民事案件
胡旋、江西长喜房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
江西省鹰潭市中级人民法院        

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江西省鹰潭市中级人民法院
民事判决书
(2018)赣06民终405号
上诉人(原审原告):胡X,男,1990年7月30日出生,汉族,江西省余江县人,住江西省余江县。
委托诉讼代理人:许春林,江西赣鹰律师事务所律师。
委托诉讼代理人:王智春,江西赣鹰律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):江西长喜房地产开发有限公司,住所地江西省鹰潭市余江县富豪小区A栋101号。
法定代表人:徐长喜,该公司总经理。
委托诉讼代理人:周瑜,江西东昇律师事务所律师。
上诉人胡X因与被上诉人江西长喜房地产开发有限公司(下称长喜公司)房屋买卖合同纠纷一案,不服江西省余江县人民法院(2018)赣0622民初858号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年9月5日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
胡X上诉请求:1、依法撤销一审判决第二项;2、改判支持上诉人胡X原审全部诉讼请求或发回重审;3、本案一、二审诉讼费由被上诉人长喜公司负担。事实与理由:原审判决对本案客观事实的认定明显偏袒被上诉人一方,导致适用法律不当,从而做出了错误判决。一、本案的客观事实。1、2017年7月24日,原、被告签订了合同编号YJ2017011711的余江县商品房买卖合同(下称商品房买卖合同),约定的交房时间为2017年10月30日,合同第七条、第八条、第十条、第十二条及第十六条就交房条件、逾期交房利息、违约金、公共配套建筑的承诺及逾期办理房屋权属转移登记违约金进行了详细的约定。2、合同签订后,上诉人按约定向被上诉人支付了全部购房款450000元。3、2018年4月底被上诉人向上诉人交付了钥匙,本案所涉的工程项目于2018年2月11日竣工验收合格。4、被上诉人承建的本案所涉工程存在违规建设情形(合同约定的地下室未建设、停车位少建21个、绿地面积少169.78平方米),余江县人民政府2017年12月29日协调会议纪要对被上诉人进行了行政处罚。5、被上诉人至今未履行商品房买卖合同第十条“商品房交接”的约定义务。6、被上诉人至今未履行商品房买卖合同第十二条“关于基础设施、公共配套建筑的承诺”的约定义务。7、被上诉人至今未履行商品房买卖合同第十六条“商品房权属登记”的约定义务。二、一审判决对上诉人的诉讼请求,只支持了逾期交房利息、违约金7495.89元及逾期办理房屋权属转移登记违约金人民币45元,合计7540.89元。对上诉人主张的“逾期交房利息、违约金人民币1436.61元及未履行公共配套建筑(车库停车位)承诺的违约金10万元”予以驳回。该判决属事实认定错误,适用法律不当。1、一审判决认定两原告在2018年4月1日实际使用房屋的事实错误,被上诉人向上诉人交付钥匙的实际时间是2018年4月底。其一,关于本案的交付时间、交付条件及违约责任,商品房买卖合同第七条、第八条、第十条是有明确约定的。其二,根据有关规定,建筑工程、消防、环保、规划、人防均须验收合格,房地产开发项目方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。工程竣工验收合格是法律规定的商品房交付的强制性的法定条件,更是开发商应履行的商品房交付的强制性的法定义务。其三,取得竣工验收备案证明书是开发商应履行的商品房交付的强制性的法定义务,商品房的面积已完成最终测绘也是开发商应履行的商品房交付的强制性的法定义务。同时,开发商在履行上述法定的商品房交付的强制性的法定义务时,还应履行水、电供应正常,交通道路通畅,与施工地有明显分界隔离设施合同附随义务。其四,对于购房者来说,未达到商品房交付法定条件的,购房者可拒绝接受商品房,由此所产生的法律后果由开发商承担,造成逾期交房的有权要求开发商承担相应的违约责任,符合法定和约定的条件时,可依法或依约解除合同。但若该法定条件属行政管理性条件时,而合同约定的交付条件又与其相冲突,则应以合同约定判断是否具备交付条件。但若不具备法定交房条件,购房者在不知道的情况下接收了商品房,购房者可以向政府有部门投诉,要求开发商承担行政责任,亦有权要求开发商承担相应的违约责任,包括要求其继续履行、采取补救措施、赔偿损失等,赔偿损失的计算可以参照逾期交房的违约责任而定。达到合同约定或法定解除条件时,购房者还有权解除合同。其五,综上所述,2018年4月底被上诉人向上诉人交付了钥匙,本案所涉的工程项目于2018年2月11日竣工验收合格。依据法律规定及合同约定,被上诉人的违约行为是客观存在的,被上诉人依法、依约定应承担违约责任。同时,上诉人于2018年4月底接受了本案所涉的房屋,并不能免除开发商在不具备商品房交付法定条件的情况下交房,要承担相应的责任。因此,上诉人的诉请符合法律规定及合同约定,依法应予以支持。3、一审判决对上诉人提出的由长喜公司支付未履行公共配套建筑承诺的违约金10万元不予支持错误。其一,商品房买卖合同第十二条明确约定:“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑严格按规划要求建设。如发现未按规划要求的,双方同意按以下第1种方式处理:1、出卖人必须在60天之内按规划要求恢复”。现被上诉人无法按该明确的约定履行合同义务,被上诉人根本违约行为是客观存在的,应承担违约责任。其二,一审判决认定对上诉人提出的10万元违约金的诉请不予支持与商品房买卖合同第十二条的明确约定不符,属认定事实错误。其三,《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。《中华人民共和国物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”因此,被上诉人存在违规建设情形(合同约定的地下室未建设、停车位少建21个、绿地面积少169.78㎡),且余江县人民政府2017年12月29日的协调会议纪要对被上诉人进行了行政处罚,被上诉人应承担违约责任。其四,综上所述,由于被上诉人存在上述根本违约行为,且被上诉人的这些根本违约行为,对上诉人决定是否签订合同以及允诺房价的高低会产生实质性影响。因此,上诉人诉请被上诉人向上诉人支付未履行公共配套建筑(车库停车位)等承诺的违约金100000元,依法也应予以支持。
长喜公司答辩称,一审判决以胡X所购房屋水费产生时间认定为房屋转移占有的时间并无不当,胡X主张的基础配套设施的损失没有事实和法律依据。
胡X向一审法院请求:1、判令被告长喜公司向原告支付逾期交房利息、违约金及逾期办理房屋权属转移登记违约金8977.5元(以45万元为基数,利息按照银行同期活期存款年利率0.35%自2017年10月31日起计算至2018年4月30日;违约金按日0.01%自2017年10月31日起计算至2018年4月30日;逾期办证违约金按照0.01%计45元);2、判令被告长喜公司向原告支付未履行公共配套建筑(车库停车位)承诺的违约金10万元;3、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院查明:2017年7月24日,原告胡X与被告长喜公司签订《余江县商品房买卖合同》(合同编号YJ2017011711),合同约定:“……第二条商品房销售依据买受人购买的商品房预售许可证号为(余)房预售证第2015018号;第三条商品房基本情况该商品房位于世纪广场2#楼1401室,建筑面积为127.9平方米……第四条商品房价款按建筑面积计算,每平方米3518.73元,房屋总价款为45万元……;第五条买受人付款形式及付款时间买受人按照按揭付款的方式支付价款,于2017年7月24日付首付款15万元,余款30万元办理银行按揭贷款;……第七条商品房交付及交付日期出卖人于2017年10月30日前,将竣工验收合格并取得建筑工程竣工合格证明文件的商品房按期交付给买受人。如遇不可抗力原因,出卖人可据实予以延期,出卖人应当及时告知买受人,如因不可抗力原因不能履行合同,出卖人在发生之日起90日内告知买受人;第八条出卖人逾期交付商品房的处理除不可抗力外,出卖人如未按本合同第七条约定日期交付商品房,逾期在60日内的,买受人有权向出卖人追究已付款利息。利息自合同约定出卖人应当交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止,按银行同期活期存款利率计算。如超过上述约定期限的,买受人有权要求合同继续履行,出卖人应支付买受人已付款利息,利息自合同约定出卖人应当交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止,按银行同期活期存款利率计算。出卖人还应每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金;……第十条商品房交接商品房交付时,出卖人应书面通知买受人办理商品房交接手续,提供合同第七条规定的交付证明文件及《商品房住宅质量保证书》和《商品房住宅使用说明书》,交接房屋钥匙,出卖人不出示证明文件或者出示不全的,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担;……第十二条出卖人关于基础设施、公共配套建筑的承诺出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关联的基础设施、公共配套建筑严格按规划要求建设,如发现未按规划要求的,出卖人必须在60日内按规划要求恢复,如未在规定时间内恢复或无法恢复的,买受人有权选择退房,买受人选择退房的,出卖人必须在十日内退回已交房款,自交房款之日起按银行同期活期存款利率支付利息;……第十六条商品房权属登记商品房预售的,自房屋交付使用之日起90日内,将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。……由于出卖人的原因,未能在上述期限内办理房屋权属转移登记的,合同继续履行,出卖人应按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金……。”合同签订后,原告按约定向被告支付了首付款15万元,2017年10月1日银行按揭贷款支付到位。2018年4月1日原告实际使用房屋。2018年2月1日余府办字[2018]8号余江县人民政府办公室印发《关于处理世纪广场项目违规建设相关事项协调会议纪要的通知》主要内容是:一、余江县世纪广场项目已全部竣工,经核查发现该项目存在地下室未建设、绿地面积不足、停车位不足等问题,决定对该项目相关问题处以罚款及收取异地建设费共计1142422元;……三、……县规划部门收到开发企业缴纳罚款889028.45元并处理到位后,方可进行竣工规划核实。余江世纪广场项目于2018年2月11日经竣工验收备案。被告于2018年4月4日办理了房屋权属登记。
一审法院认为,原、被告之间签订的《余江县商品房买卖合同》系双方真实意思表示,合同合法有效,双方应予履行。原告已按照约定支付了全部购房款,并不存在违约。合同约定被告应于2017年9月30日前,将竣工验收合格并取得建筑工程合格证明文件的商品房按期交付给原告,且合同约定商品房交付时,被告应书面通知原告办理商品房交接手续,并提供合同第七条规定的交付证明文件及《商品房住宅质量保证书》和《商品房住宅使用说明书》,交接房屋钥匙。本案中,被告在交付房屋时不符合合同约定,但原告并未拒绝接受,而是接收房屋钥匙并实际使用房屋,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定:“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。”被告于2018年4月1日向原告交付房屋钥匙,视为房屋的交付使用,被告完成了交付房屋的义务。但被告交付商品房逾期,且逾期超过60日,构成违约,被告应按照合同约定向原告支付利息,45万元的利息计算期为自2017年10月31日起至2018年4月1日共152天,按银行同期活期存款利率0.35%计算出应支付利息655.89元。并按已付购房款的日万分之一计算出应支付违约金6840元。
合同约定自房屋交付使用之日起90日内办理房屋产权登记,被告未按约定逾期办理属违约,应按合同约定按已付购房款的0.01%支付违约金,即45元。被告长喜公司的世纪广场项目经相关部门核查存在地下室未建、绿地面积不足、停车位不足等问题。原告诉请被告支付未履行公共配套建筑承诺的违约金10万元,但合同中未约定违约金,仅约定如发现未按规划要求建设,被告应当在60日内恢复,无法恢复的,原告可以要求退房,对不退房的情况,需双方另行签订补充协议,但是本案原、被告并未签订其他补充协议,原告亦未提供证据证明被告未按规划要求建设给其造成的损失证据,故对原告10万元违约金的诉请不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百三十条、第一百三十八条,《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决:一、被告江西长喜房地产开发有限公司于判决生效后十五日内支付原告胡X逾期交房利息、违约金及逾期办理房屋权属转移登记违约金共计7540.89元;二、驳回原告胡X其他诉讼请求。案件受理费1239.77元由原告胡X负担1139.77元,由被告江西长喜房地产开发有限公司负担100元。
各方均未向本院提交新证据。
本院查明事实与一审判决查明情况一致。
另查明,二审中,胡X与长喜公司一致确认房屋钥匙交付时间为2018年4月20日。
本院认为,上诉人胡X与被上诉人长喜公司双方签订的商品房买卖合同合法有效,双方应依约履行合同确定的义务,行使合同权利。二审中,胡X与长喜公司一致确认房屋钥匙交付时间为2018年4月20日,故本院确定2018年4月20日为房屋的实际交付使用时间并据此计算长喜公司因逾期交房应支付的利息及违约金。据此,长喜公司应向胡X支付自2017年10月31日至2018年4月20日期间共计171天的利息737.88元、违约金7695元,合计8432.88元。长喜公司并应按合同约定向胡X支付未按约定办理房屋产权登记违约金45元。关于胡X提出的长喜公司应支付未履行公共配套建筑承诺的违约金10万元的请求,因商品房买卖合同对此未约定违约金,仅约定如发现未按规划要求建设,长喜公司应当在60日内恢复,无法恢复的,胡X可以要求退房,对不退房的情况,需双方另行签订补充协议,现胡X并未要求退房,且胡X与长喜公司亦未另行签订其他补充协议,亦未举证其因长喜公司未按规划要求建设给其造成的具体损失,故一审判决对胡X提出的该10万元违约金的诉请不予支持并无不妥,本院予以支持。
综上所述,一审判决认定事实部分不清,本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定,判决如下:
一、维持江西省余江县人民法院(2018)赣0622民初858号民事判决第二项;
二、变更江西省余江县人民法院(2018)赣0622民初858号民事判决第一项为:被上诉人江西长喜房地产开发有限公司于判决生效后十五日内支付上诉人胡X逾期交房利息、违约金及逾期办理房屋权属转移登记违约金共计8477.88元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1239.77元,二审案件受理费2328.73元,合计3568.5元,由上诉人胡X负担3418.5元,由被上诉人江西长喜房地产开发有限公司负担150元。
本判决为终审判决。
审判长  俞水才
审判员  徐永荣
审判员  汪福庚
二〇一八年九月二十六日
书记员  程梅刚

公告

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概要

基本信息

审理法院:江西省鹰潭市中级人民法院

案件类型:民事案件

审理程序:二审

裁判日期:2018-09-26

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