民事案件
2959-六盘水鸿润物业服务有限公司(以下简称:六盘水鸿润物业公司)与被告怡景社区怡景小区业主委员会(以下简称:怡景小区业委会)、顾雨枫物业服务合同纠纷一案一审民事判决书
六盘水钟山区人民法院        

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贵州省六盘水市钟山区人民法院
民事判决书
(2016)黔0201民初2959号
原告:六盘水鸿润物业服务有限公司,住所地:贵州省六盘水市钟山区南环路1巷23号,组织机构代码78547125-8。
法定代表人:吴基鸿,系该公司总经理。
被告:怡景社区怡景小区业主委员会,住所地:怡景社区怡景小区。
负责人:高兴武,系该业主委员会主任。
被告:顾雨X,男,1975年12月26日出生,住贵州省六盘水市钟山区。
原告六盘水鸿润物业服务有限公司(以下简称:六盘水鸿润物业公司)与被告怡景社区怡景小区业主委员会(以下简称:怡景小区业委会)、顾雨X物业服务合同纠纷一案,本院于2016年6月6日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告六盘水鸿润物业公司的法定代表人吴基鸿、被告顾雨X到庭参加诉讼。被告怡景小区业委会、经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
六盘水鸿润物业公司向本院提出诉讼请求:1.被告连带支付原告物业服务费及违约金2109元;2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:被告顾雨X系XX室住户,自2012年12月原告接管怡景小区物业管理以来,被告一直拒绝缴纳物业管理服务费。根据原告与被告怡景小区业委会分别于2012年12月19日和2014年11月10日签订的物业服务合同约定,原告按小区售房建筑面积每平方米0.4元每月收取物业管理服务费,若被告逾期缴费,则要按缴费总额0.3‰/天支付原告滞纳金(违约金)。被告顾雨X的住房面积为112.62平方米,每月应缴纳物管费45元。被告顾雨X从2012年12月起未支付原告物业管理费,计算至2016年6月,被告总计拖欠原告物业费1935元(43月×45元),违约金174元(43月×30天/月×45.5元/月×0.3‰。被告怡景小区业委会有协助原告督促被告顾雨X缴纳物业服务费的义务,故被告怡景小区业委会应对该笔物业服务费及违约金承担连带支付责任。为了依法维护原告的合法权益,特此起诉。
怡景小区业委会未答辩,也未在举证期限内向本院提交证据。
顾雨X辩称,我不交物业服务费是因为原告未尽管理维护义务。2013年7月22日由于下雨,我的房屋下水道堵塞,我向原告反映该问题并要求原告找工作人员解决,但原告不作为导致房屋被泡烂。我的车在小区内被划,因小区监控质量差无法查找划车人。原告与被告怡景小区业委会签订《物业管理委托合同》,对此我并不知情。原告也未尽到《物业管理委托合同》约定的义务,怡景小区脏乱差现象比较严重,原告也未对公用设备设施及公用部分进行养护和管理。原告仅聘用几名老年人管理小区停车位,并将小区车位开放对外停车,收取停车费,而该费用也未向小区业主公示。原告与怡景小区业委会签订的物业管理委托合同有效期限是从2012年12月20日到2014年12月31日,现该合同已过期,请求维护我方权利。
本院经审理认定事实如下:被告顾雨X系XX室(房屋面积112.62平方米)业主。从2012年12月起,顾雨X未支付原告物业服务费。从2012年12月至2016年6月,XX室共产生物业服务费1935元。原告曾向被告顾雨X催收物业服务费未果。以上事实各方当事人双方没有争议,本院予以确认。
2013年11月1日,被告怡景小区业委会召开了第二届业主代表大会,以投票方式选举了主任、副主任和委员。并到六盘水市钟山区人民政府凤凰街道办事处、六盘水市住房和城乡建设局办理了备案登记,以上事实有原告提交的业主委员会备案表(被告顾雨X对该证据有异议)为证,该证据符合证据的三性,故予以确认。
被告怡景小区业委会与原告六盘水鸿润物业公司分别于2012年12月19日、2014年11月10日签订《物业管理委托合同》,均约定被告怡景小区业委会委托原告管理怡景小区1172户住房及其共用部位、怡景小区的物业及共用设施。两份合同还对管理事项、双方的权利义务(其中包括原告有义务保持公共环境整洁、养护和管理好绿地和花木)等进行了约定。两份合同约定的有效期分别为2012年12月20日-2014年12月31日及2015年1月1日-2017年12月31日。以上事实有原告提交的两份《物业管理委托合同》(被告顾雨X对其均有异议)为证,该两份《物业管理委托合同》符合证据的三性,本院予以确认。现原告与被告顾雨X对原告在履行合同过程中是否尽到相应义务各执一词,为此原告提交了照片5张(被告顾雨X对该证据有异议)用于证明其已尽到合同约定义务,被告顾雨X提交了照片12张(原告对该证据有异议)用于说明原告未尽到合同约定义务,以上两组证据均符合证据的三性,本院予以认定,以上两组证据可以证明原告为怡景小区提供了合同约定的管理服务,但未在小区的道路上及绿化带内增设合理的垃圾池,曾有垃圾未及时进行清理。现双方为交纳物业管理费及违约金发生纠纷,故原告诉至本院。
本院认为,本案被告怡景小区业委会系合法选举产生,并已到相关部门备案。原告六盘水鸿润物业公司与被告怡景小区业委会分别于2012年12月19日、2014年11月10日签订的《物业管理委托合同》系双方当事人的真实意思表示,未违反法律法规的强制性规定,合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。”的规定,故对被告顾雨X“对原告与被告怡景小区业委会签订《物业管理委托合同》不知情”的辩称,本院不予采纳。《物业管理委托合同》是被告怡景小区业委会代表小区业主与原告签订的,对怡景小区内业主也具有约束力,原告与被告顾雨X均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告六盘水鸿润物业公司依照合同约定为被告顾雨X入住的怡景小区提供了物业管理服务,顾雨X作为该小区的业主,应及时缴纳物业管理费。被告顾雨X以原告未尽到《物业管理委托合同》约定的义务抗辩,不能作为不交纳物业管理服务费的理由,故对原告主张被告顾雨X支付其物业管理费1935元的诉讼请求,符合法律规定,予以支持。对原告要求被告支付违约金174元的请求,从被告顾雨X提供的图片可看出原告在履行合同过程中存在一定瑕疵,故本院不予支持。因怡景小区业委会仅系代理小区业主就小区管理与原告签订物业服务合同,相应的法律后果仍由小区业主承担,原告请求被告怡景小区业委会承担连带责任没有法律依据,故被告怡景社区怡景小区业主委员会在本案中不承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于适用民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定,判决如下:
一、被告顾雨X于本判决生效后十日内支付原告六盘水鸿润物业服务有限公司物业管理费1935元(从2012年12月算至2016年6月止);
二、驳回原告请求怡景小区业委会承担连带责任的诉讼请求;
三、驳回原告六盘水鸿润物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按判决书指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元,减半收取计25元,由被告顾雨X负担(原告已自愿预交,由被告顾雨X于本判决生效后十日内返还给原告)。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。
逾期不提起上诉,则本判决发生法律效力,原告可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内,向六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。
审判员  王厚菊
二〇一六年八月八日
书记员  李 梅

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概要

基本信息

审理法院:六盘水钟山区人民法院

案件类型:民事案件

审理程序:一审

裁判日期:2016-08-08

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