告违约在先,无权要求被告继续履行合同。
反诉原告郑伟X反诉称:反诉人与被反诉人于2017年11月27日签订的《“那些花儿客栈”承包经营合同》,约定被反诉人将古城区那些花儿客栈承包给反诉人独自经营,反诉人向被反诉人交付承包费。签订合同后反诉人将营业执照原件,该客栈网络推广和交易平台后台服务账号密码均交付给反诉人,反诉人在该客栈附近租了一栋房屋开始自行经营那些花儿客栈,原告以“那些花儿客栈”名义经营一个多月,反诉人支出了租金、聘请人员、水电费、各网络推广交易平台续费费用等,反诉人要求被反诉人将那些花儿客栈的银行账户,密码交付给反诉人,并要求将旅客住店的费用转交给反诉人,被反诉人以反诉人经营影响了客栈的品牌,一直未将那些花儿客栈的银行账户和密码交付反诉人,也没将反诉人经营期间的旅客住店收人交付给反诉人,后反诉人再三沟通无果,且经咨询该客栈承包合同是违法的,反诉人被迫无奈遣散员工停业,将营业执照原件和相关平台账号密码交还被反诉人。根据《个体工商户条例》第二条规定“个体工商户可以个人经营,也可以家庭经营”;第十条规定“个体工商户变更经营者的,应当在办理注销登记后,由新的经营者重新申请办理注册登记”;第十二条规定“个体工商户不再从事经营活动的,应当到登记机关办理注销登记。”反诉人与被反诉人于2017年11月27日签订的《“那些花儿客栈”承包经营合同》,并将营业执照原件,该主体注册的各大交易平台账号密码等均交付反诉人独自运营,并约定交付给反诉人个体工商户的承包金,被反诉人完全脱离该个体户的运营管理,由承包人即反诉人独立自负盈亏,该发包行为及《“那些花儿客栈”承包经营合同》违反了该协议,违反了《个体工商户条例》第二条、第十条、第十二条的规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定“有下列情形之一的,合同无效:(五)违反法律,行政法规的强制性规定的。”现反诉人与被反诉人签订的上述协议和履行协议的行为均违反了国务院颁布的行政法规《个体工商户条例》的强制性规定,故应为无效合同。故,反诉请求贵院依法判决支持反诉人的反诉请求,保障反诉人的合法权益。反诉原告郑伟X的反诉请求为:1、请求判令反诉人与被反诉人于2017年11月27日签订的《“那些花儿客栈”承包经营合同》无效;2、请求判令被反诉人立即向反诉人赔偿客栈独自经营期间支出损失20000元;3、本案诉讼费、律师费由被反诉人承担(庭审中放弃律师费的诉请)。
反诉被告于X辩称:一、反诉人的反诉请求事实与理由没有任何的事实与法律依据,应当依法予以驳回;二、反诉人从未经营过那些花儿客栈;三、双方签订的《“那些花儿客栈”承包经营合同》是双方真实意思表示,不违反国家法律规定,是真实有效的合同。
为支持其诉讼请求并反驳本诉被告(反诉原告)的诉讼主张,本诉原告(反诉被告)于X在举证期限内分二次向法庭提交证据。第一次共提交四组证据:第1组证据:居民身份证复印件,拟证明原告的自然情况。第2组证据:《“那些花儿客栈”承包经营合同》,拟证明2017年11月27日,原告将位于丽江市古城区束河古镇仁里路37号那些花儿客栈出租给被告,租期五年,自2018年2月16日至2023年2月15日,年租金18万元。双方签订合同的第10条约定了律师费的承担问题。第3组证据:《那些花儿客栈装修合同》,拟证明2017年12月30日,原告将出租的房屋委托杨XX装修,为了履行合同做了积极准备,合同的第4条约定了装修款由客栈的承包金来支付。第4组证据:《室外新建土建及装修工程施工合同》、《木语装饰设计那些花儿客栈新建土建装修工程预算书》、《补充协议》,上述证据拟证明:①原告委托木语装饰公司对那些花儿客栈的新建和土建、装修的情况;②原告为了履行与被告的房屋租赁合同,做了积极准备;③由于被告不按照约定向原告支付租金,导致原告不能如期履行与木语装饰公司的合同,由于被告不按约定向原告支付租金,造成原告损失为70000元。第二次补充提交二组证据:第1组证据:房屋租赁合同及房东身份证复印件、个体工商户登记基本信息,拟证明原告自2007年5月1日起就已在丽江束河经营客栈,并在2011年5月23日工商注册登记了名称为“古城区那些花儿客栈”的客栈。第2组证据:协议书、增值税普通发票,拟证明原告因本案支出了律师费1万元。
本诉被告(反诉原告)郑伟X对本诉原告(反诉被告)于X提交的证据的质证意见为:第一次提交的证据:第1组三性认可;第2组证据真实性认可,关联性不认可,理由是该证据刚好证明了双方签订的是承包经营合同,而非租赁合同,并非原告认为的租赁期是五年,而是承包期五年,也不是年租金18万元而是年承包金18万元;第3组证据三性不予认可,由于这个证据可以后补,无法证明真实性,另外,被告也未在合同中签字,与本案没有关联;第4组证据中前两组证据没有原件,真实性不认可,补充协议对真实性也不予认可,这是原告与第三方签订的协议中约定的违约金并未由其他证据加以证明其违约金有70000元。对补充提交的证据:第1组中的第一份房屋租赁合同及房东身份证复印件真实性予以认可,关联性不予认可,第二份个体工商户基本信息三性予以认可,该证据刚好证明了原告未办理个体工商户的注销登记,那些花儿客栈实际由原告经营;第2组证据协议书及增值税发票真实性予以认可,我们认为原告的诉求得不到支持,该费用不应当由被告承担。
经审查:对本诉被告(反诉原告)郑伟X质证无异的第1组(第一次提交)、补充提交的第1组中的第二份证据,本院予以确认。对有异议的证据,分析认证如下:第一次提交的第2组证据,系双方真实意思表示,本院予以确认。第一次提交的第3、4组证据及补充提交的第1组中的第一份证据的真实性本院予以确认,证明力综合全案予以评判。对补充提交的第2组证据,本院予以确认,并作为认定案件事实的依据。
为反驳本诉原告的诉讼主张和支持其反诉请求,本诉被告(反诉原告)郑伟X在举证期限内和庭审中向法庭提交了4组证据。第1组证据:微信聊天记录,证明反诉人郑伟X以那些花儿客栈的名义从网络平台上接收租客,接了租客后,租客的实际居住地点是反诉人另行租住的客栈,但是租金由被反诉人收取,但被反诉人未将租金支付给反诉人。第2组证据:客栈结算单,证明反诉人以那些花儿客栈名义接收的租客获得的租金应该为将近20000元;第3组证据是网络平台的登录账号和密码,证明反诉人从网络上接收租客的事实;第4组证据是录像证据光盘一张,证明2018年3月份,被反诉人所经营的那些花儿客栈还是一片废墟,并没有装修好。
本诉原告(反诉被告)于X对本诉被告(反诉原告)郑伟X提交的证据的质证意见为:第1组证据微信聊天记录三性不认可。第2组证据客栈结算单,是被告单方制作的,三性不认可。第3组证据网络平台登录的用户信息三性不认可。第4组证据光盘三性不认可。
经审查:第1、3组证据因无其它证据与之相互印证,故本院不予采信;第2证据系本诉被告(反诉原告)郑伟X单方制作,因无法确认其真实性,故本院不予采纳。第4组证据真实性本院予以确认,但无证据证明拍摄时间为2018年3月份,故本院不予采信。
本诉原告(反诉被告)于X在举证期限内向法庭申请证人赵某出庭作证,但其不愿意以证人身份出庭作证,故本院依法对其进行了询问并制作了询问笔录。
本诉原告(反诉被告)于X对本院对赵某作的询问笔录的质证意见为:赵某很多事情没有说实话,希望赵某作为证人到庭接受原、被告及法庭的询问。因为原告与赵某认识是通过郑伟X介绍认识,与郑伟X的租赁合同及赵某的施工合同是同一天、三个人都在场的情况下同时签订的,当时几方还达成协议:用郑伟X支付的租金支付工程款。
本诉被告(反诉原告)郑伟X对本院对赵某作的询问笔录的质证意见为:赵某陈述的事实基本属实,笔录中原告与赵某因为工程款的问题闹到过束河派出所,当时我的当事人郑伟X作为证人,在派出所做了询问笔录的,不是向原告所陈述的一样,可以向束河派出所调取。对询问笔录三性予以认可。
经审查,本院对赵某作的询问笔录,程序合法,内容真实,但对其证明力,本院将综合全案予以评判。
根据已认定的有效证据及当事人的当庭陈述,本院确定如下法律事实:
2017年11月27日,本诉原告(反诉被告)于X与本诉被告(反诉原告)郑伟X经协商一致,签订了《“那些花儿客栈”承包经营合同》,约定由本诉原告(反诉被告)于X将位于丽江市古城区束河古镇仁里路37号那些花儿客栈出租给本诉被告(反诉原告)郑伟X经营使用,承包期为五年,自2018年2月16日至2023年2月15日,每年承包金为18万元。合同约定,本诉原告(反诉被告)于X应当于2018年2月15日前将物业按合同约定条件交付郑伟X。该《合同》第三条第(一)项约定“伍年承包金分两次付清,乙方应于客栈签约后七日内支付定金首款15万元整,尾款75万元需在客栈交付时与押金一并付清”、第九条第(一)项约定“乙方逾期向甲方支付承包金的,每逾期一日,乙方应向甲方支付人民币1500元的违约金”、第十条“

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概要

基本信息

审理法院:丽江市古城区人民法院

案件类型:民事案件

审理程序:一审

裁判日期:2018-10-11

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